La loi Le Meur sur Legifrance: :
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 202
.
Comprendre les notions : meublé de tourisme, résidence principale, changement d’usage
Meublé de tourisme (Airbnb) : de quoi parle-t-on ?
Un meublé de tourisme est un logement meublé proposé à la location de courte durée à une clientèle de passage (nuitées/semaines). La réglementation applicable dépend ensuite de plusieurs critères : résidence principale ou non, localisation (zone tendue), existence d’une procédure locale de changement d’usage, et règles de copropriété.
Résidence principale : l’enjeu des “120 jours”
Quand le logement loué est la résidence principale du loueur, la loi encadre la durée annuelle de location (règle des 120 jours et possibilité locale de descendre à 90 jours, voir plus bas).
Changement d’usage : le point de bascule dans certaines communes
Dans certaines communes, mettre un logement en meublé de tourisme peut nécessiter une autorisation de changement d’usage (régime protecteur du parc d’habitation). C’est un sujet à vérifier systématiquement avant de publier une annonce.
Déclaration & numéro d’enregistrement : vers une généralisation en 2026
Aujourd’hui : l’enregistrement dépend encore du cadre communal
Le numéro d’enregistrement est déjà exigé dans les communes qui ont mis en place le dispositif (souvent en lien avec le changementd’usage). Dans ces communes, ce numéro doit figurer sur les annonces.
Demain : une généralisation au plus tard le 20 mai 2026
La loi prévoit une entrée en vigueur encadrée (par décret), avec un objectif d’enregistrement rendu obligatoire à compter de mi-2026. Pour un aperçu pratique (calendrier, démarches, points de vigilance), vous pouvez consulter :
Guide pratique 2025 – réglementation des meublés de tourisme (Ministère)
.
Plateformes (Airbnb, etc.) : annonces “déconnectées” sans numéro ou en cas de dépassement
Les plateformes d’intermédiation ont des obligations spécifiques : dans les communes avec enregistrement, elles doivent notamment
déconnecter les annonces sans numéro, et celles qui dépassent la limite annuelle applicable à une résidence principale.
Repère utile :
Fiche “meublés de tourisme” (entreprises.gouv.fr)
.
Durée de location de la résidence principale : 120 jours… et parfois 90 jours
Règle générale : 120 jours/an (quand un numéro d’enregistrement est exigé)
Dans les communes concernées, la résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par année civile, sauf exceptions (obligation professionnelle, raison de santé, force majeure).
Nouveauté : la commune peut abaisser la limite jusqu’à 90 jours
Depuis le 1er janvier 2025, certaines communes peuvent réduire la durée maximale de location d’une résidence principale jusqu’à 90 jours, par délibération motivée. Concrètement, la commune peut fixer une limite entre 90 et 119 jours.
Copropriété : le “pack” de nouveautés (règlement, syndic, assemblée générale)
C’est l’un des apports les plus opérationnels de la loi Le Meur : elle vise à apporter plus de clarté et d’outils dans les immeubles en copropriété, où les conflits “Airbnb” sont fréquents.
Règlements de copropriété : une mention explicite (autorisé / interdit)
Les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi doivent désormais mentionner explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite.
Interdire les meublés de tourisme : une modification possible (mais sous conditions)
La loi introduit une possibilité de modification du règlement de copropriété visant l’interdiction de louer certains lots d’habitation en meublé de tourisme, à condition que le règlement interdise déjà toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement destinés au commerce.
Attention : c’est un point technique. La validité dépend de la rédaction du règlement, de la destination de l’immeuble, de la majorité applicable et du contexte (jurisprudence + particularités locales).
Information du syndic & assemblée générale : transparence renforcée
Lorsqu’un lot fait l’objet de la déclaration en meublé de tourisme, le copropriétaire (ou le locataire autorisé) doit informer le syndic. Et le syndic doit inscrire un point d’information relatif à cette activité à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
DPE & performance énergétique : un nouveau levier (et un calendrier à connaître)
Nouvelles autorisations de changement d’usage : DPE A à E (en métropole)
Les nouvelles autorisations de changement d’usage (en France métropolitaine) sont conditionnées à un DPE entre A et E (puis A à D à compter du 1er janvier 2034). En pratique : un projet Airbnb en zone soumise au changement d’usage doit intégrer le DPE dès l’amont.
À partir de 2034 : extension des exigences de “décence énergétique” à certains meublés existants
À compter du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme qui ne constituent pas la résidence principale du loueur devront respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement “décent” (avec des seuils qui diffèrent selon métropole / outre-mer).
Contrôle par le maire : DPE exigible et sanctions
Le maire peut demander la transmission du DPE (délai), avec une astreinte possible en cas de non-transmission, et une amende administrative en cas de maintien en location malgré non-conformité.
Sanctions : ce qui peut coûter cher (et vite)
La loi renforce plusieurs étages de sanctions, notamment :
- amendes en cas de manquements à la déclaration/enregistrement (et majoration de certains plafonds),
- sanctions spécifiques en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro,
- sanctions renforcées en matière de changement d’usage irrégulier,
- et, dans certains cas, des sanctions visant aussi des acteurs “intermédiaires”.
La bonne approche : sécuriser avant la mise en location (audit juridique), plutôt que de gérer un contentieux après signalement(voisins, syndic, mairie).
Checklist : louer en Airbnb en copropriété (sans se mettre en risque)
Pour le propriétaire
- Vérifier si le logement est résidence principale ou non (impact durée / règles).
- Vérifier si la commune impose : déclaration, enregistrement, changement d’usage.
- Anticiper le sujet DPE si le changement d’usage est en jeu.
- Contrôler le règlement de copropriété (destination, clauses “activité commerciale”, restrictions).
- Informer le syndic quand cela s’impose.
Pour le syndic / conseil syndical
- Mettre à jour la visibilité en AG (point d’information).
- Réaliser un audit du règlement : clauses existantes, marges de manœuvre, sécurisation des décisions.
- Prévenir les copropriétaires : ce qui est autorisé / interdit, et dans quelles conditions.
Conclusion : sécuriser une location Airbnb en copropriété, c’est (d’abord) du droit immobilier
Entre les règles communales (enregistrement, changement d’usage), la copropriété (règlement, votes, troubles de voisinage) et les exigences progressives liées au DPE, la location courte durée est devenue un sujet juridique complet — et très exposé.
Le cabinet Dexteria Avocats vous accompagne en droit immobilier et en droit de la copropriété : audit de conformité avant mise en location, analyse du règlement de copropriété, stratégie en assemblée générale, gestion des litiges (voisinage / syndic / mairie), contestation ou défense en cas de procédure et sanctions.
