Article mis à jour le 24 février 2023

La DIA – Déclaration d’Intention d’Aliéner

L’effet d’une DIA déposée postérieurement à l’échéance de la condition suspensive

La caducité de la promesse de vente d’un bien immobilier est un contentieux que les Tribunaux sont fréquemment appelés à connaître.

Malgré l’abondance de ce type de litige, les juges du fond alternent les solutions au gré des espèces soumises à leur acuité d’esprit.

En la circonstance de ce procès, la Cour de cassation annihile la rigueur de raisonnement de la Cour d’appel de Versailles qui avait au terme de son arrêt du 21 décembre 2017, prorogé à raison le délai de validité de la clause suspensive à la faveur de l’émergence d’une volonté tacite nichée dans une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) établie par le notaire du vendeur.

Au cas d’espèce, les 10 et 29 décembre 2014, les Vendeur et Acquéreur avaient consenti, suivant une signature glissante, à une promesse synallagmatique de vente sous la condition suspensive d’obtention de prêt.

Les parties avaient alors fixé à leur convention que la réitération de la vente par acte authentique interviendrait au plus tard le 1er mars 2015, date pouvant être prorogée à la date ultime du 15 avril 2015.

Or, le 15 avril 2015, l’acquéreur n’a pu réitérer l’acte de vente authentique, à défaut d’avoir obtenu dans le délai convenu, une réponse du prêteur de deniers.

En fait, l’établissement financier donnait son accord de prêt postérieurement, à la date tardive du 28 avril 2015, soit postérieurement à la date ultime conventionnelle du 15 avril 2015.

Néanmoins, la Cour d’appel estimait justement que la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) du 10 juin 2015, produite par le Notaire du vendeur à la Commune, faisait figure d’accord tacite du cédant de poursuivre la vente.

Il faut reconnaître à la Cour d’appel d’avoir su analyser que la DIA n’est pas un simple acte d’information visant à faire savoir à la Commune l’intention du propriétaire de vendre son bien immobilier, mais bien une véritable offre de vente (Cass., civ. 3e, 17 septembre 2014, pourvoi n° 13-21824).

Aussi, la déclaration d’intention d’aliéner est bien une offre de vente manifestant l’intention du vendeur de céder son bien immobilier.

D’ailleurs, il faut rappeler qu’une vente sans purge de DIA est nulle et qu’une préemption de la commune conforme à la DIA caractérise la perfection de la vente.

Dès lors, la Cour d’appel de Versailles a congrûment déduit du dépôt de la DIA en date du 10 juin 2015, à l’initiative du Notaire, l’intention du Vendeur de proroger le délai de réitération de la vente.

Aussi le fait de déposer une DIA caractérise-t-elle la volonté du vendeur de poursuivre la vente.

Or, la Cour de cassation estime de façon erronée que la DIA est en elle-même insuffisante à démontrer l’intention du Vendeur de prolonger le délai de réitération de la vente.

Le défaut d’offre de prêt dans le délai n’emporte pas ipso facto la défaillance de la condition suspensive

Le mécanisme conditionnel d’une vente mène à la réalisation de la cession lorsque le prérequis s’est accompli (article 1304-6 du Code civil), soit à l’obtention d’un prêt dans l’affaire dont s’agit, et ce dans un champ temporel délimité lorsque les parties en ont décidé ainsi expressément ou tacitement.

Contrairement à l’affirmation de la Cour de cassation, il ne va pas de soi qu’au-delà du délai imparti à la convention, il ne soit plus temps de poursuivre la vente.

La défaillance de la condition suspensive n’aboutit pas mécaniquement à la caducité de l’acte lorsque la clause prévoit uniquement la signature de l’acte avant une date fixée, sans être assortie d’une sanction ainsi que l’affirme la Cour de cassation décidant que :

« ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du …, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard …, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente. » (Cass., civ. 3e, 30 nov. 2017 , pourvoi n° 16-25107).

Or, la Cour d’appel de Versailles maintient la vigueur à la clause conditionnelle à la faveur d’une Déclaration d’intention d’aliéner établie par le Notaire du Vendeur, cet acte qui renfermerait l’intention du cédant de proroger le délai de validité de la condition suspensive.

En effet la déclaration d’intention d’aliéner s’analyse en une offre de vente soumise à la Commune, laquelle est en mesure d’exercer son droit de préemption, soit l’action d’acquérir avant tout autre acheteur et à prix égal, l’objet mis en vente.

Dès lors, la censure de l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles n’a été possible qu’en raison d’un défaut de qualification d’un acte essentiel du dossier.

En fait, la Cour de cassation aurait dû conclure à la confirmation de l’arrêt des seconds juges, restant alors au Vendeur d’engager la responsabilité de son Notaire qui aurait déposé une DIA auprès de la Commune, et ce sans accord préalable de son mandant.

L’acquéreur a droit à la restitution de toutes les sommes versées

Cette décision amène à s’interroger sur la situation respective des Vendeur et Acquéreur à la déchéance de la condition suspensive, sachant qu’il est d’usage que les parties conviennent d’insérer à la promesse synallagmatique de vente, une clause d’indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire en 5 et 10 % du prix de vente.

Cette somme d’argent versée constitue un acompte valant paiement partiel et anticipé du prix de vente.

Or, en vertu de l’article 1304-6 du Code civil :

«(…) En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. »

Dès lors, toute somme précédemment versée doit être restituée à l’acquéreur puisque la convention n’a pas pris naissance.

Ainsi, la défaillance de la condition emporte l’obligation pour le vendeur de restituer toutes les sommes versées d’avance par l’Acquéreur ou d’ordonner au séquestre mainlevée (Article L313-41 du Code de la consommation).

À défaut de satisfaire à cette obligation dans le délai de 15 jours de la demande de remboursement émanant de l’Acquéreur, la somme concernée produit un intérêt au taux légal, majoré (Article L341-35 du Code de la consommation), le Vendeur s’exposant en outre à une amende de 300.000 € (Article L341-43 du Code de la consommation).