Les actions contentieuses en cas d’erreur sur la superficie habitable au titre de la Loi « CARREZ »

 

Vous disposez du droit d’agir en nullité en cas d’absence de mention de superficie habitable ou en diminution du prix en cas d’erreur de surface.

Votre  Vendeur pourrait appeler en garantie le diagnostiqueur voire le notaire.

Enfin, la surface corrigée devrait normalement avoir une incidence sur le calcul de la taxe foncière.

 

I.   La nullité du compromis en l’absence de toute mention de superficie

 

Le compromis de vente ainsi que les autres avant-contrats doivent mentionner la superficie au titre de la Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite Loi CARREZ.

À défaut, vous pourrez introduire une action en nullité devant le juge.

Cependant, il convient d’observer que la signature de l’acte authentique purge cette nullité.

Autrement dit, vous perdez votre droit à solliciter la nullité du compromis de vente pour absence de la mention portant sur la superficie, en cas de signature de l’acte authentique de vente.

Cette déchéance est opposable même si une action contentieuse a été introduite préalablement à la signature de l’acte de vente.

Cependant, les situations dans lesquelles votre vendeur omet de renseigner la surface habitable au titre de la Loi CARREZ sont rares.

Il s’agit surtout des situations dans lesquelles votre vendeur ignore lui-même céder un bien entrant dans le champ d’une copropriété.

 

II.  La nullité de l’acte authentique de vente en l’absence de toute mention de superficie

 

Dans cette hypothèse, vous pouvez introduire une action en nullité de l’acte de cession.

Pour ce faire, vous devez impérativement saisir la juridiction compétente avant l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique de vente.

Vous obtiendrez ainsi la nullité de l’acte de vente quand bien même votre Vendeur apporterait la preuve de votre connaissance de la superficie exacte du lot vendu.

En effet, les juges se livrent à une appréciation purement objective, c’est-à-dire se bornent à constater l’absence de mention sur les titres.

Enfin, dans l’hypothèse d’une insolvabilité de votre vendeur, vous devrez engager solidairement la responsabilité de votre Notaire au titre du devoir de conseil et le métreur en raison de l’absence de mesurage.

 

III.  L’action en diminution du prix en cas d’erreur dans la mention de la superficie

 

Cette action vous est ouverte lorsque la surface vendue est inférieure de plus de 1/20e à celle exprimée dans l’acte soit 5 % de la surface mentionnée.

Ainsi, vous pourrez exiger du Vendeur de diminuer le prix proportionnellement à la moindre mesure.

En revanche votre Vendeur ne dispose pas d’une action en supplément de prix lorsque la superficie réelle s’avère supérieure à celle exprimée dans l’acte.

Cependant, d’autres moyens juridiques relevant du droit commun de la vente pourraient être recherchés par ce dernier (erreur sur la substance, responsabilité du diagnostiqueur, etc..) ;

L’action en diminution de prix a pour fondement exclusif les dispositions de l’Article 46 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Il suit qu’une demande en diminution de prix fondée sur le droit commun de l’obligation de délivrance sera irrecevable.

Il importe peu que vous soyez informé de l’erreur de mesurage préalablement à la vente, l’action en réduction du prix étant qualifiée d’objective toute référence à la bonne foi dans les relations contractuelles est inopérante.

Une connaissance de l’Acquéreur de l’erreur de mesurage pour avoir été préalablement informé d’une annexion de partie commune par le vendeur est indifférente.

Il importe peu que vous soyez professionnel de l’immobilier ne pouvant ignorer qu’une partie du séjour par exemple avait été construite sur une partie commune à jouissance privative.

En toute hypothèse, l’action en diminution du prix est introduire dans un délai d’un an à compter de la conclusion de l’acte authentique de vente constatant la réalisation de la vente, et ce à peine de déchéance (Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Vous perdez votre droit à obtenir une diminution du prix si votre action est introduite plus d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente.

Cependant, le délai d’un an pour engager l’action en diminution du prix de vente est interrompu par une assignation en référé expertise.

Tel est le cas lorsque vous introduisez un référé expertise en vue de fixer la surface des lots litigieux, notamment en cas d’annexions de partie communes.

 

Un copropriétaire annexe des parties communes

 

IV.  L’appel en garantie du professionnel ayant effectué le mesurage

 

Votre Vendeur visé par une assignation en restitution du prix de vente à tout intérêt à assigner en garantie le diagnostiqueur ayant procédé au mesurage.

Cependant, la condamnation du diagnostiqueur a relevé indemne votre Vendeur est conditionnée à la preuve que le bien immobilier aurait été cédé au même prix pour une surface moindre.

En l’absence d’une telle démonstration, la responsabilité du métreur ne sera pas retenue puisqu’en principe la restitution du trop-perçu ne constitue pas un préjudice indemnisable.

En effet, selon l’esprit de la Loi, l’obligation de mesurage au titre de la loi « Carrez » repose sur le postulat que le prix de vente correspond à un prix au mètre carré multiplié par la surface réelle d’un lot, de sorte que le vendeur vend au prix où il aurait dû vendre.

Vous pourrez également appeler en garantie le professionnel en cas d’insolvabilité de votre vendeur débiteur de la restitution du prix

En outre, votre préjudice indemnisable victime d’une erreur du diagnostiqueur s’étend aux frais bancaires liés à un prêt contracté pour un montant supérieur à celui qu’il aurait dû souscrire si la superficie avait été correctement estimée et également à la surévaluation de la commission d’agence immobilière.

 

V.  La responsabilité du Notaire

 

Il est difficile d’engager la responsabilité de votre Notaire en matière de mesurage puisque ce professionnel ne s’en tient qu’au document produit par le Géomètre.

Le Notaire n’est pas mis en mesure de contrôler l’exact mesurage effectué par le métreur.

En revanche, la responsabilité du Notaire peut être recherchée sur le fondement du devoir de conseil lorsque les actes qui lui sont soumis font clairement apparaitre un mesurage erroné au titre de la Loi CARREZ.

Tel serait le cas lorsque votre vendeur annexe au compromis de vente un Règlement de copropriété qualifiant expressément de partie commune, tout ou partie du lot de copropriété cédé.

La mise en cause du Notaire est pertinente lorsque l’acquéreur est confronté à un vendeur insolvable ayant effectué le mesurage erroné, faute de ne pas s’être associé le concours d’un professionnel.

 

VIL’incidence fiscale de l’erreur de mesurage

 

La surface à retenir pour le calcul de la valeur locative servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties est définie par les dispositions de l’Article 324 M de l’annexe III au Code Général des Impôts.

Aussi, vous pourriez solliciter de l’administration fiscale une réduction de la surface retenue en vue du calcul de la taxe foncière.

Cependant, l’administration fiscale serait en droit de rejeter cette réclamation en considérant à juste titre que  les dispositions de l’Article 324 M de l’annexe III du Code Général des Impôts sont indépendantes la Loi CARREZ (principe de l’indépendance des législations) ;

En pareil cas, la responsabilité du diagnostiqueur pourrait être recherchée par l’acquéreur en considérant que l’erreur de mesurage a pour conséquence une erreur dans l’assiette de la taxe foncière.

Cependant, le lien de causalité n’apparait pas évident et il appartiendra aux juges de trancher cette difficulté.

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