L’aspect et insertion de la construction

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Vous ne disposez pas d’une pleine liberté pour élaborer l’aspect de votre construction.

Le Plan Local d’Urbanisme fixe des règles sur les caractéristiques physiques de votre construction afin de veiller à une insertion harmonieuse de votre projet, au respect des traditions locales urbaines, à la protection du paysage d’un intérêt particulier etc.

Votre projet doit donc s’insérer harmonieusement dans le paysage et disposer d’emplacements de stationnement en nombre suffisant pour accueillir la nouvelle activité.

 

I.  La réglementation sur l’esthétique de la construction

 

Le Plan local d’urbanisme réglemente l’esthétique de la construction (Article R151-41 et suivants du Code de l’Urbanisme).

Le PLU de votre Commune s’inspire du Règlement Nationale d’Urbanisme (RNU) mentionnant que le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions :

  • par leur situation
  • leur architecture
  • leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier

sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

 

Cette formulation est reprise sous un article 11 du PLU de la Commune.

Cette prescription vise à satisfaire la qualité architecturale de la construction ainsi que son insertion harmonieuse dans le milieu environnant.

Des prescriptions particulières en matière d’architecture et de paysages s’appliquent lorsque votre construction s’implante dans un secteur soumis à une servitude dites  ZPPAUP

Votre construction peut également être soumise à des contraintes d’ordre esthétique lorsque votre projet s’insère dans un Plan de sauvegarde et de mise en valeur.

En pratique, les dispositions de l’article 11 édictent des règles architecturales précises sur l’architecture, le toit, les portes, les fenêtres, les saillies, les revêtements extérieurs, les couronnements, les principes d’ordonnancement et de volumétrie.

En revanche, le PLU de la Commune ne peut prévoir la nature des matériaux et couleur en l’absence d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur.

 

Conseil DEXTERIA AVOCATS Urbanisme

Vous devrez intervenir pendant l’instruction de votre dossier, auprès des différents acteurs de l’urbanisme (Communes, Architectes des bâtiments de France, riverains) afin de purger toutes difficultés que susciterait l’architecture de la construction ou son insertion.

 

II.  La réglementation sur le stationnement

 

Cette compétence à réglementer le stationnement résulte du Code de l’Urbanisme. (Article R151-44 et suivants du Code de l’Urbanisme)

La réglementation des normes en matières de réalisation d’aires de stationnement est fixée par  l’article 12 du règlement de votre PLU.

Le PLU de votre Commune impose un nombre de stationnement en fonction du nombre de logements, de la surface de plancher ou selon la destination de la construction projetée.

Une difficulté se pose lorsque votre construction dispose de plusieurs destinations, ou lorsque les travaux portent sur une construction existante qui ne respecte pas les dispositions de l’article 12 du PLU.

Le Maire de la Commune exige de mettre votre projet en conformité avec les normes de stationnements, alors mêmes que les travaux n’aboutissent pas à une création de surface de plancher.

Vous pouvez demander au service instructeur de l’urbanisme de prescrire dans votre permis de construire:

  • La réalisation de places de stationnement sur un autre terrain que le terrain d’assiette du projet
  • L’exonération du respect de ces règles à condition que vous justifiez de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement ou de l’acquisition de places dans un parc privé de stationnement

lorsque votre terrain ne dispose pas d’une surface suffisante pour accueillir l’aménagement suffisant de places de stationnement.

 Votre demande comprend alternativement  :

  • Le plan de situation du terrain sur lequel seront réalisées les aires de stationnement et le plan des constructions ou aménagements correspondants
  • La promesse synallagmatique de concession ou d’acquisition, éventuellement assortie de la condition suspensive de l’octroi du permis (Article 431-26 du Code de l’urbanisme)

 

Conseil DEXTERIA AVOCATS Urbanisme

Votre permis de construire porte sur l’aménagement intérieur d’un ensemble immobilier à destination d’ateliers et de bureaux aux fins d’en affecter une partie à destination de logements.

A la date du dépôt du permis de construire, votre construction ne comporte aucune place de stationnement en conformité avec l’article 12 du PLU en vigueur.

Le maire refuse le permis de construire au motif que votre construction doit comporter 4 places de stationnement.

