I.Ā Vous rĆ©clamez du Locataire la constitution d’un dĆ©pĆ“t de garantie
1.1.  La constitution du dépÓt de garantie
Vous sollicitez un dĆ©pĆ“t de garantie de votre locataire constituĆ© dāun paiement dāune somme dāargent fixĆ©e au plus Ć un mois de Loyer aux fins de garantir lāinexĆ©cution Ć©ventuelle de ses obligations locatives, telles que :
- arriƩrƩs de loyer
- dĆ©gradation et perte sauf lāapplication des causes exonĆ©ratoires
- rƩparation locative
- travaux nĆ©cessaires Ć la remise en lāĆ©tat Ć la libĆ©ration des lieux notamment lorsque des transformations ont Ć©tĆ© rĆ©alisĆ©es sans lāaccord du bailleur
- la taxe dāhabitation lorsque que le propriĆ©taire, personne morale dont le bien est louĆ© en meublĆ© et qui nāa pas souscrit la dĆ©claration de mutation de jouissance (Article 1413 du Code gĆ©nĆ©ral des impĆ“ts)
Vous ne pouvez rĆ©viser le montant du dĆ©pĆ“t de garantie au cours dāexĆ©cution du bail et du bail renouvelĆ©.
Le dĆ©pĆ“t de garantie ne peut ĆŖtre rĆ©clamĆ© lorsque le loyer est payable dāavance pour une pĆ©riode supĆ©rieure Ć deux mois.
1.2.  La restitution du dépÓt de garantie
Le dépÓt de garantie doit intervenir à compter de la remise des clefs par votre Locataire dans le délai de :
- 1 mois lorsque l’Ć©tat des lieux de sortie est conforme Ć lāĆ©tat des lieux dāentrĆ©e
- 2 mois lorsque l’Ć©tat des lieux dāentrĆ©e et de sorties sont discordants
Prenez en compte, que ces dƩlais ne courent pas tant que votre Locataire ne vous a pas remis les clefs.
Par dĆ©rogation, vous ĆŖtes autorisĆ© Ć retenir une provision de 20% sur le montant du dĆ©pĆ“t de garantie lorsque les locaux louĆ©s sont situĆ©s dans un immeuble collectif, et ce jusquāĆ lāarrĆŖtĆ© annuel des comptes de lāimmeuble Ć compter Ć la date duquel un dĆ©lai dāun mois est donnĆ© au bailleur pour restituer le solde dĆ©duction faite des sommes lui Ć©tant Ć©ventuellement dues.
Ć dĆ©faut de restitution dans le dĆ©lai imparti, le montant du dĆ©pĆ“t de garantie est majorĆ© dāun montant Ć©gal Ć 10% du loyer hors charge par mois de retard, sauf si votre locataire a omis de vous informer de sa nouvelle adresse.
II.Ā Le cautionnement des dettes locatives
(ModĆØle de lettre de cautionnement)
Vous ne pouvez prĆ©tendre Ć un cautionnement sans Ć©crit, car en vertu de lāArticle 2292 du Code civil, il ne se prĆ©sume pas.
Vous devez ĆŖtre vigilant sur la rĆ©daction de lāacte pour en assurer lāefficacitĆ©, au risque sāil nāy est pas satisfait de disposer une garantie illusoire.
PrivilĆ©giez le cautionnement solidaire, ce qui signifie en pratique de pouvoir recouvrer la totalitĆ© de crĆ©ance locative indiffĆ©remment Ć lāencontre de la caution ou de votre locataire.
2.1.   Les formalités requises pour un cautionnement valable
La caution, personne physique fait précéder à sa signature la reproduction manuscrite des mentions suivantes :
- le montant du loyer et des conditions de sa rƩvision mentionnƩs au contrat de location,
- la mention manuscrite exprimant de faƧon explicite et non Ć©quivoque, la connaissance de la nature et de l’Ć©tendue de l’obligation qu’elle contracte.
Cette mention nāest pas requise lorsque le cautionnement est donnĆ© par acte authentique ou par acte sous seing privĆ© contresignĆ© par avocat qui atteste avoir Ć©clairĆ© pleinement la ou les parties quāil conseille sur les consĆ©quences juridiques de lāacte de cautionnement (Article 66-3-1 Loi n° 71-1130 du 31 dĆ©cembre 1971)
Impérativement, vous devez remettre à la caution un exemplaire du contrat de location.
