Votre projet peut être compromis par des règles spécifiques en matière de protection du paysage lorsque votre terrain entre dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, d’une zone de protection du patrimoine ou secteur de protection du littoral ou montagne.
Ces servitudes d’urbanisme se superposant aux normes du Plan Local d’Urbanisme peuvent rendre onéreux votre projet immobilier.
Il est donc impératif d’identifier l’existence de ces règles avant de vous lancer dans une opération d’urbanisme.
I. Le Plan de sauvegarde et de mise en valeur
Le secteur sauvegardé est un dispositif de protection du patrimoine urbain issu de la Loi n° 62-903 du 4 août 1962 dite « loi Malraux ;
L’institution d’un secteur sauvegardé est une mesure de protection portant sur un secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles et notamment des intérieurs dont l’intérêt patrimonial (architectural, urbain et paysager) est reconnu par l’État.
Ce document comporte des prescriptions s’imposant à votre projet.
En ile de France, votre terrain est soumis à un PSVM lorsqu’il est situé:
- le secteur sauvegardé du Marais (3ème et 4ème arrondissements) en 1964 ;
- le secteur sauvegardé du 7èmearrondissement en 1972.
Le PSVM comporte des normes contraignantes qui se superposent aux PLU ;
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Votre permis de construire doit respecter ces normes.
De plus, il est obligatoire avant tout travaux d’obtenir l’accord de l’architecte des bâtiments de France.
II. La protection du littoral
Vous êtes soumis à la Loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral lorsque votre terrain est situé dans une commune littorale, c’est-à-dire dans les communes qui sont notamment riveraines de la mer, océans, estuaires, étangs salés ou lacs. (Article L. 321-2 du Code de l’Environnement).
Cette Loi a été instaurée aux fins de préserver la qualité des paysages et de l’environnement littoral, luttant ainsi contre une urbanisation excessive au risque de détruire certains équilibres écologiques
Ainsi, la loi littoral encadre les conditions d’utilisation des espaces terrestres, maritimes et lacustres dans les communes littorales, soit :
- l’obligation pour un projet de s’inscrire soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement
- aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages
Votre projet ne pourra être autorisé que s’il s’insère en continuité avec les zones déjà urbanisées, caractérisées par une densité significative des constructions.
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Ces dispositions sont directement opposables au service instructeur de l’autorisation d’urbanisme.
Le service instructeur de l’urbanisme au sein des communes doivent veiller au respect de la Loi littoral quand bien même le projet soumis serait compatible avec le PLU.
Ainsi, le refus de délivrer un permis de construire, lui-même conforme au plan local d’urbanisme (PLU) mais contraire à la loi Littoral, est légal.
III. L’encadrement des constructions en zone montagne
Vous êtes soumis à la Loi du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne s’applique aux communes ou parties de communes situées en zone de montagne, soit plus de 6 000 communes françaises.
Ces communes ou parties de communes sont explicitement indiquées dans différents arrêtés ministériels portant classement de communes ou parties de communes en zones agricoles défavorisées.
La liste est consultable en ligne.
Cette Loi a notamment pour objectif de préserver les terres agricoles, pastorales et forestières, les espaces et paysages caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard, et de réaliser l’urbanisation en continuité de celle déjà existante.
Des règles spécifiques régissent également le développement touristique avec la procédure dérogatoire d’autorisation par l’Etat des projets d’Unités Touristiques Nouvelles (UTN).
Enfin, il convient de préciser qu’une commune classée en zone de montagne peut être aussi une commune sur laquelle s’applique la Loi Littoral du 6 janvier 1986, dans la mesure où elle est soit riveraine d’un rivage maritime ou océanique :
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Analysez au préalable la faisabilité juridique de votre opération de construction, compte tenu de la complexité et du chevauchement des règles d’urbanisme applicables en sollicitant un certificat d’urbanisme opérationnel auprès de votre Commune.
IV. La protection du Patrimoine (ZPPAUP) ou (AVAP)
La zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) est une servitude d’utilité publique adoptée par les communes en vue de la mise en valeur de leur patrimoine bâti et leur paysage.
Votre projet doit respecter les contraintes de cette servitude d’utilité publique lorsque votre terrain entre dans son périmètre.
Vous devez en outre soumettre votre projet à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.
La loi portant engagement national pour l’environnement, dite Loi « Grenelle II », du 12 juillet 2010 a vocation à remplacer les ZPPAUP par des aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP)
AVAP et ZPPAUP en Ile-de-France
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75 – Paris pas de ZPPAUP |
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77- Seine-et-Marne : 18 ZPPAUP Barbizon – Bray-sur-Seine – Brie-Comte-Robert – Couilly-Pont-aux-Dames – Crécy-le Chapelle – Jossigny – Lagny/Marne – Larchant – Le Châtelet-en-Brie – Maincy – Melun -Montceaux-les Meaux – Provins – Rozay-en-Brie – Seine-Port – Villeneuve-le Comte – Voulangis 1 AVAP Thomery |
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78 – Yvelines : 7 ZPPAUP Andrésy – Carrières-sur-Seine – Croissy/Seine – Le Pecq – Mantes-la-Jolie – Montfort- l’Amaury – Neauphle-le-Château 1 AVAP Rambouillet |
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91 – Essonne : 6 ZPPAUP Draveil – Etampes – Etrechy – Massy – Milly-la-Forêt – Chalo-Saint-Mars 1 AVAP Dourdan |
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92 – Hauts-de-Seine : 4 ZPPAUP Clamart – Gennevilliers – Marnes-la-Coquette – Sceaux 1 AVAP |
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93 – Seine-Saint-Denis 1 ZPPAUP Saint-Ouen (Marché des Puces) |
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94 – Val-de-Marne : 2 ZPPAUP Fontenay-sous-Bois – Mandres-les-Roses 2 AVAP Villeneuve-Saint-Georges – Vincennes |
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95 – Val d’Oise : 6 ZPPAUP Auvers sur Oise, Boisemont, Cergy, Enghien-les-Bains, Gonesse, Pontoise |
Les ZPPAUP ou AVAP constituent une servitude d’utilité publique annexée au PLU et s’impose aux opérations de construction et d’aménagement menées dans son périmètre.
Ces servitudes peuvent vous imposer les contraintes suivantes :
- interdictions ou de limitations au droit de construire (interdiction de démolir, de déboiser, de modifier l’aspect des immeubles, des clôtures…)
- obligations de faire liées à des autorisations (travaux d’entretien, de ravalement, de plantation …)
- obligations de moyens ou modes de faire (utilisation de certains matériaux, procédés ou techniques
Consultez donc ces documents avant toutes opérations.
