À retenir
- Dans un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que le décès du bénéficiaire d’un congé pour reprise avant l’expiration du délai de préavis prive ce congé d’effet.
- Cette décision empêche l’héritier du bailleur de reprendre automatiquement à son compte un congé délivré au profit d’une autre personne.
- L’arrêt constitue un revirement de jurisprudence par rapport à la logique antérieure qui admettait plus largement la transmissibilité de l’action en validation du congé pour reprise.
Congé pour reprise : la décision de la Cour de cassation du 16 avril 2026
Par l’arrêt n° 24-13.191 publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé que les conditions de la reprise d’un logement doivent être appréciées en la personne du bénéficiaire désigné dans le congé. Lorsque ce bénéficiaire décède avant la date d’expiration du préavis, le congé pour reprise ne peut plus produire effet.
Autrement dit, le bénéficiaire indiqué dans le congé ne peut pas être remplacé par un héritier, même si cet héritier souhaite lui-même habiter le logement.
Fondement légal La solution repose sur l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte encadre strictement le congé délivré par le bailleur. En cas de reprise, le congé doit mentionner le motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire, ainsi que le lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire. Le bailleur doit aussi justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.
Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191
Congé pour reprise et décès avant la fin du préavis
Une bailleresse avait donné congé à ses locataires pour reprendre elle-même le logement. Elle est décédée avant la fin du délai de préavis.
Son fils, devenu héritier, a ensuite indiqué qu’il souhaitait reprendre le logement pour l’habiter personnellement. Il a demandé la validation du congé, l’expulsion des locataires et le paiement d’une indemnité d’occupation.
Position de la cour d’appel
La cour d’appel avait accepté la demande de l’héritier. Elle avait considéré que le droit de reprise était transmissible à l’héritier.
Position de la Cour de cassation
La Cour de cassation censure cette analyse. Le congé avait été délivré au profit de la bailleresse elle-même. Dès lors qu’elle était décédée avant la date d’effet du congé, le congé ne pouvait plus produire effet.
Pourquoi cette décision est-elle importante ?
Cette décision clarifie une question pratique fréquente en droit des baux d’habitation.
Avant cet arrêt, la jurisprudence admettait que l’action en validation d’un congé pour reprise pouvait être transmise aux héritiers. L’arrêt de la Cour de cassation du 28 septembre 2005, n° 04-16.183, était généralement cité en ce sens. Les héritiers pouvaient poursuivre l’instance engagée par le bailleur décédé.
L’arrêt du 16 avril 2026 introduit une distinction essentielle :
- Lorsque le bailleur décède mais que le bénéficiaire du congé existe toujours, la question peut rester celle de la transmissibilité de l’action.
- En revanche, lorsque le bénéficiaire désigné dans le congé décède avant la fin du préavis, le motif même de la reprise disparaît. Le congé ne peut donc plus être utilisé par un héritier pour obtenir le départ du locataire.
L’arrêt du 16 avril 2026 : revirement de jurisprudence ?
Oui, l’arrêt du 16 avril 2026 peut être qualifié de revirement de jurisprudence.
Les décisions antérieures ne consacraient pas clairement l’idée selon laquelle le décès du bénéficiaire avant l’expiration du préavis rendait le congé inefficace. Une décision du 10 juillet 1996 avait même été analysée comme admettant que le décès postérieur du bénéficiaire était sans incidence sur la validité du congé, la cassation étant alors fondée sur une irrégularité de délai.
La Cour de cassation adopte en 2026 une approche différente. Elle ne raisonne plus seulement sur la régularité formelle du congé ou sur la transmissibilité de l’action. Elle rattache directement l’efficacité du congé à la personne du bénéficiaire désigné.
Ce qui change pour le congé pour reprise C’est ce changement de logique qui permet de parler de revirement : l’efficacité du congé dépend désormais de la survie du bénéficiaire désigné jusqu’à la date d’effet du préavis.
Quelle différence entre décès du bailleur et décès du bénéficiaire ?
Décès du bailleur
Le décès du bailleur n’emporte pas nécessairement l’inefficacité du congé. Dans certaines situations, les héritiers peuvent poursuivre une action déjà engagée, notamment lorsque le congé reste cohérent avec le bénéficiaire initialement désigné.
