Sur mandat, le cabinet intervient dès l’analyse du projet et de la situation juridique du bien. Selon la mission confiée, il peut participer à la recherche d’un acquéreur, accompagner un projet d’acquisition, négocier les conditions de l’opération, rédiger ou examiner l’avant-contrat et suivre la transaction jusqu’à la signature de l’acte authentique.
L’intervention de l’avocat permet ainsi d’apprécier les conséquences juridiques de l’opération avant la souscription des engagements qui détermineront les conditions de la vente.
Notre approche
Une transaction immobilière engage bien davantage que le prix du bien
Vendre ou acquérir un bien immobilier constitue une opération patrimoniale dont les conséquences juridiques doivent être appréciées dès sa préparation.
Le titre de propriété, le mode de détention du bien, son occupation, les servitudes, les règles de copropriété, les travaux réalisés ou projetés, certaines contraintes d’urbanisme, l’existence d’une indivision ou d’une succession, les conditions du financement ou encore les droits d’un locataire peuvent avoir une incidence directe sur la transaction.
Les conditions négociées entre vendeur et acquéreur sont tout aussi importantes. La portée d’une offre d’achat, le financement envisagé, le calendrier de libération des lieux, une condition suspensive, la réalisation de travaux ou la remise de documents déterminés peuvent affecter la conclusion ou l’économie de l’opération.
L’intervention juridique ne commence donc pas nécessairement lors de la rédaction du compromis. Une analyse réalisée en amont permet d’identifier les difficultés propres au bien et d’en tenir compte dans la négociation.
DEXTERIA AVOCATS intervient dans cette continuité : analyser l’opération, négocier en connaissance de ses conséquences juridiques et formaliser précisément l’accord intervenu.
Anticiper les questions juridiques, sécuriser la négociation, avancer avec méthode.
Le mandat
Le mandat en transactions immobilières
Le Règlement intérieur national de la profession d’avocat prévoit que l’avocat peut exercer l’activité de mandataire en transaction immobilière. Hors les cas dans lesquels la loi ou le règlement présume l’existence du mandat, celui-ci doit être écrit.
Lorsqu’il confère à l’avocat le pouvoir de négocier, d’agir ou de signer pour son client, il doit être spécifique et respecter précisément les pouvoirs reçus.
Au Barreau de Paris, la négociation de biens immobiliers à vendre ou à louer constitue une activité accessoire de l’avocat. Le mandat écrit doit notamment préciser le mode de calcul des honoraires ; une copie en est remise au mandant et sa durée doit rester raisonnable compte tenu de l’opération et des caractéristiques du bien.
L’avocat demeure soumis aux principes essentiels de sa profession. Dans son activité de mandataire en transactions immobilières, l’avocat parisien ne peut intervenir que pour l’une des parties et ne perçoit ses honoraires que de celle-ci. Les fonds, effets ou valeurs qu’il reçoit dans le cadre de cette mission sont déposés à la CARPA conformément aux règles professionnelles.
Le mandat en pratique
Un mandat écrit
La mission, sa durée et les pouvoirs confiés au cabinet sont déterminés avant l’intervention.
Un seul client dans la transaction
DEXTERIA intervient soit pour le vendeur, soit pour l’acquéreur.
Une négociation encadrée
Le cabinet agit dans les limites du mandat et des instructions reçues.
La CARPA
Les règlements pécuniaires reçus dans le cadre de la mission sont traités conformément aux règles professionnelles applicables.
Vous vendez un bien immobilier
Préparer juridiquement la vente
Une vente immobilière gagne à être préparée avant la recherche d’un accord avec un acquéreur.
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DEXTERIA AVOCATS examine avec le vendeur la situation du bien et les documents disponibles afin d’identifier les questions susceptibles d’avoir une incidence sur la transaction.
Selon le bien concerné, l’analyse peut notamment porter sur le titre de propriété, les droits du vendeur, une éventuelle indivision ou succession, les servitudes, l’occupation des lieux, les diagnostics disponibles, les règles de copropriété, les travaux réalisés ou votés ainsi que les autorisations administratives dont l’existence doit être vérifiée.
