Un copropriétaire loue son appartement sur Airbnb en violation du règlement de copropriété. Les allées et venues sont incessantes, les parties communes se dégradent, la tranquillité de l’immeuble est perturbée. Que peut faire le syndicat des copropriétaires ? Quels recours ont les autres copropriétaires ? Voici les actions disponibles et les conditions de leur succès.
Les trois fondements pour faire cesser une location Airbnb illicite en copropriété
- La violation du règlement de copropriété
- Le trouble anormal de voisinage
- Le signalement administratif pour changement d’usage non autorisé
Ces fondements sont cumulables. Un dossier solide les articule selon la situation concrète de l’immeuble.
Le règlement de copropriété peut-il interdire la location Airbnb ?
Avant toute action, il faut lire attentivement le règlement de copropriété. C’est lui qui détermine le fondement juridique disponible et la solidité de l’action envisagée.
Clause d’habitation bourgeoise exclusive
Elle interdit toute activité autre que l’habitation stricte : commerciale, artisanale, industrielle. La location meublée touristique, reconnue comme une activité commerciale par la Cour de cassation, est directement incompatible avec cette clause. C’est le fondement le plus solide pour faire cesser la location Airbnb.
Cass. 3e civ., 27 février 2020, n° 18-14.305
Clause d’habitation bourgeoise simple
Plus souple, elle admet certaines activités libérales. Dans ce cas, l’interdiction de la location Airbnb en copropriété n’est pas automatique. Elle dépend notamment de la présence ou non de services para-hôteliers (ménage régulier, petit déjeuner, réception). L’analyse au cas par cas est indispensable.
Règlement de copropriété silencieux sur AirbnbSi le règlement ne mentionne pas expressément la location meublée touristique, cela ne signifie pas qu’elle est autorisée. Il faut apprécier si l’activité est compatible avec la destination de l’immeuble telle que définie par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Un avocat spécialisé en droit de la copropriété peut identifier les clauses utiles que le propriétaire loueur n’a pas anticipées.
Location Airbnb illicite en copropriété : le trouble anormal de voisinage comme recours autonome
Même en l’absence de clause d’habitation bourgeoise, ou lorsque la portée de la clause est incertaine, le trouble anormal de voisinage offre un fondement d’action autonome contre la location Airbnb en copropriété.
L’article 1253 du Code civil consacre le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Ce fondement est indépendant du règlement de copropriété : il permet d’agir même si le règlement est muet ou ambigu.
Quels troubles caractérisent une location Airbnb problématique ?
- Allées et venues de touristes à toute heure, de nuit comme de week-end
- Bruit répété, soirées de locataires de passage
- Dégradations des parties communes : hall, ascenseur, boîtes aux lettres
- Encombrement des couloirs avec bagages de touristes de passage
- Insécurité liée à la circulation de personnes inconnues dans l’immeuble
- Utilisation abusive des équipements collectifs
Comment constituer la preuve des troubles liés à Airbnb ?
La preuve est libre. Plusieurs éléments sont recevables : constats d’huissier, témoignages écrits de copropriétaires, photographies horodatées, captures d’écran des annonces en ligne, rapports du gardien, signalements au syndic. Un constat d’huissier réalisé à des horaires inhabituels est souvent l’élément le plus probant devant le tribunal.
Signalement administratif : l’arme financière contre la location Airbnb non autorisée
Dans les communes soumises à la réglementation sur le changement d’usage (Paris et la plupart des grandes villes), la location meublée touristique d’un logement qui n’est pas la résidence principale du propriétaire constitue un changement d’usage soumis à autorisation administrative préalable.
L’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, renforcé par la loi Le Meur, prévoit une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local en cas de changement d’usage non autorisé.
- Le signalement s’effectue auprès des services municipaux compétents (direction du logement en mairie).
- Il peut déclencher un contrôle administratif indépendant de la procédure judiciaire.
- A Paris, la Ville dispose d’agents assermentés chargés de contrôler les locations de courte durée.
- Ce fondement est cumulable avec l’action civile devant le tribunal judiciaire.
Voir les articles L. 631-7 et L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation
Faire cesser une location Airbnb en copropriété : quelle procédure judiciaire ?
Lorsque les démarches amiables n’ont pas abouti, l’action judiciaire s’engage devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Le référé : stopper rapidement la location Airbnb
En cas de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent, le président du tribunal judiciaire peut être saisi en référé. La procédure est rapide (audience dans les semaines) et permet d’obtenir en urgence :
- L’interdiction provisoire de la location sous astreinte par jour de violation
- La remise en état des parties communes dégradées
- La communication forcée des contrats de location
L’action au fond : interdiction définitive et réparation
L’action au fond permet d’obtenir une décision définitive et des dommages et intérêts. Elle peut être engagée seule ou en complément du référé. Les demandes typiques sont :
- Interdiction définitive de toute location meublée touristique dans le lot
- Condamnation à des dommages et intérêts au profit du syndicat
- Condamnation aux frais de procédure
Qui peut agir en justice contre une location Airbnb illicite ?
Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, est le demandeur naturel pour toute action fondée sur la violation du règlement de copropriété. Un copropriétaire peut également agir à titre individuel s’il justifie d’un préjudice personnel, notamment sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Les deux actions peuvent être menées simultanément.
Avant le tribunal : les démarches amiables pour faire cesser la location Airbnb
Avant tout recours judiciaire, une démarche amiable structurée est fortement conseillée. Elle peut suffire à résoudre le litige et constitue, en tout état de cause, un élément utile au dossier contentieux.
- Mise en demeure par le syndic : lettre recommandée exposant la violation du règlement de copropriété et demandant la cessation immédiate de la location. Elle fixe un délai raisonnable (15 à 30 jours) avant toute action judiciaire.
- Inscription à l’ordre du jour de l’AG : faire voter une délibération actant la violation et autorisant le syndic à agir en justice si nécessaire. Cette délibération renforce la légitimité de l’action.
- Signalement à la plateforme : Airbnb et les autres plateformes disposent de procédures de signalement. Bien qu’elles ne soient pas contraignantes, elles peuvent accélérer la désactivation de l’annonce.
- Tentative de médiation : certains tribunaux l’imposent avant toute audience. L’anticiper évite un renvoi de l’affaire.
Ce que la loi Le Meur change pour le contentieux Airbnb en copropriété
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 renforce les outils disponibles pour faire cesser une location Airbnb illicite en copropriété, y compris dans le contentieux.
Obligation d’information du syndic
Le nouvel article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire d’informer le syndic de toute mise en location touristique de son lot. Le défaut d’information constitue en lui-même une violation de la loi, exploitable dans le contentieux.
Sanctions financières renforcées
L’amende pour changement d’usage non autorisé est portée à 100 000 euros par local. Cette sanction administrative est indépendante des dommages et intérêts civils. Elle peut être cumulée avec une condamnation judiciaire à cesser la location Airbnb.
Avocat copropriété pour faire cesser une location Airbnb illicite
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FAQ – Faire cesser une location Airbnb en copropriété
Le syndic peut-il agir seul contre une location Airbnb sans vote de l’assemblée générale ?
En principe, le syndic doit être autorisé par une délibération de l’assemblée générale pour engager une action en justice au nom du syndicat des copropriétaires. Toutefois, en cas d’urgence caractérisée, certains règlements de copropriété confèrent au syndic un pouvoir d’agir en référé conservatoire sans autorisation préalable. Il convient de vérifier le règlement et les pouvoirs du syndic avant toute action.
Un copropriétaire peut-il agir individuellement contre son voisin qui loue sur Airbnb ?
Oui, s’il justifie d’un préjudice personnel. L’action peut être fondée sur le trouble anormal de voisinage (article 1253 du Code civil), sans nécessiter l’intervention du syndicat des copropriétaires. Elle peut être engagée seule ou en parallèle de l’action du syndicat. Les deux procédures sont indépendantes et cumulables.
Combien de temps dure une procédure en référé pour faire cesser une location Airbnb illicite ?
Une procédure en référé devant le tribunal judiciaire aboutit généralement à une audience dans un délai de deux à six semaines, selon l’urgence caractérisée et le greffe concerné. La décision est rendue rapidement après l’audience. En cas de trouble manifestement illicite dûment établi, l’interdiction provisoire peut être obtenue dans ce délai.
Que faire si le copropriétaire continue à louer sur Airbnb malgré une mise en demeure ?
La mise en demeure restée sans effet constitue un élément probatoire utile pour le dossier judiciaire. L’étape suivante est le référé d’urgence pour obtenir l’interdiction sous astreinte, c’est-à-dire une somme due par jour de violation de l’ordonnance. En cas d’inexécution de la décision de justice, l’astreinte peut être liquidée et le copropriétaire condamné à une somme croissante jusqu’à cessation de la location.
Le règlement de copropriété de mon immeuble date des années 1970 et ne parle pas d’Airbnb. Peut-on quand même agir ?
Oui. L’absence de mention expresse d’Airbnb dans un règlement ancien ne signifie pas que la location est autorisée. Les tribunaux apprécient la compatibilité de l’activité avec la destination de l’immeuble telle que définie par le règlement. Une clause d’habitation bourgeoise, même rédigée avant l’existence des plateformes numériques, peut être invoquée pour interdire la location meublée touristique. C’est précisément l’apport de la jurisprudence de la Cour de cassation de 2020 (n° 18-14.305).
