Vous rédigez un nouveau bail d’habitation

Article mis à jour le 25 mai 2019

Votre contrat de location se formalise obligatoirement par écrit ; 

A défaut, votre locataire peut exiger à tout moment, la remise d’un contrat de bail écrit (Article 3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

En cas de résistance, votre locataire peut saisir le Juge d’instance afin de vous contraindre sous astreinte à établir et lui à remettre un bail écrit.

Conseil de DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation

Une rédaction postérieure et contrainte a l’inconvénient d’empêcher l’insertion de clauses propres à assurer la sauvegarde des vos intérêts de Bailleur, telles que la clause résolutoire ou la clause d’indexation, votre locataire étant enclin à refuser d’y souscrire.

 

I.  Les mentions figurant au contrat de bail d’habitation

 

Votre contrat de bail d’habitation mentionne obligatoirement l’identité des parties, le montant du loyer, les renseignements sur locaux, la durée du bail et autres clauses facultatives.

1.1.  Les mentions obligatoires à votre contrat de bail

 

• L’identification des parties

• Le nom ou la dénomination du bailleur
• Le domicile ou le siège social du bailleur
• Le cas échéant, le nom ou la dénomination du mandataire son domicile ou son siège social
• Le nom ou la dénomination du locataire

 

• Le loyer mentionné au bail (depuis la Loi Alur)

• Le montant du loyer, ses modalités de paiement
• Les règles de révision éventuelle
• Le loyer de référence et le loyer de référence majoré
• Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, lors qu’il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail

 

1.2.  Vous fixez le montant du loyer selon la situation du bien immobilier

 

• Vous êtes libre de fixer le montant du loyer dans les cas visés par la Loi

• Votre local d’habitation est situé en dehors d’une zone non soumise à encadrement des loyers, c’est-à-dire un secteur où il n’y a pas notamment de déséquilibre entre l’offre et la demande de logement (Article 17, III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
• Cependant, vous serez soumis à la taxe annuelle sur les loyers élevés en cas de loyer et charge cumulés excédant 41,64 € par mètre carré lorsque votre local d’habitation constitue un micro-logement (surface au plus égale à 14 m²), vide ou en meublé loué pour une durée d’au moins 9 mois
• Le taux est compris entre 10% à 40% selon l’écart entre le loyer mensuel pratiqué et le loyer de référence.

Sachez que cette taxe se cumule à l’impôt sur le revenu et n’est pas déductible

• le logement neuf ou ancien fait l’objet d’une première location
• le logement est vacant depuis plus de 18 mois.
• le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois pour un montant au moins au loyer cumulé de la dernière année

 

• Vous fixez le montant du loyer dans la limite légale

• Le logement est vacant depuis moins de 18 mois, l’augmentation du loyer est plafonnée à la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) à la condition qu’aucune révision ne soit intervenue dans les 12 mois précédents
• En revanche, le loyer précédemment pratiqué peut être augmenté dans la limite d’un taux de 15 % appliqué au montant TTC de travaux d’amélioration du logement ou de mise aux normes de décence au sens de l’article de la Loi du 6 juillet 1989 et si le coût de ces travaux est au moins égal à 50% du loyer annuel hors charge du locataire précédent
• Le loyer peut être augmenté dans la limite de 50% de la différence entre le montant moyen des loyers de logements comparables situés dans le voisinage et le montant du loyer précédent hors charges

 

1.3.    Les renseignements propres au bien loué

 

• La consistance (nombre de pièces du bien mis en location),
• La destination du bien, soit l’usage déterminé au bail, soit dans ce cadre l’habitation
• La surface habitable du bien loué
• La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive
• L’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble à l’usage commun
• Les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication
• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail

 

1.4.  La durée minimale du bail d’habitation

 

La date de prise d’effet portée au contrat ouvre le décompte de la durée minimale de la location.

Cette durée de location est déterminée selon votre qualité.

La durée du bail est d’au moins :

• 3 ans si vous êtes une personne physique
• 6 ans si vous êtes une personne morale

En cas de Société Civile dite « familiale » telle la SCI (Société Civile Immobilière), la Loi vous assimile à une personne physique Bailleresse (article 13 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

La durée minimale de votre bail d’habitation est de 3 ans, votre Société Civile pouvant accorder à votre locataire un bail de 6 ans.

 

L’appréciation de votre qualité, personne physique ou personne morale s’apprécie au jour de :

• la conclusion du bail
• la tacite reconduction
• du renouvellement du bail

Il importante peu qu’une substitution de bailleur soit intervenue en cours de l’une des périodes considérées.

 

Illustration DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation

Le 1^er janvier 2018, vous consentez un bail d’habitation à votre locataire avec prise d’effet à cette même date.

Au cours de l’année 2020, vous cédez votre bien immobilier à un nouveau propriétaire.

Le nouveau propriétaire entend reprendre le bien pour y habiter en donnant congé au Locataire occupant les lieux.

Le congé délivré par le nouveau Propriété-Bailleur prendra effet à l’échéance de la 6^e année du Bail conclu le 1^er janvier 2018, à savoir le 31 décembre 2024, étant ici rappelé que le congé doit être notifié au moins 6 mois avant l’échéance.

 

1.5.  Une durée réduite du bail d’habitation

 

(Modèle bail de courte durée)

Votre Bail d’habitation peut être d’une durée inférieure à 3 ans, mais pour un temps d’au moins un an (Article 11 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Cette dérogation ne vaut que si vous êtes une personne physique à laquelle est assimilée la Société Civile « familiale » (Article 13 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Votre recours à un bail d’une durée réduite de moins de 3 ans suppose la justification d’un événement fondé sur un motif professionnel ou familial ; ce motif doit être expressément mentionné en terme précis au contrat.

