I. La répartition des charges d’un lot desservi par des parties communes spéciales
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La création d’une partie commune spéciale
À l’avènement de la copropriété ou postérieurement, il peut être décidé de la création de parties communes spéciales ou particulières conférant aux copropriétaires concernés, une certaine autonomie de gestion au sein d’une Assemblée spéciale ou particulière sur un périmètre déterminé de la copropriété.
La spécialisation des charges a pour origine, s’il en a été décidé, l’existence de :
- bâtiments distincts édifiés sur un sol commun (Article 27 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
- parties communes particulières (Article 24, III de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Les parties communes spéciales doivent être identifiées dans le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété fixe les quotes-parts de la propriété de ces parties communes spéciales.
La compétence sur ces parties communes est réservée à une Assemblée spéciale ou à une Assemblée particulière.
Ces Assemblées sont exclusivement constituées des copropriétaires titulaires de droit sur les composantes spéciales de l’immeuble.
En cas de projet de travaux sur la façade de votre bâtiment, qualifiée de partie commune spéciale, seuls les copropriétaires des lots situés dans ce bâtiment peuvent décider de ces travaux
Cette compétence des copropriétaires de ces lots est exclusive de sorte qu’une résolution prise par l’assemblée générale de tous les copropriétaires sur les parties communes spéciales serait nulle.
Toute fois, le règlement de copropriété peut habiliter l’Assemblée générale de tous les copropriétaires à voter les travaux portant sur des parties communes spéciales.
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La création d’une charge spéciale en dehors de toutes parties spéciales
Le règlement de copropriété peut édicter que des charges correspondant à une partie commune ou à un élément d’équipement commun seront réparties entre les propriétaires de lots déterminés, sans les ériger en parties communes spéciales.
Les charges communes spéciales sont celles « entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs » (Article 10 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Cette contribution spécifique à la charge de certains copropriétaires doit être justifiée par le critère de l’utilité résultant de la jouissance des services collectifs ou des éléments d’équipements communs.
Illustration DEXTERIA AVOCATS Copropriété
Les copropriétaires d’un local commercial situé au Rez-de-chaussée ne disposant d’une entrée que depuis la voie publique peuvent ainsi être exonérés de toutes contributions au titre des charges d’entretien de l’ascenseur.
II. La répartition des charges d’un lot de copropriété démembré
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Le démembrement de la propriété d’un lot
Vous identifiez le Copropriétaire débiteur des charges de copropriété d’un lot concerné, la propriété étant :
- un démembrement (nu-propriétaire / usufruitier ou nu-propriétaire / droit d’usage)
- une indivision
- acquise aux époux ou de l’un d’entre eux
- acquise à des partenaires pacsés
- détenue par la succession
En votre qualité de Syndic, vous ventilez les charges entre les propriétaires d’un lot de copropriété démembré qu’autant que la constitution des droits a été notifiée à vous-même ou à votre prédécesseur (Article 6 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967) .
Cette réparation de charges intéresse :
- le nu-copropriétaire et l’usufruitier (Article 578 et suivants du Code civil)
Est constitué notamment lors de :
– la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit (Article 949 du Code civil)
– la vente immobilière grevée d’un usufruit : viager, temporaire…
– le divorce des époux (Article 274 du Code civil)
ou
- le nu-copropriétaire et l’usager et d’habitation (Article 625 et suivants du Code civil)
Est en particulier constitué lors de :
– la vente immobilière en viager
– le divorce des époux
– la donation d’un immobilier avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation
L’appel des charges de copropriété ne nécessite pas de distinguer ces deux institutions qui suivent le même régime (Article 635 du Code civil).
Vous êtes le Syndic de la copropriété, vous appelez auprès de :
- le nu-propriétaire, les charges relatives aux grosses réparations
- l’usager ou de l’usufruitier les charges concernant les réparations d’entretien
Conseil DEXTERIA AVOCATS Copropriété
La qualification entre réparation d’entretien ou grosses réparations nécessite un examen objectif tant du Règlement de copropriété que du poste de travaux concerné.
- l’usufruitier et l’usager sont tenus des réparations d’entretien (Article 605 du Code civil)
Vous identifiez les dépenses portant sur les réparations d’entretien des parties communes et éléments d’équipement communs :
- le changement et la peinture des portes palières de l’ascenseur
- la mise aux normes des boîtes aux lettres
- la réfection de la cage d’escalier
- la réfection de la cage d’escalier et de la façade
- le nu-propriétaire est tenu des grosses réparations (Article 606 du Code civil)
Vous discernez les grosses réparations qui sont celles des gros murs et des voutes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture :
- les travaux de mise en conformité de toitures
- les travaux de ravalement prescrits par l’administration
- la réfection de l’installation électrique
- le remplacement de chaudière collective de l’immeuble
- les travaux prescrits par l’autorité administrative
- le Règlement de copropriété contient une clause de solidarité
Votre Règlement de copropriété inclut une clause de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier.
Cette clause autorise le Syndicat à poursuivre le recouvrement de sa créance à l’encontre de l’un quelconque des titulaires d’un droit démembré, nu-propriétaire, usufruitier, usager ; celui des débiteurs qui aura payé la totalité de la créance dispose d’un recours subrogatoire à l’encontre du titulaire du droit démembré. (Article 1346 du Code civil)
