Article mis à jour le 27 juillet 2026
Lorsque le bailleur refuse de renouveler un bail commercial sans motif grave et légitime, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction destinée à compenser l’intégralité du préjudice subi. Le montant de cette indemnité peut atteindre des sommes considérables et constitue souvent un enjeu majeur de négociation. Voici comment elle se calcule, comment elle se négocie et quelle procédure s’applique en cas de désaccord.
Ce qu’il faut retenir sur l’indemnité d’éviction en bail commercial
- Elle est due dès que le bailleur refuse le renouvellement sans motif grave et légitime à l’encontre du locataire.
- Elle doit couvrir l’intégralité du préjudice : indemnité principale et indemnités accessoires.
- Le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu’au paiement effectif.
- Le délai pour agir est de deux ans à compter de la date d’effet du refus de renouvellement.
- En cas de désaccord, c’est le juge des loyers commerciaux qui fixe le montant, assisté d’un expert judiciaire.
Sommaire
Quand l’indemnité d’éviction en bail commercial est-elle due ?
L’indemnité d’éviction est la somme que le bailleur doit verser au locataire commercial lorsqu’il refuse de renouveler le bail à son échéance sans pouvoir invoquer un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. Elle est prévue par l’article L. 145-14 du Code de commerce.
Refus avec indemnité d’éviction
Le bailleur refuse le renouvellement sans invoquer de motif grave et légitime contre le locataire. Il doit alors verser l’indemnité d’éviction, quelle qu’en soit la raison : vente de l’immeuble, reprise pour usage personnel, démolition-reconstruction, ou simplement volonté de mettre fin au bail.
Refus sans indemnité d’éviction
Le bailleur peut refuser le renouvellement sans payer d’indemnité uniquement s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant : inexécution d’une obligation contractuelle (défaut de paiement des loyers, sous-location non autorisée, changement d’activité sans accord). Ce motif doit être sérieux et dûment établi.
Droit au maintien dans les lieux
Tant que l’indemnité d’éviction n’est pas définitivement fixée et effectivement payée, le locataire a le droit de rester dans les lieux et de payer une indemnité d’occupation (article L. 145-28 du Code de commerce). Ce droit au maintien peut durer plusieurs années, le temps que le montant soit fixé par accord ou par jugement.
Comment est calculée l’indemnité d’éviction en bail commercial ?
L’indemnité d’éviction se compose de deux blocs distincts : l’indemnité principale, qui compense la perte économique elle-même, et les indemnités accessoires, qui couvrent les frais annexes subis par le preneur évincé.
L’indemnité principale : remplacement ou déplacement du fonds ?
La nature de l’indemnité principale dépend d’une question de fait déterminante : l’éviction entraîne-t-elle la perte définitive du fonds de commerce, ou le locataire peut-il transférer son activité et conserver sa clientèle ?
Indemnité de remplacement – perte totale du fonds
Elle s’applique lorsque la clientèle est attachée au local et que l’éviction entraîne la perte définitive du fonds. C’est le cas typique des commerces de proximité (boulangerie, restaurant, pharmacie) dont la clientèle ne suivra pas le transfert.
Le montant correspond à la valeur marchande du fonds de commerce, calculée selon les barèmes sectoriels : pourcentage du chiffre d’affaires TTC moyen des trois derniers exercices, ou multiple de l’excédent brut d’exploitation.
Barèmes indicatifs : restauration 90-120 % du CA – commerce de détail 35-80 % du CA – bureaux 10-30 % du CA
Indemnité de déplacement – transfert possible du fonds
Elle s’applique lorsque le locataire peut raisonnablement transférer son activité et conserver sa clientèle, notamment pour les commerces dont la clientèle est constituée de professionnels ou est peu liée à l’emplacement.
Le montant correspond à la valeur du droit au bail, calculée en comparant le loyer effectivement payé à la valeur locative de marché. Plus l’écart entre le loyer en cours et le loyer de marché est important, plus la valeur du droit au bail est élevée.
Si le loyer du bail est inférieur à la valeur locative du quartier, la valeur du droit au bail augmente. La situation géographique du local est aussi un critère important.
Qui décide : remplacement ou déplacement ?
Cette qualification est souvent le coeur du litige entre bailleur et locataire. Elle relève de l’appréciation des juges du fond, généralement éclairés par un expert judiciaire qui analyse la nature de la clientèle et les possibilités concrètes de réinstallation. Le locataire a naturellement intérêt à démontrer que son fonds est irremplacable, le bailleur à démontrer le contraire.