Lorsque le bien appartient à plusieurs personnes ou dépend d’une succession, l’identification des titulaires des droits et des consentements nécessaires doit être effectuée suffisamment tôt pour éviter qu’une difficulté n’apparaisse après la recherche d’un acquéreur.
Pour un lot de copropriété, les décisions d’assemblée générale, les travaux, les charges et certaines règles relatives à la destination ou à l’usage des lots peuvent également avoir une incidence sur les conditions de la vente.
Cette analyse préalable permet d’organiser la transaction à partir d’une situation juridique identifiée, plutôt que de découvrir une difficulté après l’engagement des parties.
Rechercher un acquéreur et négocier les conditions de la vente
Lorsque le mandat le prévoit, l’avocat peut participer à la négociation d’un bien immobilier et rechercher un acquéreur.
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Le règlement parisien prévoit expressément la négociation de biens à vendre ou à louer par l’avocat détenteur d’un mandat.
Une offre ne s’apprécie pas uniquement à partir du prix proposé.
Le mode de financement, le montant de l’apport, l’existence d’une condition suspensive, le délai de réalisation de la vente, la date de libération du bien ou les conditions particulières formulées par l’acquéreur peuvent modifier sensiblement l’intérêt d’une proposition.
Le cabinet analyse avec son client les offres reçues et conduit la négociation dans les limites du mandat qui lui a été confié.
Formaliser les conditions convenues
Lorsque vendeur et acquéreur parviennent à un accord, les conditions négociées doivent être traduites avec précision dans l’avant-contrat.
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DEXTERIA AVOCATS peut rédiger ou examiner le compromis ou la promesse et porter une attention particulière aux clauses qui déterminent la réalisation de l’opération : conditions suspensives, financement, délais, occupation des lieux, répartition de certaines obligations ou conséquences d’une défaillance.
Le cabinet poursuit ensuite son intervention, dans les limites de la mission convenue, en coordination avec le notaire chargé de recevoir l’acte authentique.
Vous acquérez un bien immobilier
Analyser avant de formuler une offre ou de signer
Pour l’acquéreur, l’intervention répond à une logique différente : confronter le projet envisagé à la situation juridique réelle du bien avant de souscrire un engagement.
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L’avocat peut intervenir avant la formulation ou la signature d’une offre d’achat, afin d’en apprécier la portée et les conditions, puis avant la conclusion de l’avant-contrat.
Selon l’opération, l’analyse peut concerner le titre de propriété, les droits transmis, les servitudes, la situation d’un lot de copropriété, l’occupation du bien, sa destination, les travaux connus, les autorisations d’urbanisme disponibles ou encore les conditions dans lesquelles il pourra effectivement être utilisé après son acquisition.
Dans une copropriété, l’examen des procès-verbaux récents d’assemblées générales permet notamment d’identifier les travaux votés ou envisagés et certaines décisions susceptibles d’intéresser directement l’acquéreur.
Lorsque le bien est occupé, le titre d’occupation et les droits de l’occupant doivent être examinés avant que l’acquéreur ne détermine les conditions auxquelles il entend réaliser l’opération.
L’analyse est ainsi adaptée au bien, au projet poursuivi et aux questions juridiques qu’ils soulèvent.
Négocier le prix et les conditions de l’acquisition
La négociation ne se limite pas au prix.
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Le financement, le calendrier de réalisation de l’opération, la date de libération des lieux, certains travaux, la production de documents complémentaires ou les conditions auxquelles l’acquéreur entend maintenir son engagement peuvent également devoir être discutés.
Sur mandat, l’avocat peut négocier ces différents aspects pour son client. Il reste toutefois tenu par l’étendue des pouvoirs reçus. Une autorisation spéciale et écrite est nécessaire pour transiger au nom du mandant ou l’engager irrévocablement par une proposition ou une offre de contracter.
Cette règle maintient une distinction essentielle : l’avocat conduit la négociation dans le cadre de son mandat ; la décision d’accepter l’engagement appartient à son client.
Adapter les conditions suspensives au projet
Le financement constitue fréquemment une condition déterminante de l’acquisition.
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D’autres caractéristiques du bien ou du projet peuvent cependant justifier que certaines conditions soient discutées et intégrées à l’avant-contrat lorsqu’elles sont juridiquement pertinentes et acceptées par les parties.
