Il est fréquent qu’un ou des copropriétaires s’interrogent sur la possibilité de révocation du syndic et sur la validité du motif de sa révocation.
La question se pose également de connaître les conséquences de la résiliation du contrat du Syndic (.
Dexteria Avocats soumet infra les éléments de réponse.
I. Le mode d’emploi de la révocation du Syndic de copropriété
1.1. Faculté d’un Copropriétaire de décider seul de la révocation du Syndic
Le Syndicat des copropriétaires dispose de la faculté de révoquer le mandat du Syndic quand bon lui semble (Article 2004 du Code civil), sachant que la nomination d’un nouveau Syndic de copropriété par l’Assemblée Générale avant le terme de son mandat vaut décision de révocation de l’ancien Syndic (Article 17 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967).
Encore faut-il que la demande de révocation soit inscrite à l’ordre du jour.
Si le syndic refuse de faire figurer la question de sa révocation à l’ordre du jour, vous solliciterez la convocation d’une assemblée générale extraordinaire.
L’assemblée générale devra prononcer la révocation en suivant les règles de majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).
En cas d’absence de majorité, vous pourrez soumettre la révocation du Syndic à un second vote à la majorité simple de l’article 24 lorsque la première votation à recueillie au moins le tiers des voix
A défaut, du tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut être convoquée dans les 3 mois pour statuer à la majorité simple.
Toute clause du contrat de syndic interdisant le syndicat de copropriétaires de sa faculté de le révoquer est abusive (Recommandation de la Commission sur les clauses abusives n° 11-01, 15 sept. 2011).
1.2. La révocation du Syndic doit être fondée sur un motif sérieux et légitime
Une révocation avant le terme du mandat de Syndic de copropriété doit être fondée sur une faute suffisamment grave, ce manquement justifiant que ne lui soit versée aucune indemnité consécutive à la résiliation du contrat.
Il peut notamment être reproché au Syndic :
- l’omission de mentionner des réserves sur une réception de travaux
- un redressement fiscal du Syndicat consécutif à des erreurs comptables
- le refus persistant de convoquer l’Assemblée Générale
- l’accord sous sa seule autorité, donné à un copropriétaire d’exécuter des travaux affectant les parties communes
- engagement de travaux sans autorisation de l’assemblée générale et en contradiction avec une résolution imposant la tenue d’une assemblée générale extraordinaire
- choix d’un prestataire différent de celui retenu par le syndicat de copropriétaires par une décision d’assemblée générale
- réalisation de travaux votés en assemblée tardivement de sorte que les subventions notifiées ne sont plus attribuées
- d’importants mandats donnés par le syndic à un de ses préposés
- non-souscription par le syndic d’assurances obligatoires
En revanche, la révocation du Syndic de copropriété sans motif ou pour une faute ténue expose le Syndicat de copropriété à devoir indemniser ce mandataire.
Tel est le cas d’une révocation fondé sur :
- le manque de confiance
- un retard dans la communication de pièces comptables
Le syndicat de copropriétaires doit démontrer l’existence du motif sérieux et légitime, c’est-à-dire la réalité et gravité des manquements reprochés au Syndic.
La résolution du Syndicat des copropriétaires doit être spécialement motivée.
Conseil DEXTERIA AVOCATS Copropriété
gardez-vous de provoquer une révocation intempestive à l’encontre du Syndic de copropriété.
Il est prudent de constituer un dossier suffisamment solide sur les fautes que vous élevez à l’encontre de votre Syndic de copropriété et qui justifient une résiliation anticipée de son contrat.
Sous cette condition, vous serez en mesure de faire révoquer le Syndic de copropriété par la communauté des copropriétaires réunie en Assemblée, et ce sans craindre que le Syndicat des copropriétaires soit contraint d’indemniser le mandataire fautif dans l’exécution de son mandat.
II. La révocation du Syndic emporte son dessaisissement
Le Syndic de copropriété révoqué voit son contrat résilié (2.1); reste que le Syndic peut contester cette le bien fondé de la décision du Syndicat des copropriétaires, et solliciter du Tribunal l’allocation d’un indemnité (2.2.).
2.1. La révocation du Syndic emporte résiliation de son contrat
Le Syndic ne dispose plus du droit d’exercer ses fonctions pour le compte de votre Syndicat à compter de la révocation prononcée par le Syndicat.
Le Syndic ne percevra pas d’honoraires s’il poursuit sa mission en dépit de cette révocation.
En outre, le Syndic ne dispose pas du pouvoir d’engager le Syndicat
Toutefois, les tiers, non informés de la révocation du Syndic, sont fondés à exciper la validité de l’engagement lorsque le Syndic a laissé apparaitre sa représentation régulière du Syndicat
2.2. Le Syndic dispose du droit de contester devant le Tribunal judiciaire le bien fondé de sa révocation
Les prétentions du Syndic ne peuvent aboutir à l’annulation de sa révocation mais à l’allocation de dommages intérêts en réparation de son préjudice.
Le préjudice peut être important lorsque la révocation intervient en début de mandat.
En effet, le préjudice peut être constitué du montant des honoraires sur la période entre la révocation et la fin de mandat prévue contractuellement.
En cas de révocation justifiée par un motif légitime, le Syndic ne disposera d’aucune indemnité compensatrice.
Conseil DEXTERIA AVOCATS Copropriété
En votre qualité de copropriétaire, n’omettez pas d’informer vos principaux fournisseurs de la révocation de votre Syndic.
Par ailleurs, l’ordre du jour de votre Assemblée générale statuant sur la révocation doit comporter un projet de résolution sur la nomination d’un nouveau Syndic et ce, afin d’éviter le Syndicat d’être sans représentation légale.