Attention, toutes ces formalités sont prescrites peine de nullité du cautionnement, sauf à être concerné par les dérogations développées ci-devant.
2.2.Ā LāĆ©tendue du cautionnement consenti au bailleur
La caution sāengage Ć ĆŖtre garant envers vous pour :
- les impayƩes de loyer et de charges locatives,
- les rƩparations locatives et les dƩgradations du fait du locataire
- les indemnitĆ©s dāoccupation (sommes dues par le locataire se maintenant dans les lieux aprĆØs le terme du contrat qui devient alors sans droit ni titre)
Attention, la clause de cautionnement solidaire doit être adaptée à votre situation.
Si vous ĆŖtes un Bailleur professionnel, la clause est rĆ©putĆ©e non Ć©crite Ć dĆ©faut dāĆŖtre limitĆ©e Ć un montant global incluant le loyer au principal, les intĆ©rĆŖts, les frais et accessoires (Article L341-5 du Code de la consommation)
2.3. Les cas de demande de cautionnement prohibé
- Le bailleur est une personne physique ou une Société Civile « familiale »
Votre qualitĆ© de bailleur vous fait interdiction dāexiger un cautionnement lorsque par ailleurs, vous disposez dāune assurance garantissant les obligations locatives du locataire ce qui vise en particulier, lāassurance des loyers impayĆ©s.
La violation de cette interdiction rend nul le cautionnementĀ ; vous ne disposez alors plus de cette garantie.
En revanche, lāinterdiction nāintĆ©resse pas le cautionnement garantissant la location dāun logement Ć un Ć©tudiant ou Ć un apprenti quand bien mĆŖme vous disposeriez dāune assurance garantissant les obligations locatives du preneur.
- Le bailleur est une personne morale autre quāune SociĆ©tĆ© Civile « familialeĀ Ā»
Votre caution ne peut ĆŖtre une personne autre quāun organisme figurant sur la liste fixĆ©e par le DĆ©cret n° 2009-1659 du 29 dĆ©cembre 2009, savoirĀ :
- les fonds de solidaritĆ© pour le logement prĆ©vus Ć l’Article 6 de la Loi du 31 mai 1990 susvisĆ©e et les fonds locaux prĆ©vus Ć l’article 7 de la mĆŖme loi ;
- les organismes collecteurs de la participation des employeurs Ć l’effort de construction agrƩƩs prĆ©vue Ć l’Article L. 313-1 du Code de la construction et de l’habitation ;
- les associations auxquelles un fonds de solidaritĆ© pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des dispositions de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 susvisĆ©e ;
- tous les organismes ou associations qui apportent, Ć titre gratuit, leur caution Ć un candidat Ć la location afin de favoriser son accĆØs au logement.
La constitution dāune caution ne peut ĆŖtre exigĆ©e dāun locataire Ć©tudiant non bĆ©nĆ©ficiaire dāune bourse dāĆ©tudes de lāenseignement supĆ©rieur.
- La durƩe indƩterminƩe du cautionnement
Le cautionnement à durée indéterminée peut être à tout moment résilié unilatéralement par le garant.
Cependant, cette rĆ©siliation prend effet Ć lāĆ©chĆ©ance du bail initial ou tacitement renouvelĆ©.
Le cautionnement étendu sans limitation de durée aux renouvellements ou reconductions successifs est assimilé à une absence de durée.
En ce cas, le cautionnement peut ĆŖtre rĆ©siliĆ© par le garant Ć tout moment Ć lāĆ©chĆ©ance du bail initial, renouvelĆ© ou tacitement reconduit.
- Le cautionnement consenti pour une durƩe dƩterminƩe
Vous pouvez exiger un engagement de caution pour la durƩe de bail initial et limitƩ au premier ou second renouvellement ou tacite reconduction successifs.
Le cautionnement est alors qualifié à durée déterminée.
à défaut de limiter la durée aux premiers renouvellements ou reconductions tacites, le cautionnement est qualifié à durée sans limitation de durée.
