Article mis à jour le 15 août 2019
I. L’obligation de convoquer l’Assemblée Générale des Copropriétaires
(Modèle de convocation à l’Assemblée Générale)
Vos fonctions de Syndic de copropriété comportent notamment l’obligation de convoquer l’Assemblée Générale des copropriétaires, et ce au moins une fois chacune année (Article 7 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967) au cours de laquelle il doit être débattu de l’arrêté des comptes de la copropriété.
Vous disposez d’un droit à la communication des pièces comptables.
Si vous manquez à cet impératif d’ordre public, votre responsabilité civile en qualité de Syndic peut être engagée.
De plus, les Copropriétaires réunis en Assemblée Générale seraient fondés à retenir cette faute, justifiant votre révocation.
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La durée de vos fonctions de Syndic ne peut excéder 3 années (Article 28 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967).
Vous devez garder en mémoire la date d’échéance de votre mandat de Syndic, d’une durée selon le cas : d’une, deux ou trois années, date à laquelle votre contrat prend automatiquement fin.
Pensez au moment de convoquer l’Assemblée Générale à porter à l’ordre du jour votre demande de renouvellement et d’annexer votre contrat à votre envoi à chacun des copropriétaires convoqués.
II. Les copropriétaires convoqués à l’Assemblée Générale
Vous êtes Syndic, vous devez provoquer la réunion de l’Assemblée Générale au moins une fois chacune année (Article 7 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967).
Les personnes à convoquer à l’Assemblée sont les copropriétés.
Parmi ceux-ci une attention particulière est portée aux propriétaires :
- Mariés
- Indivisaires
- Société civile immobilière
- Nue propriétaires / Usufruitiers / Usagers
2.1. Les copropriétaires mariés
Les époux communs en bien disposent tous deux de la qualité de copropriétaire.
Vous devez convoquer les deux époux communs en bien, étant admis qu’une seule convocation leur soit notifiée dans les formes requises (Article 64 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967).
Attention en revanche à mentionner impérativement le nom de chacun deux époux à la convocation.
Un seul des époux est admis à voter les décisions à l’Assemblée Générale.
Pour cause, le droit de vote de chacun des copropriétaires est indivisible.
2.2. Les copropriétaires en indivision ou propriétaire d’un lot démembré
Les copropriétaires concernés par les situations mentionnées ci-après doivent avoir désigné l’un d’eux ou un tiers en qualité de mandataire commun (Article 23 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) aux fins de les représenter aux Assemblées Générales de la copropriété.
- Indivisaires
- Nu-propriétaire et Usufruitier
- Nu-propriétaire et titulaire d’un droit d’usage et d’habitation
Vous êtes Syndic de copropriété, vous convoquez le mandataire commun de l’indivision ou des propriétaires d’un bien indivis.
Encore faut-il que la désignation du lot ou de la fraction de lot concerné ainsi que l’indication des nom, prénom, domicile réel ou élu du mandataire commun (Article 6 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967), vous aient été notifiées (Article 64 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967).
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Les copropriétaires intéressés n’ont pas désigné de mandataire commun, il est impératif de convoquer tous les titulaires de droit sur le lot.
Examinez le Règlement de copropriété dont les dispositions peuvent stipuler qu’à défaut de mandataire commun, l’un quelconque des copropriétaires de la propriété partagée est convoqué à l’Assemblée Générale.
En l’absence de stipulation du Règlement de copropriété sur le mandat commun, Vous mettez en demeure les copropriétaires de désigner un mandataire commun pour les représenter.
Les copropriétaires communs d’un bien immobilier s’abstenant de désigner un mandataire commun peuvent apporter de la confusion dans le bon fonctionnement de votre copropriété.
Vous êtes contraint de convoquer chacun des copropriétaires indivisaires, nus-propriétaires, usufruitiers…
Reste qu’une divergence d’opinion de ces copropriétaires sur le sens d’un vote peut dégénérer en une contestation du vote pour un motif tenant par exemple à une représentation qualifiée de tacite.
En cas de situation de blocage, saisissez par voie de requête le Président du Tribunal de grande instance dans le ressort duquel est situé votre l’immeuble (Modèle de requête) aux fins de désignation d’un mandataire commun. Cette initiative a l’avantage d’apporter sécurité et stabilité.
2.3. Les copropriétaires Société Civile (SCI)
La Société civile Immobilière est propriétaire d’un ou de plusieurs lots de copropriété de votre immeuble.
Syndic bénévole de copropriété, vous devez convoquer la Société Civile Immobilière, prise en la personne de son Gérant seul habilité à représenter la Société copropriétaire à l’Assemblée Générale.
Il est erroné de convoquer les associés en lieu et place de la SCI, lesquels sont des tiers pour le Syndicat des copropriétaires, de sorte que l’Assemblée Générale peut en la circonstance être déclarée nulle.
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Nombre de Syndics en ce compris les professionnels, font fréquemment la confusion entre :
La Société Civile d’Attribution « dont l’objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions» ou « être attribués, en tout ou en partie, en jouissance ou en propriété é, aux associés, en contrepartie de leurs apports»
Les Associés d’une Société Civile d’Attribution doivent être convoqués à l’Assemblée Générale (Article 23 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), dès lors que la société leur a attribué un lot en jouissance.
et
La Société Civile Immobilière dont l’objet est en particulier de gérer le ou les lots de copropriété à son patrimoine.
La Société Civile Immobilière n’est pas visée par l’Article 23 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
La SCI est seule membre du Syndicat qui ne connait qu’elle, de sorte que les associés de la société, étrangers à la copropriété, n’ont pas vocation à être convoqués à l’Assemblée Générale des copropriétaires.
Vous comptez parmi les copropriétaires de votre immeuble, une ou plusieurs SCI. Vous convoquez en vertu de votre mandat de Syndic, le ou les Gérants en leur qualité de représentants légaux de la personne morale et non les associés.