Les indemnités accessoires : quelles composantes intégrer ?
En plus de l’indemnité principale, les indemnités accessoires couvrent les frais annexes subis par le preneur évincé. Elles s’ajoutent systématiquement à l’indemnité principale et doivent être chiffrées avec précision.
| Composante | Nature du préjudice | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| Indemnité de remploi | Frais de mutation (droits d’enregistrement, honoraires) liés à l’acquisition d’un nouveau fonds ou droit au bail | 5 à 10 % de la valeur du fonds |
| Trouble commercial | Perte de chiffre d’affaires pendant la période de transition et de réinstallation | 3 à 6 mois de résultat courant |
| Frais de déménagement | Coût du transfert physique du matériel, mobilier, stock | Sur devis et justificatifs |
| Frais de réinstallation | Travaux d’aménagement du nouveau local, enseigne, communication | Sur devis et justificatifs |
| Indemnités de licenciement | Si l’éviction contraint le locataire à réduire ses effectifs | Calcul légal et conventionnel |
| Perte sur stocks | Si le stock ne peut être transféré ou liquidé dans des conditions normales | Sur inventaire valorisé |
Article L. 145-14 du Code de commerce – Légifrance
Négocier l’indemnité d’éviction en bail commercial : comment s’y préparer ?
Dans la grande majorité des cas, le bailleur et le locataire peuvent fixer à l’amiable l’indemnité d’éviction. La négociation est souvent préférable à la procédure judiciaire, plus longue et incertaine. Encore faut-il aborder cette négociation avec les bons arguments et un chiffrage rigoureux.
Pour le locataire : maximiser l’indemnité
- Documenter la clientèle locale : prouver que la clientèle est attachée à l’emplacement renforce la qualification en indemnité de remplacement, plus élevée que l’indemnité de déplacement.
- Préparer un dossier comptable complet : bilans des trois derniers exercices, compte de résultat, détail du chiffre d’affaires. La rigueur des chiffres conditionne la solidité du chiffrage.
- Chiffrer toutes les indemnités accessoires : obtenir des devis de déménageurs, d’agenceurs, évaluer les frais de communication. Chaque poste doit être justifié par des pièces.
- Ne pas confondre vitesse et précipitation : le délai de prescription est de deux ans. Rien n’oblige à accepter la première offre du bailleur.
Pour le bailleur : encadrer le montant
- Contester la qualification remplacement/déplacement : démontrer que l’activité peut être transférée réduit significativement le montant de l’indemnité principale.
- Vérifier la réalité des indemnités accessoires : certains postes peuvent être contestés s’ils ne sont pas justifiés ou s’ils excèdent le préjudice réel.
- Proposer une offre sérieuse rapidement : tant que l’indemnité n’est pas payée, le locataire reste dans les lieux. Un accord rapide évite une occupation prolongée et une procédure judiciaire coûteuse.
- Anticiper le coût du recours judiciaire : la procédure devant le juge des loyers avec expert judiciaire peut durer deux à quatre ans et générer des frais importants.
Le risque de la rétractation du congé
Le bailleur a la faculté de se rétracter et d’offrir le renouvellement du bail jusqu’au moment où le jugement fixant l’indemnité d’éviction est passé en force de chose jugée (article L. 145-58 du Code de commerce). Cette rétractation est parfois utilisée comme levier de négociation, notamment lorsque le montant de l’indemnité s’annonce élevé.
Quelle procédure en cas de désaccord sur le montant de l’indemnité d’éviction ?
Lorsque bailleur et locataire ne parviennent pas à s’entendre sur le montant, la fixation de l’indemnité d’éviction relève du juge des loyers commerciaux, chambre spécialisée du tribunal judiciaire.
La procédure judiciaire
- Saisine du juge des loyers commerciaux du lieu de l’immeuble.
- Désignation d’un expert judiciaire chargé d’évaluer le fonds, le droit au bail et les indemnités accessoires.
- Dépôt du rapport d’expertise puis plaidoirie sur le montant.
- Jugement fixant définitivement l’indemnité.
- Délai moyen : deux à quatre ans selon le tribunal et la complexité du dossier.
Le délai pour agir
Le locataire d’un bail commercial peut demander le versement d’une indemnité d’éviction dans un délai de deux ans à compter de la date de notification du congé du bailleur ou de la réception du refus de renouvellement du bail.
Passé ce délai, l’action est prescrite et le locataire perd tout droit à indemnité. Il est donc impératif d’agir sans attendre dès réception du congé.