En ce cas, la caution est autorisĆ©e Ć rĆ©silier Ć tout moment son engagement avec prise dāeffet au terme de la pĆ©riode enĀ cours.
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2.4.Ā Vos demandes licites de piĆØces Ć la caution
- Caution personne physique : piĆØce justificative d’identitĆ© en cours de validitĆ©, comportant photographie et signature
- Carte nationale d’identitĆ© franƧaise ou Ć©trangĆØre
- Passeport franƧais ou Ʃtranger
- Permis de conduire franƧais ou Ʃtranger
- Caution personne morale : les deux justificatifs
- Extrait K bis original de moins de trois mois de la sociĆ©tĆ© ou les statuts ou toute autre piĆØce justifiant de l’existence lĆ©gale de la personne, faisant apparaĆ®tre le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la preuve qu’une dĆ©claration a Ć©tĆ© effectuĆ©e auprĆØs d’une administration, une juridiction ou un organisme professionnel
- Justificatif d’identitĆ© du reprĆ©sentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts
- Une seule piĆØce justificative de domicile parmi les documents suivants
- DerniĆØre quittance de loyer
- Facture d’eau, de gaz ou d’Ć©lectricitĆ© de moins de trois mois
- Attestation d’assurance logement de moins de trois mois
- Dernier avis de taxe foncière ou à défaut, titre de propriété de la résidence principale
- Un ou plusieurs documents attestant des activitƩs professionnelles parmi les documents suivants
- Contrat de travail ou de stage ou, Ć dĆ©faut, une attestation de l’employeur prĆ©cisant l’emploi et la rĆ©munĆ©ration proposĆ©e, la date d’entrĆ©e en fonctions envisagĆ©e et le cas Ć©chĆ©ant la durĆ©e de la pĆ©riode d’essai
- L’extrait K bis du registre du commerce et des sociĆ©tĆ©s datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale
- L’extrait D 1 original du registre des mĆ©tiers de moins de trois mois pour un artisan
- La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numĆ©ros d’identification, pour un travailleur indĆ©pendant
- La copie de la carte professionnelle pour une profession libƩrale
- Toute piĆØce rĆ©cente attestant de l’activitĆ© pour les autres professionnels
- Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants
- Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perƧus n’a pas Ć©tĆ© imposĆ© en France, mais dans un autre Ćtat ou territoire, le dernier avis d’imposition Ć l’impĆ“t ou aux impĆ“ts qui tiennent lieu d’impĆ“t sur le revenu dans cet Ćtat ou territoire ou un document en tenant lieu Ć©tabli par l’administration fiscale de cet Ćtat ou territoire
- Titre de propriĆ©tĆ© d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe fonciĆØre
- Trois derniers bulletins de salaire
- Les deux derniers bilans ou, Ć dĆ©faut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours dĆ©livrĆ© par un comptable pour les professions non-salariĆ©es
- Justificatif de versement des indemnitĆ©s, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perƧues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, Ć©tablis par l’organisme payeur
- Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagĆØres ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers
- Vous actionnez la caution en paiement
Vous pouvez agir indiffĆ©remment Ć lāencontre du locataire ou de la caution solidaire pour ĆŖtre payĆ© des arriĆ©rĆ©s de loyer ou autres sommes dues au titre de lāexĆ©cution du bail.
En revanche, si vous entendez mettre en Åuvre la clause rĆ©solutoire contenue Ć la convention de bail, vous devrez faire dĆ©livrer Ć©galement le commandement de payer signifiĆ© Ć la caution dans les 15 jours suivant la signification faite Ć votre locataire. Autant dire quāil faille par prĆ©caution faire dĆ©livrer les actes simultanĆ©ment.
à défaut, vous serez déchu du droit de percevoir les pénalités et intérêts de retard conventionnels (Article 24 de la Loi n°89-462  du 6 juillet 1989).
Conseils DEXTERIA AVOCATS Bail dāhabitation
La mention de la surface habitable doit être traitée avec rigueur ; à défaut, une erreur de plus de 5 % relevée au locataire autorise à tout moment, ce dernier à vous exiger une diminution du loyer.
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Tags: Loyer impayƩ