Formez un recours préalable au maire en précisant que les travaux projetés ont pour objet d’améliorer la conformité de votre construction ou sont totalement étrangers aux règles de l’article 12 du PLU (lorsque les travaux n’accroissent pas la surface hors œuvre nette).

Votre projet devra être autorisé sans que le Maire puisse vous opposer la méconnaissance de l’article 12 du PLU.

Introduisez un recours contentieux si votre Maire persiste dans son refus  de faire droit à votre demande d’autorisation d’urbanisme.

 

III.  La réglementation sur les espaces libres et plantations 

 

Cette possibilité de prévoir des règles en cette matière résulte de l’article R151-43 du Code de l’Urbanisme.

L’article 13 des règlements de zone du Plan Local d’Urbanisme concerne les « espaces libres » ainsi que les « plantations ».

Cet article fixe des contraintes en matière d’espaces verts et d’arbres comme l’obligation de planter des arbres de haute tiges ou d’aménager un espace de pleine terre etc.

Un PLU fixant la réalisation d’espace de pleine terre à hauteur de 50 % de la superficie de la parcelle implique pour un terrain de 500 m² la réalisation de 250 m² de surface en espace vert.

Ces contraintes obèrent votre projet lorsque le PLU impose de réaliser des emplacements de stationnement dans l’emprise même de votre terrain.

Certains architectes préconisent d’aménager une dalle “evergreen ” sur laquelle seront matérialisées les emplacements de stationnement et ce, afin de réduire la consommation du terrain.

L’aménagement de cette dalle “evergreen” peut être en infraction avec le PLU lorsque le règlement impose la réalisation d’un espace vert de pleine terre.
 
Un espace vert de pleine terre doit normalement disposer d’une épaisseur au sol propre à accueillir, le cas échéant, des plantations ce qui exclu l’existence d’une structure en sous-sol.
 
Une autre technique de construction plus satisfaisante pour respecter ces normes d’espace vert est de réaliser une toiture végétale.

Examiner les règles du Plan Local d’Urbanisme sur l’aspect de l’immeuble et notamment sur les caractéristiques de la toiture pour apprécier la régularité de cet aménagement.

Le respect de ces prescriptions s’opère lors de l’instruction de l’autorisation d’urbanisme demandée.

Votre projet doit ainsi satisfaire à ces prescriptions sous peine de voir votre demande permis de construire rejeté.

Votre dossier d’autorisation d’urbanisme doit ainsi comporter des pièces graphiques ainsi qu’une notice paysagère faisant apparaitre les plantations et les traitements des espaces libres ;

Lors de l’exécution des travaux, des contraintes techniques obstruent la réalisation des plantations prévues dans le dossier de votre permis de construire.

Ces manquements n’entachent pas la légalité de votre permis de construire mais peut constituer une infraction pénale aboutissant à une remise en état des lieux.

Votre construction achevée doit être conforme aux plans du permis de construire.

Afin de prévenir toutes difficultés, vous devrez déposer permis de construire modificatif ou solliciter une régularisation de la construction en vertu de la règle de l’adaptation mineure.

 

Illustration DEXTERIA AVOCATS Urbanisme

La Commune prescrit des règles contraignantes en matière de plantation rendant de fait votre terrain quasi-inconstructible.

Les terrains situés dans la Commune de Cannes sont soumis à des dispositions contraignantes imposant la réalisation d’au moins 85% d’espaces naturels et 10% d’espaces lisses, c’est-à-dire sans bâtiments couverts, seules une dalle, une terrasse ou une piscine sont autorisées.

Cela abouti ainsi a uniquement  5% de surface Disponible pour l’emprise des bâtiments habitables.

Les terrains  situés dans la Commune de Nîmes doivent respecter des règles spécifiques, plus contraignantes, qui réinstaurent, de fait, des plafonds (hauteurs réduites, emprise au sol diminuée…).

Le PLU de votre Commune disposent de règles similaires.

Contestez  la décision de rejet de votre demande de permis de construire fondée sur ces règles illégales.

L’article 13 du Plan Local d’Urbanisme ne peut aboutir à une suppression totale ou quasi-totale de vos possibilités de construction.

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