I. Vous réclamez du Locataire la constitution d’un dépôt de garantie
1.1. La constitution du dépôt de garantie
Vous sollicitez un dépôt de garantie de votre locataire constitué d’un paiement d’une somme d’argent fixée au plus à un mois de Loyer aux fins de garantir l’inexécution éventuelle de ses obligations locatives, telles que :
- arriérés de loyer
- dégradation et perte sauf l’application des causes exonératoires
- réparation locative
- travaux nécessaires à la remise en l’état à la libération des lieux notamment lorsque des transformations ont été réalisées sans l’accord du bailleur
- la taxe d’habitation lorsque que le propriétaire, personne morale dont le bien est loué en meublé et qui n’a pas souscrit la déclaration de mutation de jouissance (Article 1413 du Code général des impôts)
Vous ne pouvez réviser le montant du dépôt de garantie au cours d’exécution du bail et du bail renouvelé.
Le dépôt de garantie ne peut être réclamé lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.
1.2. La restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit intervenir à compter de la remise des clefs par votre Locataire dans le délai de :
- 1 mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée
- 2 mois lorsque l’état des lieux d’entrée et de sorties sont discordants
Prenez en compte, que ces délais ne courent pas tant que votre Locataire ne vous a pas remis les clefs.
Par dérogation, vous êtes autorisé à retenir une provision de 20% sur le montant du dépôt de garantie lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble collectif, et ce jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble à compter à la date duquel un délai d’un mois est donné au bailleur pour restituer le solde déduction faite des sommes lui étant éventuellement dues.
À défaut de restitution dans le délai imparti, le montant du dépôt de garantie est majoré d’un montant égal à 10% du loyer hors charge par mois de retard, sauf si votre locataire a omis de vous informer de sa nouvelle adresse.
II. Le cautionnement des dettes locatives
(Modèle de lettre de cautionnement)
Vous ne pouvez prétendre à un cautionnement sans écrit, car en vertu de l’Article 2292 du Code civil, il ne se présume pas.
Vous devez être vigilant sur la rédaction de l’acte pour en assurer l’efficacité, au risque s’il n’y est pas satisfait de disposer une garantie illusoire.
Privilégiez le cautionnement solidaire, ce qui signifie en pratique de pouvoir recouvrer la totalité de créance locative indifféremment à l’encontre de la caution ou de votre locataire.
2.1. Les formalités requises pour un cautionnement valable
La caution, personne physique fait précéder à sa signature la reproduction manuscrite des mentions suivantes :
- le montant du loyer et des conditions de sa révision mentionnés au contrat de location,
- la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque, la connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte.
Cette mention n’est pas requise lorsque le cautionnement est donné par acte authentique ou par acte sous seing privé contresigné par avocat qui atteste avoir éclairé pleinement la ou les parties qu’il conseille sur les conséquences juridiques de l’acte de cautionnement (Article 66-3-1 Loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971)
Impérativement, vous devez remettre à la caution un exemplaire du contrat de location.
Attention, toutes ces formalités sont prescrites peine de nullité du cautionnement, sauf à être concerné par les dérogations développées ci-devant.
2.2. L’étendue du cautionnement consenti au bailleur
La caution s’engage à être garant envers vous pour :
- les impayées de loyer et de charges locatives,
- les réparations locatives et les dégradations du fait du locataire
- les indemnités d’occupation (sommes dues par le locataire se maintenant dans les lieux après le terme du contrat qui devient alors sans droit ni titre)
Attention, la clause de cautionnement solidaire doit être adaptée à votre situation.
Si vous êtes un Bailleur professionnel, la clause est réputée non écrite à défaut d’être limitée à un montant global incluant le loyer au principal, les intérêts, les frais et accessoires (Article L341-5 du Code de la consommation)
2.3. Les cas de demande de cautionnement prohibé
- Le bailleur est une personne physique ou une Société Civile « familiale »
Votre qualité de bailleur vous fait interdiction d’exiger un cautionnement lorsque par ailleurs, vous disposez d’une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ce qui vise en particulier, l’assurance des loyers impayés.
