Article mis à jour le 15 décembre 2019
I. Vous identifiez l’annexion des parties communes de votre copropriété
Vous devez, préalablement à toutes actions, déceler les parties communes de votre immeuble ayant fait l’objet d’une annexion par l’un de vos copropriétaires, ce qui suppose l’analyse des documents suivants :
- Le règlement de copropriété, définissant les parties communes et les parties privatives de l’immeuble
- L’état descriptif de division et plans annexés permet d’identifier la consistance des lots
- Les procès verbaux d’Assemblée Générale permettent de vérifier si le Syndicat a attribué à l’un de vos copropriétaires la jouissance exclusive d’une partie commune ou cédé une partie commune
Concomitamment, vous procédez à une investigation consistant à :
- Analyse du Plan d’incendie de votre immeuble,
- Visite de tous les étages en cas d’annexion supposée de palier ou de couloir,
- Interrogation de vos copropriétaires.
En cas de silence ou d’imprécision du règlement de copropriété, vous apprécierez l’existence de la partie commune en analysant si la partie d’immeuble (combles, grange, terrasse, etc) dispose d’un usage ou utilité exclusif à un copropriétaire et si son accès ne peut se faire qu’exclusivement par le lot privatif.
A défaut, vous serez en présence d’une partie commune constitué le plus souvent de :
- fondations, les toitures, les murs porteurs, le gros œuvre des planchers en dessous des parquets, les escaliers, la charpente ;
- ascenseurs, le chauffage central, le vide-ordures, les antennes de télévision collectives, les canalisations, la tuyauterie
- loge de la concierge, le local poubelle, le local à vélos-poussettes
- entrées, les couloirs, les jardins, les toits-terrasses, les balcons
L’annexion de la partie commune est caractérisée lorsque le Copropriétaire a:
- annexé un vide sanitaire, un passage ou couloir
- surelevé les combles
- réalisé des installations d’évacuation et d’extraction de fumées accaparant les parties communes,
- réuni plusieurs lots lui appartenant, en annexant le palier partie commune de l’immeuble,
- édifié un garage sur les parties communes,
- installé une véranda sur partie commune à jouissance privative tendant à son appropriation,
- bâti un mur à l’extrémité du couloir des caves parties communes,
- Surélever son lot à usage de garage
Toutefois, n’omettez pas de vérifier si le copropriétaire est en mesure d’opposer la prescription acquisitive permettant une appropriation régulière de ces parties communes en cas de possession paisible, publique, continuelle et non équivoque du copropriétaire pendant trente ans (Article 2272, alinéa 1er du Code civil).
Le seul écoulement de ce délai de trente ans est suffisant à justifier au profit du copropriétaire un titre d’occupation légitime sur ces parties communes, à condition de prouver cette possession trentenaire par tous moyens
En cas de bonne foi et sur justification d’un titre, le copropriétaire peut revendiquer la prescription acquisitive abrégée de dix ans (Article 2265 du Code civil)
En effet, un acte de vente peut être le juste titre de la prescription abrégée sur les parties communes des droits indivis de propriété lorsque cette partie commune litigieuse figure dans la désignation des biens vendus.
II. Vous agissez à l’encontre du copropriétaire ayant annexé les parties communes
Vous alertez le Syndic de copropriété de l’appropriation des parties commune de l’immeuble (Modèle de mise en demeure au Syndic), et ce par lettre recommandée avec avis de réception afin de vous aménager la preuve de votre envoi.
Vous mettez concomitamment le copropriétaire en demeure de restituer les parties communes annexées par lettre recommandée avec avis de réception dont copie est transmise au Syndic de copropriété (Modèle de mise en demeure au Copropriétaire)
Votre Syndic de copropriété ne peut initier au nom du Syndicat, une action judiciaire en sauvegarde de l’immeuble à l’encontre du copropriétaire fautif, qu’autant qu’il y soit autorisé préalablement par l’Assemblée Générale des copropriétaires (Article 55 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967), sauf cas d’urgence.
Cette demande d’autorisation du Syndic de copropriété d’agir en justice est portée à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale ce qui induit de facto un certain délai avant que le Tribunal soit effectivement saisi.
Votre Syndic ou vous-même employez utilement ce temps de latence pour négocier une solution amiable au différend vous opposant au copropriétaire qui a accaparé les parties communes, pouvant aboutir à :
- une restitution volontaire des lieux annexés
- une acquisition des parties communes annexées, la cession devant être bien entendu consentie par l’assemblée générale à la majorité des membres des membres du Syndicat représentant au mois les 2/3 des voix (Article 26 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Attention, l’unanimité est requise lorsque les parties communes cédées portent atteinte à la destination de l’immeuble.
À défaut de solution amiable ou confronté à l’inertie du Syndicat de copropriété, vous pouvez agir à l’encontre du copropriétaire, en faisant délivrer à ce dernier une assignation d’avoir à comparaitre devant le Tribunal de Grande Instance de la situation de l’immeuble (Article 61-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967).
Cette action en restitution est une action dite réelle, de sorte que le Tribunal peut être saisi d’une assignation dans le délai de prescription 30 ans (Article 2272 du Code civil).
Le Copropriétaire qui se prévaut de la propriété par prescription acquisitive de 30 ans, appelée aussi usucapion, doit rapporter la preuve que cette prescription est effective.
Conseil de DEXTERIA AVOCATS Copropriété
Vous estimez et avec vous la majorité des 2/3 des copropriétaires que l’immeuble peut se priver des parties communes annexées sans autorisation, étant rappelé que l’unanimité est requise si la conservation desdites parties communes est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble
Vous invitez le Syndic de copropriété à entrer en voie de négociation avec le copropriétaire qui a annexé les parties communes en vue de déterminer la consistance et le prix de vente (Article 26 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
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