Article mis à jour le 1 novembre 2026
La contestation des décisions d'une assemblée générale de copropriété constitue un contentieux soumis à des conditions de recevabilité particulièrement strictes, dont la méconnaissance peut faire obstacle à l'examen des irrégularités invoquées, indépendamment de leur gravité.
Qu'une décision concerne la répartition des charges, la réalisation de travaux, la désignation du syndic ou l'utilisation des parties communes, son annulation suppose de déterminer préalablement si le copropriétaire dispose de la qualité pour agir et si son action a été introduite dans le délai légal.
L'application de ces règles appelle une vigilance accrue depuis la réforme des notifications opérée par le décret du 22 décembre 2025, tandis que la Cour de cassation, dans un arrêt du 16 avril 2026, a rappelé la rigueur du point de départ du délai de contestation lorsque le procès-verbal est notifié par lettre recommandée.
La qualité pour agir en contestation des décisions d'assemblée Générale
Aux termes de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions d'assemblée générale sont réservées aux copropriétaires opposants ou défaillants, cette condition devant être appréciée au regard de la participation du demandeur à l'assemblée et du sens du vote exprimé sur les résolutions litigieuses.
La qualité d'opposant ne se limite pas au copropriétaire ayant voté contre une résolution adoptée.
La Cour de cassation reconnaît également cette qualité au copropriétaire ayant voté favorablement à une résolution qui n'a pas obtenu la majorité requise, ainsi qu'il résulte notamment de son arrêt du 24 janvier 2001, n° 99-14.692.
La situation du copropriétaire abstentionniste doit être distinguée de celle du copropriétaire opposant, dès lors que l'abstention lors du vote d'une résolution ne suffit pas à conférer la qualité requise pour en poursuivre l'annulation.
Cette solution ressort de l'arrêt du 3 juillet 1996, n° 94-17.868, par lequel la troisième chambre civile a censuré une décision ayant admis la recevabilité de l'action exercée par un copropriétaire qui s'était abstenu.
Quant au copropriétaire défaillant, sa situation implique de vérifier l'absence de participation ou de représentation à l'assemblée, ainsi que les modalités selon lesquelles les droits de vote ont éventuellement été exercés.
A cet égard, l'examen de la feuille de présence, des pouvoirs, des formulaires de vote par correspondance et du procès-verbal revêt une importance déterminante.
La recevabilité de l'action doit ainsi être examinée résolution par résolution, sans déduire automatiquement de la participation à l'assemblée l'existence d'un droit à contester toutes les décisions adoptées.
Le délai de déchéance de deux mois et les exigences relatives à la notification
L'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 impose l'introduction de l'action en contestation dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, à peine de déchéance, tandis que le syndic est tenu de procéder à cette notification dans le mois suivant la tenue de l'assemblée.
La notification constitue ainsi un élément essentiel de la recevabilité temporelle de l'action, la détermination du point de départ du délai supposant d'examiner non seulement la date de la notification, mais également sa régularité au regard des dispositions légales et réglementaires applicables.
À cet égard, l'article 18 du décret du 17 mars 1967 prévoit notamment que la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants doit mentionner les résultats des votes et reproduire les dispositions du deuxième alinéa de l'article 42.
Une simple protestation adressée au syndic, même avant l'expiration du délai de deux mois, ne saurait être assimilée à l'introduction de l'action judiciaire exigée par la loi.
La protection des droits du copropriétaire suppose donc d'engager la procédure appropriée dans le délai applicable, sous réserve de vérifier préalablement la régularité de la notification dont le syndicat entend se prévaloir.
En présence d'une absence de notification ou d'une notification contestée, les effets de cette situation doivent être appréciés au regard des irrégularités effectivement constatées et du régime applicable à l'action envisagée, sans assimiler automatiquement le délai de déchéance de l'article 42 à la prescription de droit commun.
La réforme des notifications électroniques et postales depuis le 25 décembre 2025
Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 25 décembre 2025, a modifié les modalités de notification prévues par le décret du 17 mars 1967, en établissant un régime reposant principalement sur les communications électroniques.
Désormais, l'article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit que les notifications et mises en demeure peuvent valablement être effectuées par lettre recommandée électronique, dans les conditions prévues par le Code des postes et des communications électroniques, ou au moyen d'un procédé électronique mis en œuvre par un prestataire de services de confiance qualifié, répondant aux garanties réglementaires d'intégrité, de sécurité et de traçabilité.
Pour ces notifications électroniques, le texte fixe le point de départ du délai au lendemain de la transmission, par le prestataire de services de confiance qualifié, de l'avis électronique informant le destinataire de l'envoi. Le calcul du délai ne peut donc être subordonné, de manière générale, à la date à laquelle le copropriétaire prend effectivement connaissance du procès-verbal.
La notification postale demeure néanmoins possible dans les conditions prévues par l'article 64-1 du même décret, lorsqu'un copropriétaire demande à recevoir les notifications par cette voie. Dans cette hypothèse, le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
La coexistence de ces modalités de notification impose de rechercher, pour chaque dossier, le procédé effectivement utilisé, les justificatifs établissant la régularité de l'envoi et la date à partir de laquelle le délai de contestation peut être légalement décompté.
