La responsabilité du Syndic envers le Syndicat de copropriété

 

Le Syndic doit satisfaire dans l’exécution de son mandat aux missions suivantes :

  • Assurer le respect du règlement de copropriété
  • Organiser et exécuter les décisions de l’Assemblée Générale des copropriétaires
  • Administrer l’immeuble

 

Le Syndic est susceptible de commettre une faute de gestion dans ces matières, engageant ainsi sa responsabilité envers le Syndicat.

 

I.  La faute du Syndic dans sa mission d’assurer le respect du règlement de copropriété

 

Le Syndic doit faire respecter les dispositions du règlement de copropriété, en contraignant les copropriétaires à se mettre en conformité avec les dispositions dudit règlement.

 

Le Syndic commet une faute de gestion se matérialisant par sa carence à :

  • Faire cesser l’exploitation d’un local affecté à la location meublée touristique interdite par le règlement de copropriété
  • Faire cesser le stationnement sauvage de véhicules sur une cour commune de la copropriété
  • Diligenter une action judiciaire en restitution des parties communes annexées par un copropriétaire
  • Recouvrer envers un copropriétaire la créance du Syndicat au titre des charges et contributions
  • Empêcher l’exécution de travaux par un copropriétaire non conforme au règlement de copropriété
  • Tolérer la présence d’animaux interdits par le règlement de copropriété

 

Dans ces situations, le Syndic doit agir promptement et avec célérité lorsque le dommage engendre de graves nuisances aux autres copropriétaires.

Toutefois, le Syndic ne commet aucune faute si le délai d’inaction entre le moment où il a été saisi d’une réclamation d’un copropriétaire pour infraction au règlement de copropriété et celui où il en saisit l’assemblée, est justifié par des tentatives d’arrangements amiables

Le Syndic disposant de l’exclusivité de la représentation du Syndicat en justice, vous devrez saisir le président du Tribunal de Grande Instance, statuant en matière de référé, aux fins de désigner un mandataire ad hoc pour ester en justice au nom du syndicat, puisque le conflit d’intérêt entre le Syndic et le Syndicat caractérise un empêchement au sens de l’Article 49  du Décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Une autre solution pratique consiste à ce que vous inscrivez à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un projet de résolution visant à la résiliation du contrat de Syndic et nomination d’un nouveau Syndic lorsque les fautes sont suffisamment graves.

Le nouveau Syndic pourra ainsi engager une action judiciaire à l’encontre du précédent Syndic pour obtenir la réparation des préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires.

 

II.  La faute dans l’Organisation et exécution des décisions de l’assemblée générale

 

Le Syndic est tenu d’assurer la convocation régulière ainsi que la bonne tenue des Assemblées générales des copropriétaires, de sorte que celui-ci commet une faute :

  • En ne respectant pas les règles de convocation des assemblées notamment en ne joignant pas à l’ordre du jour les documents exigés par l’article 11 du décret n°67-223 de 1967 à peine de nullité de l’assemblée
  • Convoque les copropriétaires sans respecter les délais légaux
  • Ne convoque pas la totalité des copropriétaires de l’immeuble
  • Fait inscrire le coût des travaux sur des parties communes spéciales à l’ensemble des copropriétaires
  • Commet une erreur grossière sur les règles de majorité applicables à un projet de résolution affectant les lots privatifs

 

Le Syndic engage sa responsabilité lorsqu’il omet d’exécuter les décisions prises par l’Assemblée Générale des copropriétaires  telles que :

  • La délibération autorisant une procédure en recouvrement contre un copropriétaire débiteur mis par la suite en état de liquidation judiciaire
  • La délibération décidant l’exécution de travaux urgents alors que le compte du Syndicat dispose d’une provision suffisante

 

De même, le Syndic est fautif lorsqu’il dépasse le cadre fixé par la délibération de l’Assemblée Générale des copropriétaires, soit :

  • Passe un marché de travaux disposant d’un objet plus large que celui-ci décidé par l’Assemblée Générale des copropriétaires
  • Engage des dépenses somptuaires dépassant le montant des travaux votés par l’Assemblée Générale

 

Le Syndic commet également une faute lorsqu’il prend des décisions sans autorisation préalable de l’Assemblée Générale des copropriétaires, soit :

  • Résilie le contrat de maitrise d’œuvre et désigne un nouvel architecte
  • Fait exécuter des travaux non urgents
  • Autorise un copropriétaire à aménager des ouvrages affectant les parties communes
  • Introduit au fond une action en justice devant le Tribunal de Grande Instance

 

III.  La faute du Syndic dans l’administration de l’immeuble

 

Le Syndic est responsable envers le Syndicat lorsque sa gestion est défaillante dans l’administration de l’immeuble, dans les hypothèses suivantes :

  •  aucune mesure conservatoire propre à éviter un effondrement d’un ouvrage de l’immeuble n’a été prise
  • Le Syndic n’honore pas les factures des prestataires du Syndicat, entrainant ainsi suspension des prestations et pénalités de retard
  • Le Syndic omet de faire inscrire l’hypothèque du syndicat
  • Le Syndic fait voter des travaux sur parties communes spéciales et en répartit la charge sur l’ensemble des copropriétaires et non ceux exclusivement concernés
  • Le Syndic ne satisfait pas à l’obligation de déposer un permis de construire préalablement à l’exécution de travaux
  • Le Syndic omet d’effectuer le transfert au nom de la copropriété du contrat de fourniture d’eau initialement souscrit par la société de construction de l’immeuble
  • Le Syndic ne souscrit pas de polices dommages ouvrages alors que les travaux portent sur le gros œuvre de l’immeuble
  • Le Syndic ne vérifie pas la souscription, par l’entreprise chargé des travaux, des assurances de responsabilité au titre de la garantie des constructeurs
  • Le Syndic néglige de contracter une assurance couvrant la responsabilité civile du syndicat
  • Le Syndic omet de pratiquer l’opposition entre les mains du notaire lors de la cession d’un lot de copropriété
  • Le Syndic ne renseigne pas avec exactitude l’état daté qui lui est adressé lors de la cession d’une vente d’un lot.
  • Le Syndic ne tient pas une comptabilité régulière du syndicat

Le Syndicat des copropriétaires pourra engager directement la responsabilité du Syndic dans ces situations.

Si le Syndicat est assigné en justice par un copropriétaire victime d’un dommage imputable au Syndic, le Syndicat devra appeler en garantie le Syndic fautif.

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