Vous sollicitez la résiliation judiciaire du bail en vue de sanctionner le comportement de votre Locataire.
Vous devez établir que ce comportement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat, tel notamment un défaut ou retard chronique de paiement des loyers, sous-location prohibée du bail d’habitation, non-respect de la destination à usage d’habitation, troubles de jouissance causés aux voisins.
Indépendamment de votre procédure en résiliation judiciaire , vous devez après mise en demeure dûment motivée, utiliser tous les droits dont vous disposez en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux (Article 18, II, 2o de la loi de 2007 créant l‘Article 6-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Les motifs récurrents justifiant une résiliation judiciaire du bail d’habitation sont constitués notamment de :
- Usage non paisible et conforme à la destination d’habitation
- Absence d’entretien et détérioration des locaux
- Travaux illicites dans le logement
I. Un Usage inapproprié à la destination d’habitation
Votre locataire doit jouir paisiblement des locaux loués suivant la destination stipulée au contrat de location (Article 7b de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
- Une jouissance non-paisible du logement
Votre Locataire manque à cette obligation lorsqu’il est responsable de troubles portant atteinte à la paix de l’immeuble tels que nuisances sonores occasionnées aux autres locataire, injures et violences à des voisins.
Ces manquements sont caractérisés même lorsque ceux-ci sont imputables à des personnes hébergées par votre Locataire puisqu’il est responsable de ces derniers.
Vous devez impérativement établir un lien de causalité entre ces troubles et l’obligation de jouir paisiblement du logement.
Vous ne pourrez donc prétendre à une résiliation judiciaire de votre bail lorsque les troubles imputables à votre locataire ont eu lieu dans un autre immeuble éloigné de votre logement.
Vous pouvez établir la preuve de ces troubles par tout moyen, y compris par enregistrements de caméras de vidéosurveillance lorsque ces moyens ont été préalablement portés à la connaissance de votre Locataire.
Vous pourrez ainsi faire résilier le bail d’habitation (Article 1729 du Code civil).
- Un usage non-conforme à la destination
Votre locataire doit jouir des lieux conformément à la destination fixée au bail d’habitation.
Vous devrez caractériser le manquement à cette obligation en démontrant un usage incompatible avec la destination des lieux impliquant, le cas échéant, des aménagements spécialement réalisés par votre Locataire pour les besoins de son activité.
Illustration DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
Votre locataire exerçant la profession d’assistante maternelle reçoit dans les lieux loués des enfants confiés par le département ou par des parents.
Cet usage ne constitue pas un manquement justifiant la résiliation judiciaire du bail d’habitation.
En revanche, votre Locataire affecte son logement à un laboratoire de production industrielle ou d’entrepôt de marchandise en réalisant des aménagements spécifiques.
Ces usages incompatibles avec la destination à usage d’habitation justifient votre demande de résiliation judiciaire du bail d’habitation outre l’allocation de dommages et intérêts.
Conseil DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
Prévoyez une clause résolutoire en cas de non-respect par votre Locataire de son obligation d’user paisiblement les locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
Si vous êtes condamné pour trouble de voisinage, du fait de votre locataire vous devrez agir à l’encontre de ce dernier par voie récursoire.
II. L’Absence d’entretien et détérioration des locaux
Votre Locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies au Décret n° 87-712 du 26 août 1987 sauf en cas de vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure
Votre locataire est également tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent dans les locaux lorsque celles-ci ne résultent pas d’un cas de force majeure ou par le fait d’un tiers s’étant introduit irrégulièrement dans le logement (Article 7c de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
En cas d’inexécution grave de votre Locataire à son obligation d’entretenir le logement, vous pourrez sollicitez la résiliation judiciaire du bail d’habitation outre la réparation intégrale de votre préjudice.
III. Les Travaux illicites dans le logement
Votre locataire est tenu de ne pas transformer les lieux loués sans votre accord écrit (Article 7f de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Votre Locataire doit impérativement justifier votre accord écrit sur les travaux précis qu’il envisage de réaliser.
En cas de manquement à cette obligation, vous pourrez sollicitez la résiliation judiciaire du contrat.
Vous devrez démontrer que les travaux ont pour effet de transformer le logement consistant notamment en la création d’une pièce, destruction d’un mur refend pour agrandir la surface habitable, percement des ouvrages, modification de la toiture etc.
Vous ne pourrez prétendre à une résiliation judiciaire du bail d’habitation lorsque votre Locataire a seulement réalisé des aménagements intérieurs tels que revêtement de sol, réfection de l’installation électrique, aménagement d’une structure aisément démontable etc
En cas d’urgence à remettre les lieux en état, vous devrez saisir le juge des référés sur le fondement du trouble manifestement illicite afin que votre locataire soit condamné de remettre immédiatement les lieux en état.