Cette vérification demeure particulièrement importante pour les assemblées ayant donné lieu à des notifications au cours de la période de transition entre les régimes successifs.
L'arrêt du 16 avril 2026 : la première présentation du recommandé et l'accès au juge
Dans son arrêt du 16 avril 2026, n° 24-18.842, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été appelée à déterminer si le retrait effectif d'une lettre recommandée pouvait reporter le point de départ du délai de contestation d'une assemblée générale.
Un copropriétaire avait engagé une action en annulation d'une assemblée générale tenue le 26 avril 2022, à laquelle le syndicat des copropriétaires avait opposé une fin de non-recevoir tirée de la déchéance de son droit d'agir.
Contestant l'irrecevabilité retenue par les juges du fond, le demandeur soutenait que le délai devait être apprécié en tenant compte de la remise effective du pli, dès lors que celui-ci avait finalement été retiré.
La Cour de cassation rejette cette argumentation en considérant que les dispositions alors applicables ne distinguaient pas selon que le destinataire avait effectivement retiré ou non le recommandé. Le délai devait, dans les deux situations, courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire.
Le pourvoi soulevait également une difficulté relative au droit d'accès au juge, garanti par l'article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l'homme, au regard du risque que le délai commence à courir avant que le destinataire ait matériellement pris connaissance du contenu de la notification.
La solution retenue confirme la rigueur du mécanisme de notification postale et l'importance attachée à la sécurité juridique des décisions collectives. Sa portée doit toutefois être circonscrite au régime réglementaire applicable aux faits, l'arrêt visant expressément la rédaction de l'article 64 antérieure à la réforme du 22 décembre 2025.
En conséquence, la décision conserve son intérêt pour les notifications postales, mais ne dispense pas d'appliquer les dispositions nouvelles lorsque le procès-verbal a été transmis selon l'un des procédés électroniques prévus par le régime désormais en vigueur.
Les irrégularités susceptibles de justifier l'annulation des decisions
La recevabilité de l'action ne préjuge pas de son bien-fondé, lequel dépend de la nature des irrégularités invoquées, de leur incidence juridique et des dispositions applicables à la décision litigieuse.
Les contestations peuvent ainsi porter sur les conditions de convocation des copropriétaires, l'inscription des questions à l'ordre du jour, la communication des documents nécessaires à l'information de l'assemblée, la validité des pouvoirs, les modalités de participation aux votes ou encore la majorité effectivement requise pour l'adoption d'une résolution.
Au-delà des irrégularités de procédure, une décision peut également être contestée lorsqu'elle méconnaît les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965, les droits des copropriétaires ou les limites des pouvoirs reconnus à l'assemblée générale.
Toutefois, l'appréciation d'une irrégularité de convocation ne se confond pas avec celle d'une décision adoptée selon une majorité erronée ou portant atteinte aux droits attachés à un lot, de sorte que le fondement de la demande doit être déterminé précisément.
La distinction entre l'annulation d'une ou plusieurs résolutions et celle de l'assemblée générale dans son ensemble présente également un intérêt procédural majeur, puisque l'étendue de l'annulation recherchée doit correspondre à la portée juridique des irrégularités invoquées.
La stratégie contentieuse et l'intervention de l'avocat
Le traitement d'une contestation d'assemblée générale suppose de procéder successivement à la vérification de la qualité pour agir, à la détermination du délai applicable et à l'identification des moyens susceptibles de justifier l'annulation des décisions litigieuses.
L'examen doit porter notamment sur la convocation, l'ordre du jour, les documents communiqués, la feuille de présence, les pouvoirs, les formulaires de vote, le procès-verbal et les éléments établissant les modalités de sa notification.
Lorsque les conditions de recevabilité sont réunies, l'action est portée devant le tribunal judiciaire compétent, à l'encontre du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, selon les règles de procédure civile applicables.
Par ailleurs, l'introduction d'une contestation n'emporte pas suspension générale de l'exécution des décisions d'assemblée générale, sous réserve notamment du mécanisme spécifique prévu à l'article 42 pour certains travaux décidés en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
La stratégie procédurale doit donc tenir compte de l'existence éventuelle d'une urgence, du caractère exécutoire des décisions contestées et de la nécessité de préserver les droits du demandeur avant qu'une situation matérielle irréversible ne se constitue.
Dans ce cadre, DEXTERIA AVOCATS intervient à Paris et en Île-de-France pour apprécier la recevabilité des contestations, déterminer les fondements juridiques appropriés et assurer la défense des copropriétaires ou des syndicats dans les litiges relatifs aux assemblées générales, conformément aux domaines d'intervention présentés sur la page Avocat en droit de la copropriété.
Un avocat immobilier pour contester une AG de copropriété
DEXTERIA AVOCATS intervient à Paris et en Île-de-France pour apprécier la recevabilité des contestations d’assemblée générale, déterminer les fondements juridiques appropriés et assurer la défense des copropriétaires ou des syndicats de copropriétaires.