La médiation préalable obligatoire
La médiation commerciale, rendue quasi-obligatoire par le décret n° 2024-1238 avant toute action judiciaire concernant un bail commercial, affiche un taux de réussite de 62 % au premier trimestre 2025. Cette voie permet d’éviter les aléas judiciaires et de construire des solutions sur mesure. Elle est à envisager sérieusement avant toute saisine du tribunal.
Indemnité d’éviction en bail commercial : les points de vigilance selon votre situation
Vous êtes locataire commercial
- Ne signez aucun accord sans avoir préalablement fait chiffrer l’indemnité par un professionnel.
- Conservez tous les documents comptables des trois dernières années.
- Documentez votre clientèle locale (fichier clients, zone de chalandise, ancienneté).
- Ne quittez pas les lieux avant d’avoir perçu l’intégralité de l’indemnité.
- Respectez le délai de prescription de deux ans pour agir.
Vous êtes bailleur
- Anticipez le coût de l’indemnité d’éviction avant de délivrer le congé.
- Vérifiez l’existence d’un motif grave et légitime susceptible d’exonérer du paiement.
- Faites estimer le montant par un expert avant d’entamer la négociation.
- Envisagez la rétractation du congé si le montant de l’indemnité s’avère prohibitif.
- Proposez une offre sérieuse rapidement pour éviter une occupation prolongée.
Avocat bail commercial à Paris
Vous avez reçu un congé sans offre de renouvellement ou vous envisagez de refuser le renouvellement d’un bail commercial ? Dexteria Avocats vous assiste dans le calcul, la négociation et, si nécessaire, la procédure judiciaire de fixation de l’indemnité d’éviction. Nous intervenons pour les bailleurs comme pour les locataires commerciaux, à Paris et en Ile-de-France.
FAQ – Indemnité d’éviction en bail commercial
Le bailleur peut-il refuser le renouvellement sans payer d’indemnité d’éviction ?
Oui, uniquement s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire : défaut de paiement répété des loyers, sous-location non autorisée, changement d’activité sans accord, dégradations des locaux. Ce motif doit être sérieux, établi et imputable au locataire. En l’absence de motif grave et légitime, l’indemnité d’éviction est due quelle que soit la raison du refus de renouvellement.
Comment est calculée l’indemnité d’éviction en bail commercial ?
L’indemnité d’éviction comprend une indemnité principale (valeur du fonds de commerce si la clientèle est liée au local, ou valeur du droit au bail si l’activité peut être transférée) et des indemnités accessoires (indemnité de remploi de 5 à 10 %, trouble commercial de 3 à 6 mois de résultat, frais de déménagement et de réinstallation, frais de licenciement le cas échéant). Elle vise à couvrir l’intégralité du préjudice subi par le locataire évincé.
Le locataire doit-il quitter les lieux avant d’avoir perçu l’indemnité ?
Non. Tant que l’indemnité d’éviction n’est pas définitivement fixée et effectivement payée, le locataire a le droit de rester dans les lieux en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation. Ce droit au maintien dans les lieux est protégé par l’article L. 145-28 du Code de commerce. Il s’agit d’un droit important que le locataire ne doit pas négliger.
Quel est le délai pour demander l’indemnité d’éviction ?
Le locataire dispose d’un délai de deux ans à compter de la date de notification du congé ou du refus de renouvellement pour saisir le tribunal et demander la fixation de l’indemnité d’éviction. Passé ce délai, l’action est prescrite. Il est donc indispensable d’agir rapidement dès réception du congé, sans attendre l’expiration du bail.
Qui fixe le montant de l’indemnité d’éviction en cas de désaccord ?
En cas de désaccord entre bailleur et locataire, c’est le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire compétent qui fixe le montant. Il désigne généralement un expert judiciaire chargé d’évaluer le fonds de commerce ou le droit au bail et les indemnités accessoires. La procédure peut durer deux à quatre ans. Une médiation préalable est désormais encouragée et peut permettre de trouver un accord plus rapidement.
Le bailleur peut-il se rétracter après avoir refusé le renouvellement ?
Oui. Le bailleur a la faculté de se rétracter et d’offrir le renouvellement du bail jusqu’au moment où le jugement fixant l’indemnité d’éviction est passé en force de chose jugée. Cette rétractation met fin à la procédure et le bail est renouvelé. Elle est souvent envisagée lorsque le montant de l’indemnité s’avère très élevé.
