Les exploitants n’y pensent pas assez fréquemment à la revente de leur fonds de commerce lors de l’achat, mais un loyer excessif peut être handicapant pour la vente.
Parfois, ils se retrouvent à devoir sacrifier une quote-part non négligeable du prix de vente de leur fonds de commerce après avoir tant investi en énergie, temps et capital au développement de leur activité sur de longues années.
Le vendeur proactif adoptant l’adage de bon sens : Savoir pour prévoir, afin de pouvoir a à sa disposition un arsenal légal lui permettant de rééquilibrer sa relation contractuelle avec le bailleur mercenaire afin de pouvoir être récompensé de son engagement professionnel.
Trop peu de locataires le savent, mais un loyer trop élevé créant une distorsion dans la répartition du revenu entre le propriétaire-bailleur et l’exploitant créateur de richesse peut être rééquilibré lorsque le montant du loyer excède la valeur locative.
Qu’est-ce que la valeur locative d’un fonds de commerce ?
Il s’agit d’une valeur dite légale, qualifiée à l’origine d’équitable qui se définit selon les critères mentionnés à l’article L. 145-33 du Code de commerce :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. »
Ces éléments sont précisés aux articles R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce, comme suit :
– Les caractéristiques propres au local à prendre en considération, tel que sa situation dans l’immeuble, ses surface et volume, la commodité d’accès pour le public,
– La prise de compte des locaux annexes ou accessoires, propriété du même bailleur et utilisés conjointement avec les locaux principaux,
– Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé,
– Les prix pratiqués dans le voisinage concernent des locaux équivalents et obligations respectives des parties,
– Les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie.
Il ne faut donc pas assimiler cette valeur locative légale à la valeur de marché, cette dernière étant celle de présentation d’un local commercial libre de toute occupation à la location au prix librement fixé par le propriétaire des murs ; sachant que de nombreux gestionnaires d’emploient à entretenir la confusion afin de faire admettre aux locataires à des loyers beaucoup trop élevés.
Cela dit, fort d’une estimation du mètre carré de valeur locative, il y a lieu de l’’applique à la surface totale, mais pondérée des locaux ; la pondération permet calibrer les surfaces du local en fonction de leur intérêt qu’elles représentent pour le commerce.
Autrement dit, la surface pondérée des locaux commerciaux est celle qui distingue donc dans la totalité des locaux loués, les lieux accessibles au public, les caves, les locaux techniques à l’effet d’en différencier au plus juste l’utilité.
Déterminer un loyer excessif
Une illustration permet de mieux appréhender la question.
A considérer que :
– La valeur locative au M2 s’établit à la somme de 300 € au M2,
– Le local commercial de restauration est d’une superficie totale de 100 M2,comprenant :
une salle de restaurant de 51 M2, soit une surface pondérée de 1 ;
une cuisine de 15 M2, soit une surface pondérée de 0,4 ;
un sous-sol de 30 M2, soit une surface pondérée de 0,20 ;
un local technique de 4 M2, soit une surface pondérée de 0,20 ;
la surface pondérée est donc de 57,5 M2.
Ainsi, le loyer fixé à la valeur locative s’élève comme suit :
| Salle de restaurant | Cuisine | Local technique | Sous-sol | Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| Valeur locative | 300,00 € | 300,00 € | 300,00 € | 300,00 € | |
| Surface totale en M2 | 51 | 15 | 4 | 30 | 100 |
| Coefficient de Pondération | 1 | 0.4 | 0.25 | ||
| Surface pondérée | 43 | 6 | 1 | 7.5 | 57.5 |
| TOTAL | 15 300,00 € | 1 800,00 € | 300,00 € | 2 250,00 € | 17 250,00 € |
En conséquence, le loyer de ce local commercial se monte à la somme 17.250 € hors taxe et hors charges.
Dès lors, si le loyer courant se révèle être plus élevé alors, le Locataire est en mesure d’obtenir amiablement du Bailleur de le ramener à la valeur locative ; à défaut, la discussion pourra être poursuivie sous l’égide de de la Commission Départementale de Conciliation des loyers commerciaux.
Si un accord ne surgit pas des discussions amiables, alors le loyer pourra être fixé judiciairement.
En conclusion, le Locataire commerçant peut avoir intérêt à fixer le loyer à la valeur locative à toute époque suivant la première période triennale, et plus encore lorsque l’excès de loyer est un frein à la cession de son fonds de commerce.
