Article mis à jour le 27 février 2023
I. L’exécution de travaux irrégulièrement autorisés par le Syndic
1.1. Votre Syndic autorise un Copropriétaire à effectuer des travaux individuels retentissant sur les parties communes, l’aspect extérieur de l’immeuble, voire affectant la propriété ou la jouissance de votre lot privatif
Seule l’Assemblée Générale est à même d’autoriser la réalisation des travaux litigieux.
Aussi, le Syndic n’a pas autorité pour approuver des travaux dans les parties communes.
Les travaux concernés sont divers
- la pose d’une véranda sur une terrasse existante
- installation d’un wc-broyeur
- appropriation des combles
- l’installation d’un bow-window (oriel)
- la démolition d’un mur de refend (mur porteur)
- le remplacement de volets en bois par des volets métalliques
- la création d’une ouverture fenêtre sur la façade de l’immeuble
1.2. Votre Syndic fait réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble
Le Syndic s’est affranchi de soumettre le projet de travaux à l’Assemblée Générale l’Assemblée Générale des copropriétaires préalablement à leur exécution.
Il en est ainsi de travaux portant notamment sur :
- l’aménagement des combles
- le branchement sur une colonne d’eau vanne ou une colonne d’eau pluviale
- le tubage de cheminées existantes
En dépit de vos lettres de mise en demeure, le Syndic de copropriété est en la circonstance défavorable à agir.
Vous n’êtes pas démuni, mais consultez préalablement les Copropriétaires majoritaires pris ensemble sur le sens de leur vote en cas de projet de régularisation des travaux litigieux soumis à l’Assemblée Général ; sinon vous prenez le risque que votre action judiciaire soit vaine.
Exception faite, les travaux affectent la propriété ou la jouissance de votre lot privatif.
Votre qualité de Copropriétaire vous autorise à assigner le Copropriétaire violateur devant le Tribunal judiciaire (TJ) du lieu de situation de votre immeuble (Article 62-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967)
Votre demande à l’assignation peut notamment viser les violations suivantes :
- le respect du règlement de copropriété
- la cessation d’une atteinte aux parties communes
- la démolition des travaux irréguliers
- la mise en l’état de lieu affecté par les travaux entrepris
Vous sollicitez la responsabilité in solidum du Copropriétaire auteur desdits travaux et du Syndic de copropriété qui a autorisé sans accord de l’Assemblée Générale les travaux irréguliers.
Conseil de DEXTERIA AVOCATS Copropriété
Préalablement à votre action faites constater par un Huissier de Justice la matérialité des travaux irréguliers.
Cette précaution vous permet de constituer une preuve à présenter sur vos demandes au Tribunal de grande instance (TGI), juridiction devant laquelle, les parties sont tenues de constituer Avocat (Article 751 du Code de procédure civile).
II. Votre Syndic fait réaliser des travaux non autorisés
Vous constatez ou êtes avisé que votre Syndic de copropriété fait ou à fait exécuter des travaux sur les parties communes sans que l’Assemblée Générale n’ait jamais autorisé ces travaux.
Cette circonstance peut résulter de la réalisation de travaux urgents justifiant que le Syndic de copropriété s’affranchisse de consulter préalablement l’Assemblée Générale en prenant l’initiative de les faire réaliser (Article 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Encore faut-il que le Syndic de copropriété à l’initiative de travaux urgents réponde du respect des plusieurs conditions (Article 38 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967), tenant à :
- la nature des travaux alors nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble
- l’information à bref délai de chacun des copropriétaires des conditions de réalisation des travaux
- la convocation immédiate de l’Assemblée Générale des copropriétaires, l’urgence commandant de ne pas avoir à respecter le délai de 21 jours.
À défaut de justifier de l’urgence, les travaux sont qualifiés d’irréguliers, la responsabilité du Syndic de copropriété pouvant être engagée.
Quoique votre Syndic de copropriété est susceptible de régulariser la situation à la prochaine Assemblée Générale en y faisant ratifier les travaux irréguliers.
Conseil DEXTERIA AVOCATS Copropriété
Vous entendez réagir à l’initiative du Syndic de copropriété d’avoir réaliser des travaux sur les parties communes sans avoir obtenu préalablement l’accord de l’Assemblée Générale.
Vous exigez du Syndic de copropriété de justifier l’absence de demande d’autorisation de l’Assemblée Générale antérieurement à la réalisation des travaux litigieux.
Vous lui précisez le cas échéant que :
- les travaux initiés non pas de caractère urgent, de sorte qu’il lui appartenait d’obtenir préalablement l’autorisation de l’Assemblée Générale pour les initier
- vous entendez vous opposerez à toute demande de ratification ultérieure par l’Assemblée des travaux litigieux dont la charge financière lui appartiendra
- le Syndicat des copropriétaires est fondé à voter sa révocation et à engager sa responsabilité
- la démolition des travaux entrepris pourra être demandée à ses frais exclusifs
Vous mettez le Président du Conseil syndical en copie de votre lettre.