VOS RAPPORTS AVEC LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

Contrôle de la gestion, responsabilité du syndic et rôle du conseil syndical

L’administration de l’immeuble incombe au syndic, chargé notamment d’assurer l’exécution des décisions d’assemblée générale, la gestion financière et la conservation des parties communes, conformément aux obligations prévues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

La présentation de comptes insuffisamment justifiés, l’inexécution de travaux votés, une déclaration tardive de sinistre ou un défaut de suivi des entreprises peuvent conduire à rechercher sa responsabilité, sous réserve de caractériser une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Cette appréciation impose de distinguer les dommages subis par le syndicat des copropriétaires de ceux personnellement éprouvés par un copropriétaire, distinction approfondie dans notre publication consacrée à la responsabilité du syndic envers le syndicat.

Le contrôle de la gestion relève notamment du conseil syndical, dont l’exercice effectif des missions suppose un accès aux documents administratifs et comptables nécessaires à la vérification des actes du syndic.

En cas de carence ou d’inaction de ce dernier, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 permet au président du conseil syndical, sur délégation expresse de l’assemblée générale, d’engager une action contre le syndic afin d’obtenir réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

En l’absence de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de l’ensemble des copropriétaires.

La continuité de la gestion de l’immeuble suppose également, lors d’un changement de syndic, la transmission des documents et informations détenus par son prédécesseur.

L’article 18-2 de la même loi fixe les obligations et les délais de remise des informations de trésorerie, des archives et des documents comptables au syndic nouvellement désigné.

Le défaut de transmission des documents malgré une mise en demeure restée infructueuse permet au syndic nouvellement désigné ou au président du conseil syndical de saisir le président du tribunal judiciaire statuant en référé afin d’en obtenir la remise sous astreinte.

Les obligations de l’ancien syndic et les voies de recours correspondantes sont approfondies dans notre publication consacrée aux documents détenus par le syndic.

Les difficultés de gestion peuvent, par ailleurs, compromettre l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires et justifier la mise en œuvre des dispositifs légaux de prévention ou de redressement.

L’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’informer le conseil syndical et de saisir le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc si les impayés atteignent, à la clôture des comptes, 25 % des sommes exigibles, ce seuil étant ramené à 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots.

Cette obligation s’applique également en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans. Le mandataire ad hoc, désigné par le juge, examine la situation financière du syndicat et formule les préconisations nécessaires à son redressement, sans se substituer au syndic.

En présence de difficultés plus graves, l’article 29-1 de la même loi permet au président du tribunal judiciaire de désigner un administrateur provisoire si l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou si celui-ci se trouve dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble.

L’administrateur provisoire se voit confier l’ensemble des pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit, ainsi que tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale et du conseil syndical, dans les limites prévues par la loi et la décision judiciaire.

Le cabinet intervient afin d’apprécier les conditions de mise en œuvre de ces dispositifs et de déterminer les diligences adaptées à la situation, en complément de notre publication consacrée aux copropriétés en difficulté financière.