La violation de cette interdiction rend nul le cautionnement ; vous ne disposez alors plus de cette garantie.
En revanche, l’interdiction n’intéresse pas le cautionnement garantissant la location d’un logement à un étudiant ou à un apprenti quand bien même vous disposeriez d’une assurance garantissant les obligations locatives du preneur.
- Le bailleur est une personne morale autre qu’une Société Civile « familiale »
Votre caution ne peut être une personne autre qu’un organisme figurant sur la liste fixée par le Décret n° 2009-1659 du 29 décembre 2009, savoir :
- les fonds de solidarité pour le logement prévus à l’Article 6 de la Loi du 31 mai 1990 susvisée et les fonds locaux prévus à l’article 7 de la même loi ;
- les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction agréés prévue à l’Article L. 313-1 du Code de la construction et de l’habitation ;
- les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des dispositions de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 susvisée ;
- tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.
La constitution d’une caution ne peut être exigée d’un locataire étudiant non bénéficiaire d’une bourse d’études de l’enseignement supérieur.
- La durée indéterminée du cautionnement
Le cautionnement à durée indéterminée peut être à tout moment résilié unilatéralement par le garant.
Cependant, cette résiliation prend effet à l’échéance du bail initial ou tacitement renouvelé.
Le cautionnement étendu sans limitation de durée aux renouvellements ou reconductions successifs est assimilé à une absence de durée.
En ce cas, le cautionnement peut être résilié par le garant à tout moment à l’échéance du bail initial, renouvelé ou tacitement reconduit.
- Le cautionnement consenti pour une durée déterminée
Vous pouvez exiger un engagement de caution pour la durée de bail initial et limité au premier ou second renouvellement ou tacite reconduction successifs.
Le cautionnement est alors qualifié à durée déterminée.
À défaut de limiter la durée aux premiers renouvellements ou reconductions tacites, le cautionnement est qualifié à durée sans limitation de durée.
En ce cas, la caution est autorisée à résilier à tout moment son engagement avec prise d’effet au terme de la période en cours.
2.4. Vos demandes licites de pièces à la caution
- Caution personne physique : pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant photographie et signature
- Carte nationale d’identité française ou étrangère
- Passeport français ou étranger
- Permis de conduire français ou étranger
- Caution personne morale : les deux justificatifs
- Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la preuve qu’une déclaration a été effectuée auprès d’une administration, une juridiction ou un organisme professionnel
- Justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts
- Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants
- Dernière quittance de loyer
- Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois
- Attestation d’assurance logement de moins de trois mois
- Dernier avis de taxe foncière ou à défaut, titre de propriété de la résidence principale
- Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants
- Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d’essai
- L’extrait K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale
- L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan
- La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant
- La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale
- Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels
- Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants
- Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France, mais dans un autre État ou territoire, le dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet État ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet État ou territoire
- Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière
- Trois derniers bulletins de salaire
- Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non-salariées
- Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur
- Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers
- Vous actionnez la caution en paiement
Vous pouvez agir indifféremment à l’encontre du locataire ou de la caution solidaire pour être payé des arriérés de loyer ou autres sommes dues au titre de l’exécution du bail.
En revanche, si vous entendez mettre en œuvre la clause résolutoire contenue à la convention de bail, vous devrez faire délivrer également le commandement de payer signifié à la caution dans les 15 jours suivant la signification faite à votre locataire. Autant dire qu’il faille par précaution faire délivrer les actes simultanément.
À défaut, vous serez déchu du droit de percevoir les pénalités et intérêts de retard conventionnels (Article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Conseils DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
La mention de la surface habitable doit être traitée avec rigueur ; à défaut, une erreur de plus de 5 % relevée au locataire autorise à tout moment, ce dernier à vous exiger une diminution du loyer.
Tags: Loyer impayé