Décès du bénéficiaire
Le décès du bénéficiaire désigné avant la fin du préavis empêche le congé de produire effet. Si cette personne décède avant que le congé ne prenne effet, la reprise ne peut plus se réaliser. L’héritier ne peut pas se substituer au bénéficiaire décédé.
Quelles conséquences pour les bailleurs ?
Pour les bailleurs, l’arrêt impose une vigilance accrue au moment de délivrer un congé pour reprise.
- Le congé doit désigner précisément le bénéficiaire de la reprise, parmi les personnes autorisées par l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989.
- Le bénéficiaire doit avoir une intention réelle d’occuper le logement à titre de résidence principale.
- Si le bénéficiaire décède avant la fin du préavis, le congé devient inefficace — les héritiers ne peuvent pas simplement le reprendre à leur profit.
- Il faudra en principe délivrer un nouveau congé, dans le respect des délais légaux et de l’échéance du bail.
Point de vigilance La décision oblige bailleurs et conseils à anticiper les risques liés à la situation personnelle du bénéficiaire, en particulier lorsque celui-ci est âgé ou fragile.
Quelles conséquences pour les locataires ?
Pour les locataires, l’arrêt offre un moyen de contestation important.
Lorsqu’un congé pour reprise est invoqué, il faut vérifier si le bénéficiaire désigné est toujours en vie à la date d’effet du congé. Si ce bénéficiaire est décédé avant la fin du délai de préavis, le locataire peut contester l’efficacité du congé.
Effet en cascade Dans l’arrêt du 16 avril 2026, la cassation de la validation du congé entraîne la cassation des chefs relatifs à l’expulsion, à l’indemnité d’occupation et à toutes les demandes qui en dépendaient.
Ce que change concrètement l’arrêt 24-13.191 sur le congé pour reprise
L’arrêt met fin à une incertitude. Désormais, un congé pour reprise doit rester valable jusqu’à sa date d’effet non seulement dans sa forme, mais aussi dans son objet. Le bénéficiaire indiqué dans le congé ne peut pas être remplacé après coup.
- Cette solution renforce le caractère personnel du congé pour reprise.
- Elle protège le locataire contre une substitution de bénéficiaire qui modifierait le motif initial du congé.
- Elle oblige les bailleurs à anticiper les risques liés à la situation personnelle du bénéficiaire.
Conclusion
Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191 La Cour juge que le décès du bénéficiaire d’un congé pour reprise avant l’expiration du délai de préavis prive le congé d’effet. L’héritier du bailleur ne peut pas se substituer au bénéficiaire décédé, même s’il souhaite lui-même occuper le logement.
Pour les bailleurs, la décision impose une rédaction plus rigoureuse des congés pour reprise. Pour les locataires, elle ouvre un moyen de défense clair lorsque le bénéficiaire désigné décède avant la date d’effet du congé.
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FAQ Congé pour reprise et décès du bénéficiaire
Le décès du bénéficiaire rend-il le congé pour reprise nul ?
La Cour de cassation juge que le décès du bénéficiaire avant la fin du préavis prive le congé d’effet. Il ne s’agit pas seulement d’une irrégularité formelle, mais d’une disparition du motif personnel de reprise.
L’héritier du bailleur peut-il utiliser le congé déjà délivré ?
Non. L’héritier ne peut pas remplacer le bénéficiaire désigné dans le congé initial. Il doit, si les conditions sont réunies, délivrer un nouveau congé.
L’arrêt du 16 avril 2026 est-il un revirement ?
Oui. La décision modifie la logique antérieure, qui admettait plus largement la transmissibilité de l’action en validation du congé pour reprise. Désormais, l’efficacité du congé dépend de la personne du bénéficiaire désigné jusqu’à la fin du préavis.
Quel texte encadre le congé pour reprise ?
Le congé pour reprise est encadré par l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte impose notamment l’indication du bénéficiaire, du motif de reprise et du lien avec le bailleur.
Que doit faire un bailleur si le bénéficiaire décède avant la fin du préavis ?
Le bailleur ou ses héritiers doivent en principe délivrer un nouveau congé, sous réserve du respect des délais légaux et des conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989.