À la réalisation de l’événement, vous donnez congé en respectant un délai de prévenance d’au moins 2 mois.

À défaut de réalisation de l’événement, votre Bail est réputé avoir été consenti pour une durée de 3 ans.

 

Illustration de DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation

Vous entendez mettre à disposition votre logement à votre enfant après la fin éventuelle de son contrat professionnel à l’étranger programmée dans une vingtaine de mois.

Le bail de courte durée doit pour être opposable à votre Locataire, mentionner le nom de l’enfant susceptible de se loger dans le local d’habitation et la date approximative de prise de possession des lieux.

En revanche, une justification imprécise, telle que le « logement est réservé pour l’un de mes enfants à moyenne échéance », serait considérée comme insuffisante et donc inopposable à votre Locataire qui pourrait se prévaloir d’un bail d’une durée de 3 ans.

 

II.  Les mentions facultatives à votre contrat de bail

 

2.1.   Vous insérez une clause indexation du loyer

 

(Article 17-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

 

2.2   Vos charges récupérables auprès du locataire

 

2.2.1.   Les charges récupérables visent globalement

 

• Les services rendus à l’usage des différents éléments de la chose louée

• Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
• Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation
• Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation

 

• Les dépenses d’entretien courant et les menus réparations

• Ascenseurs et monte-charge
• Installations individuelles

 

2.2.2.  La liste limitative détaillée des charges récupérables

(Annexe Décret n°87-713 du 26 août 1987)

 

Vos charges récupérables sont classifiées en six grandes catégories à l’intérieur desquelles sont mentionnées les différentes prestations donnant lieu à récupération, soit :

 

• Ascenseurs et monte-charge
• Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
• Installations individuelles
• Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation
• Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux)

 

La liste des charges récupérables arrêtée au Décret n°87-713 du 26 août 1987 peut être étendue par accord collectif local écrit notamment sur proposition du bailleur, conclu à la majorité des voix exprimées des locataires représentant au moins 25 % des locataires intéressés de l’immeuble ou d’un ensemble immobilier.

Un quorum insuffisant peut donner lieu à une nouvelle consultation, l’accord étant applicable lorsqu’il a été approuvé par écrit à la majorité des voix des locataires exprimées dans un délai de 2 mois suivant la réception de la nouvelle notification individuelle par le Bailleur.

Les charges étendues par un accord collectif local concernent spécifiquement la maîtrise de l’évolution des charges récupérables, la grille de vétusté, l’amélioration et l’entretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à usage commun.

Défait d’un tel accord, vous devez strictement vous en tenir à la liste La liste limitative des charges récupérable.

 

2.2.3.   Les charges récupérables sont exigibles sur justificatif

 

• La justification des charges

Vous devrez être en mesure de justifier les charges récupérables réclamées à votre locataire.

Vous ne pouvez forfaitiser les charges locatives, de sorte qu’elles doivent être exigibles sur leur montant réel. article 23 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Vous devez disposer des pièces justificatives durant 6 mois suivant l’envoi du décompte par nature de charges.

En cas de local d’habitation situé dans un immeuble collectif vous êtes tenu de communiquer le mode de répartition entre chaque locataire et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

Depuis, le 1^er septembre 2015, à la demande de votre locataire, vous transmettrez le récapitulatif poste par poste, des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale

 

• Le droit à provision sur charges locatives

Le paiement d’une provision au titre des charges locatives fait l’objet d’une régularisation annuelle article 23 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’appel de provision sur charges est régulier lorsque vous communiquez selon le cas :

• les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation
• le budget provisionnel (immeuble en copropriété ou Bailleur personne morale)

 

2.2.4.   La protection du locataire sur une régularisation tardive des charges

(Modèle de lettre de demande d’échelonnement)

Votre locataire peut demander que la régularisation des charges soit échelonnée par douzième lorsque la régularisation intervient tardivement.

La tardiveté de la régularisation est reconnue au terme de l’année civile, suivant l’exigibilité des charges.

 

Illustration DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation

Les charges locatives sont devenues exigibles le 31 décembre 2015.

Or, vous avez omis en votre qualité de bailleur de former la demande de paiement de ces charges à votre locataire au cours de l’année 2016, mais vous en exigez le règlement au cours du 1^er trimestre 2017.

Le Locataire dispose d’une option, soit il règle immédiatement l’appel des charges, soit il sollicite un échelonnement de la créance locative au titre des charges, et ce sur une période de 12 mois calendaires, et ce sans que vous ne puissiez vous y opposer.

 

III.  Votre dossier de diagnostic technique annexé au bail d’habitation

• Un État des risques naturels et technologiques (ERNMT)  –  Durée de validité 6 mois

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)  –  Durée de validité 10 ans

• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)  –  Positif : durée de validité 6 ans – Négatif : sans limite de durée de validité

• Le diagnostic amiante (DTA)  –  Sans limite de durée de validité

• Un état de l’installation intérieure d’électricité  –  Durée de validité 6 ans

• Un état de l’installation intérieure de gaz  –  Durée de validité 6 ans

 

Conseils DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation

Faites preuve d’une grande vigilance sur les informations contenues au dossier de diagnostic technique.

Le locataire est en mesure de vous contraindre de réaliser les travaux de réparation des anomalies révélées dans le dossier de diagnostic technique.

Cette obligation vous incombe alors même que votre locataire n’ignorait pas ces anomalies à la prise de possession des lieux loués.