L’avant-contrat ne constitue donc pas une simple étape formelle précédant la vente. Il fixe une part essentielle des droits et obligations qui gouverneront la réalisation de l’opération.
Notre méthode
Les étapes d’une transaction confiée à DEXTERIA
Définir la mission
Le cabinet examine le projet, les objectifs du client et les caractéristiques de l’opération. Le mandat détermine ensuite la mission confiée et les pouvoirs nécessaires à son exécution.
Analyser la situation juridique
Les documents disponibles et la situation du bien sont examinés afin d’identifier les questions susceptibles d’affecter la négociation ou la réalisation de la transaction.
Négocier
Selon le mandat, le cabinet intervient dans la recherche d’un accord portant sur le prix et sur les autres conditions déterminantes de l’opération.
Formaliser l’accord
Le compromis ou la promesse est rédigé ou analysé afin que les engagements contractuels correspondent aux conditions effectivement convenues.
Suivre la réalisation de la vente
Le cabinet traite les questions juridiques relevant de sa mission et coordonne son intervention avec celle du notaire jusqu’à la signature de l’acte authentique.
Focus
Certaines transactions nécessitent une analyse particulière
La vente d’un lot de copropriété
La transaction doit tenir compte de la situation juridique et financière de la copropriété.
Les charges, les travaux votés ou envisagés, les décisions récentes des assemblées générales, certaines règles relatives à la destination du lot ou encore l’existence de procédures intéressant la copropriété peuvent influer sur la décision de vendre ou d’acquérir et sur les conditions négociées.
Un bien dépendant d’une succession ou d’une indivision
La vente suppose d’identifier les titulaires des droits sur le bien et de déterminer les consentements nécessaires à sa réalisation.
Une succession en cours de règlement ou un désaccord entre indivisaires peut avoir une incidence directe sur la possibilité de vendre et sur le calendrier annoncé à l’acquéreur.
Un bien immobilier occupé
La présence d’un locataire ou d’un autre occupant nécessite l’examen de son titre d’occupation et des droits qui en résultent.
La vente d’un bien occupé et la vente d’un bien destiné à être libre lors de sa remise à l’acquéreur répondent à des situations distinctes qui doivent être identifiées dès la négociation.
Une vente en viager
Le viager répond à une économie contractuelle particulière.
Le bouquet, la rente, son indexation, le droit d’usage ou d’habitation éventuellement conservé par le vendeur, la répartition de certaines charges et les garanties attachées au paiement de la rente doivent être précisément déterminés.
Un local commercial ou professionnel
La situation du local ne peut être dissociée de son usage.
L’existence d’un bail, sa destination contractuelle, l’activité exercée dans les lieux et les droits attachés à l’occupation peuvent avoir une incidence importante sur la valeur et les conditions de l’acquisition.
Une acquisition par une SCI
Lorsqu’un bien est acquis par une société civile immobilière, l’opération doit être articulée avec le fonctionnement de la société.
Les pouvoirs du gérant, le financement, la répartition du capital, les apports ou comptes courants et les objectifs poursuivis par les associés peuvent devoir être examinés parallèlement à l’acquisition.
Éclairage
Avocat et notaire : des missions complémentaires
L’avocat mandataire en transactions immobilières ne se substitue pas au notaire.
L’avocat intervient dans l’intérêt de son client. Selon la mission reçue, il analyse l’opération, conseille le vendeur ou l’acquéreur, conduit la négociation et rédige ou examine les engagements contractuels.
Le notaire reçoit l’acte authentique nécessaire à la mutation immobilière et à sa publicité foncière.
L’article 710-1 du Code civil prévoit en effet que, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, l’acte ou le droit doit notamment résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, sous réserve des autres hypothèses prévues par ce texte.
L’intervention de l’avocat et celle du notaire répondent ainsi à des fonctions distinctes et complémentaires au cours d’une même opération.
Pour aller plus loin
Nos expertises en transaction immobilière
Vente immobilière
Préparation de la vente, analyse des offres, rédaction ou examen de l’avant-contrat et traitement des litiges nés de la vente.
