Le syndic forme opposition au versement du prix de vente
Durant le processus de vente de votre lot de copropriété, l’information délivrée au Syndic, peut mener à ce qu’il forme opposition sur le prix de vente lorsque le copropriétaire cédant est débiteur envers le Syndicat des copropriétaires (Article 20 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
1.1. La nature de la créance du Syndicat fondant l’opposition du Syndic
L’opposition du Syndic au versement des fonds résultant du prix de vente de votre lot répond aux exigences de l’Article 5-1 de Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à savoir que :
- la créance du Syndicat est liquide et exigible au jour du transfert de propriété.
- la créance notifiée détaille précisément la nature et l’origine des charges.
1.2. La nature et origine des charges justifiant l’opposition du Syndic
- les services collectifs et les éléments d’équipement commun (Article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Le montant de la créance est ventilé entre :
- l’année courante et les 2 dernières années échues
- les 2 années antérieures aux 2 dernières échues
Les créances nées antérieurement sont exclues de l’opposition.
- la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble (Article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Le montant de la créance est ventilé entre
- l’année courante et les 2 dernières années échues
- les 2 années antérieures aux 2 dernières échues
- l’amélioration portant sur la transformation les éléments d’équipements, l’aménagement de locaux commun, la création de locaux communs (Article 30 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Le montant de la créance est ventilé entre
- l’année courante et les 2 dernières années échues
- les 2 années antérieures aux 2 dernières échues
Exemple l’opposition formée le 13 novembre 2017, distingue le montant :
d’une part des années 2015, 2016 et 2017
d’autre part des années 2013 et 2014
- le fonds de travaux (Article 14-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
- les autres créances de toute nature garantie par une hypothèque légale
- toutes les autres créances non mentionnées ci-devant
CONSEIL DEXTERIA AVOCATS Copropriété.
À l’aune du projet de vente de votre lot, consultez votre Syndic sur la situation de votre compte de copropriété.
Si vous faites l’objet ou êtes susceptible de poursuite en recouvrement de créance, le Syndic en réclamera le paiement au Notaire par une opposition sur le prix.
Contrôlez en amont que le montant de la dette exigée correspond bien à ce que vous devez.
II. Vous réagissez à l’opposition du Syndic sur le paiement du prix
Vous devez impérativement examiner le montant de chaque poste de créance dont fait état l’acte d’opposition quant à son montant et les années d’imputation.
À l’examen de l’état des créances du Syndicat allégué à l’acte d’opposition, vous relevez que tout ou partie de la dette ne vous est pas imputable.
Alors, vous disposez d’un délai de 3 mois pour :
- rechercher un accord avec le Syndic
- donner instruction au Notaire de payer la créance produite par le Syndic ou le montant convenu avec le Syndic (un protocole d’accord transactionnel est vivement recommandé)
- Assigner le Syndicat des copropriétaires, représenté par le Syndic d’avoir à comparaitre devant le Tribunal de grande instance dans le ressort duquel est situé l’immeuble en copropriété.
Vous êtes passif à l’opposition sur le versement du produit de la vente. Au terme du délai de 3 mois, le Notaire est légalement tenu de payer le montant de la créance du Syndicat figurant à l’acte d’opposition sans que vous ne puissiez l’empêcher.
Conseil DEXTERIA AVOCATS Copropriété
Bien que vous ayez été contraint de payer par l’entremise d’un Notaire, si vous jugez que la créance du Syndicat est injustifiée, agissez à l’encontre du Syndicat.
Sachez que le paiement d’une somme indue ne vaut pas reconnaissance du bien-fondé de la créance.
Vous disposez d’un délai de 5 ans pour saisir le Tribunal de grande instance ou le Tribunal d’instance, selon la nature et le montant de la créance, pour demander le remboursement de l’indu sur le fondement de l’Article 1302-1 du Code civil.
Aussi, vous engagez la responsabilité du Syndic de copropriété qui a formé opposition au versement du prix de vente alors que le Syndicat est dépourvu de créance liquide et exigible.
III. La créance privilège du Syndicat sur le paiement de prix vente de votre Lot de copropriété
Votre Syndicat des copropriétaires bénéfice au titre de l’Article 2374 du Code civil et l’Article 19-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, d’un privilège immobilier spécial sur votre lot de copropriété en vertu de créances dues au titre des charges de copropriété suivantes :
- les services collectifs et éléments d’équipement commun
- la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes
- les travaux d’amélioration
- la cotisation au fonds travaux
Ce privilège du Syndicat efficace de plein droit ne nécessite nullement une inscription au fichier immobilier tenu par le Service de la Publicité Foncière l’Article 2378 du Code civil.
La sûreté au profit du Syndicat est dite super privilégiée pour la quote-part de l’exercice comptable courant et des 2 années précédentes (Article 2374 du Code civil).
Ce super privilège prime les créances des Vendeurs du lot et le préteur de denier (l’établissement financier).
En revanche, les créances antérieures du Syndicat viennent en concours avec les créanciers privilégiés Vendeur et préteur de deniers.
Les créances plus anciennes sont dites chirographaires, le Syndicat des copropriétaires vient en concours avec tous les créanciers par un partage des produits de la vente du lot de copropriété au « marc le franc ».
Le syndicat des copropriétaires par la voie de son Syndic s’assure de la mise en œuvre de son privilège en formant opposition auprès du Notaire chargé de la vente de votre Lot de copropriété sur le versement du prix de vente.
Le notaire informe l’acquéreur sur l’existence des dettes du vendeur envers le syndicat.