Viager immobilier
Détermination du bouquet et de la rente, conditions d’occupation, rédaction de l’acte et difficultés liées au paiement de la rente.
Fonds de commerce
Cession et acquisition d’un fonds de commerce : examen du bail commercial, rédaction de l’acte, formalités de publicité et purge des oppositions.
Mandat et honoraires
Une intervention claire et transparente
Les conditions d’intervention du cabinet sont déterminées avec le client avant le commencement de la mission.
Le mandat de négociation immobilière doit être écrit et mentionner le mode de calcul des honoraires. Une copie est remise au mandant et la durée du mandat doit rester raisonnable au regard de la nature de l’opération et des caractéristiques du bien.
Une convention d’honoraires précise la rémunération correspondant aux diligences prévisibles ainsi que les frais et débours envisagés. L’article 10 de la loi du 31 décembre 1971 prévoit, sauf exceptions légales, la conclusion d’une convention d’honoraires écrite entre l’avocat et son client.
Les modalités financières sont ainsi définies avant l’intervention et adaptées à la nature de l’opération ainsi qu’à l’étendue de la mission confiée.
Questions fréquentes
Questions fréquentes sur l’avocat mandataire immobilier
Qu’est-ce qu’un avocat mandataire en transactions immobilières ?
Il s’agit d’un avocat auquel son client confie un mandat pour intervenir dans une opération immobilière.
Selon la mission convenue, son intervention peut comprendre l’analyse juridique du projet, la négociation des conditions de la vente ou de l’acquisition, la recherche d’une contrepartie et la rédaction ou l’examen des actes préparatoires à la vente.
L’activité de mandataire en transaction immobilière est expressément prévue par le Règlement intérieur national de la profession d’avocat.
L’avocat mandataire remplace-t-il le notaire ?
Non. L’avocat conseille et représente son client dans les limites de la mission qui lui est confiée. Le notaire reçoit l’acte authentique permettant notamment l’accomplissement des formalités de publicité foncière dans les conditions prévues par l’article 710-1 du Code civil.
Les deux professionnels peuvent donc intervenir successivement et en coordination dans une même transaction.
L’avocat peut-il intervenir pour le vendeur et pour l’acquéreur ?
Dans le cadre de l’activité de mandataire en transactions immobilières au Barreau de Paris, non.
Le règlement parisien prévoit que l’avocat ne peut intervenir que pour l’une des parties et qu’il ne perçoit ses honoraires que de celle-ci.
DEXTERIA intervient donc soit pour le vendeur, soit pour l’acquéreur.
L’avocat peut-il rechercher un acquéreur et négocier le prix ?
Oui, si le mandat qui lui est confié le prévoit.
Les règles du Barreau de Paris autorisent expressément la négociation de biens immobiliers à vendre ou à louer et prévoient la possibilité de recevoir mandat de rechercher un acquéreur ou un locataire.
La négociation peut porter sur le prix, mais aussi sur le financement, les délais et les autres conditions déterminantes de l’opération.
Puis-je faire intervenir un avocat lorsqu’une agence immobilière est déjà mandatée ?
Oui, sous réserve des engagements déjà souscrits.
Il convient préalablement d’examiner le mandat conclu avec l’intermédiaire immobilier, notamment sa durée, son éventuel caractère exclusif et les obligations mises à la charge du vendeur.
L’intervention de l’avocat doit être organisée dans le respect des droits résultant des contrats déjà conclus.
Que deviennent les fonds reçus par l’avocat ?
Lorsqu’un avocat reçoit des fonds, effets ou valeurs dans le cadre de sa mission de mandataire en transactions immobilières, ceux-ci doivent être déposés à la CARPA conformément aux règles applicables.
La CARPA assure l’organisation et le contrôle des règlements pécuniaires liés à l’activité professionnelle des avocats.
Vous envisagez de vendre ou d’acquérir un bien immobilier ?
Une transaction immobilière doit être appréciée au regard du bien concerné, de la situation juridique des parties et des conditions dans lesquelles l’opération est envisagée.
Un premier échange avec le cabinet permet d’identifier les principales questions posées par le projet et de déterminer l’étendue de la mission susceptible d’être confiée à DEXTERIA AVOCATS.
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