En votre qualité de vendeur d’un lot de copropriété, vous avez l’obligation de renseigner l’acquéreur sur la superficie de la partie privative du bien vendu (Article 46 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Le calcul tient compte de la surface des planchers sous plafond d’une hauteur au moins égale à 1,80 mètre, hors surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, et cages d’escalier, gaines, embrasures des portes et fenêtres (Article 4-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967).
Le calcul de superficie issue de la Loi Carrez ne concerne pas les surfaces mentionnées à (l’Article 4-1 de Décret n°67-223 du 17 mars 1967), savoir :
| les caves | les garages |
| les emplacements de stationnement | les combles non aménagés |
| les sous-sols | les remises |
| les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre | les lots de copropriété d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés (Article 4-2 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967) |
| les loggias | les balcons |
| les terrasses | les vérandas |
| les séchoirs extérieurs au logement | les locaux communs et autres dépendances des logements |
| les volumes vitrés |
Le calcul de la surface privative pose difficulté en cas de contradiction entre le règlement de copropriété et état des lieux, lorsque le lot dispose d’un comble aménagé, véranda, mezzanine, ou lorsque le Vendeur a annexé des parties communes ou réunit des lots en unité d’habitation.
Superficie du lot de copropriété: Configuration materielle des lieux
Vous êtes confronté à cette difficulté lorsque vous observez une contradiction sur la qualification des lieux dans le règlement de copropriété par rapport à l’acte de cession et de sa situation matérielle au jour de la vente.
Il en est ainsi lorsque le règlement de copropriété mentionne une destination de garage ou de cave alors que la situation matérielle est constituée d’une pièce habitable.
Cette problématique survient lorsque votre vendeur a effectué des travaux de transformation sans autorisation de la copropriété sur les caves ou parties non habitables en cuisine ou extension de séjour.
Dans cette situation, les juges décident majoritairement que la surface privative doit être celle du lot tel qu’il se présente matériellement
Vous vous exposez dès lors à un risque lorsque le vendeur a entrepris irrégulièrement des travaux de changement de destination ;
En effet, le Syndicat des copropriétaires ainsi que le service de l’urbanisme (en cas d’absence d’autorisation d’urbanisme) pourraient vous assigner en vue de restituer le lot dans son état initial.
Dès lors, vous pourrez diligenter à l’encontre de votre vendeur, une action en nullité de l’acte de vente, non pas sur le fondement de la Loi « CARREZ », mais sur un vice du consentement
Par ailleurs, vous pourrez analyser si une régularisation est possible au regard du plan local d’urbanisme et du règlement de copropriété.
Superficie du lot de copropriété : les combles aménagée
Cette situation concerne l’aménagement par votre vendeur des combles en une chambre mansardée.
Vous devrez analyser la configuration matérielle, à savoir, hauteur sous plafond et superficie au sol, pour déterminer si cette pièce doit être incluse dans le calcul de la surface « CARREZ »
Ainsi, une chambre aménagée sous comble ne devra pas être incorporée dans le calcul de la surface habitable lorsque la hauteur sous plafond est de 1, 7 mètre ou lorsque sa surface est de 7 mètres.
En revanche, si cette pièce respecte scrupuleusement les critères fixés par la Loi, à savoir une superficie de plus de 8 m2 et une hauteur de plus de 1m80 alors sa surface devra être incluse dans le calcul de la surface habitable, et ce quand bien même les travaux auraient été entrepris sans autorisation d’urbanisme et accord de la copropriété.
Superficie du lot de coproprité : le cas des vérandas
Vous ne devez pas intégrer la surface de la véranda dans le calcul de la surface « CARREZ ».
En effet, la véranda constitue normalement une structure légère non fondée au sol ni incorporée à l’ouvrage principal ayant une fonction d’agrément comme jardin d’hiver par exemple.
Cependant, vous ne pourrez exclure de ce calcul les vérandas qui constituent en fait de véritables pièces de vie, prolongeant souvent celles du séjour
Vous devez donc analyser la configuration matérielle de la véranda pour déterminer si celle-ci doit être intégrée dans le calcul de la surface habitable.
Le cas d’annexion de parties communes
Vous constatez que votre vendeur vous a vendu un logement comportant l’annexion illégale d’une partie commune comme par exemple terrasse ou palier aux fins d’accroitre sa surface habitable.
Il suit que l’extension du lot s’est opérée en l’absence de toute autorisation d’urbanisme et accord de l’assemblée des copropriétaires.
Vous vous exposez donc à une action du syndicat pouvant vous contraindre à remettre les lieux en état.
En effet, le changement « matériel » opéré par votre vendeur est sans effet sur la qualification de partie commune.
Autrement dit, vous ne pourrez arguer du fait que la partie commune n’existe plus matériellement.
En effet, cette surface, bien que correspondant dans les faits à une surface habitable, ne peut pas être prise en compte dans le calcul de la surface privative telle que mentionnée par la Loi.
Conseil de DEXTERIA AVOCATS
Vous êtes propriétaire ayant annexé irrégulièrement les parties communes :
- Vérifier si la prescription trentenaire n’est pas acquise
- Solliciter de l’assemblée des copropriétaires la cession de ces parties communes
Vous êtes acquéreur ne souhaitant pas remettre en cause la vente :
- Trouver un accord amiable avec le cédant,
- Intenter l’action en diminution du prix
Solliciter de l’assemblée générale des copropriétaires une attribution d’une jouissance exclusive dès lors qu’en général celle-ci ne s’accompagne d’aucune contrepartie financière.
Le cas des mezzanines
Vous devez procéder à une approche casuistique pour déterminer si les mezzanines doivent être incluses dans le calcul de la superficie habitable.
Ainsi, votre mezzanine sera exclue de ce calcul si celle-ci ne dispose pas d’un véritable plancher, c’est-à-dire dépourvu de toute solidité, et ne s’incorporant pas à l’ouvrage.
Il suit que seule la surface plane sur laquelle est installée votre mezzanine pourra être prise en compte dans le calcul de la surface privative.
Le cas d’unité d’habitation
Vous observez que votre propriétaire vous a vendu un appartement constitué par le regroupement matériel de plusieurs lots.
Autrement dit, votre vendeur vous a vendu en une fois plusieurs lots de copropriété qui forment matériellement une seule unité d’habitation.
La superficie de ces lots mentionnés au règlement de copropriété dispose d’une surface inférieure à 8 m², vous prenez en compte la surface de « l’unité d’habitation », c’est-à-dire la surface globale.
Ainsi, vous pourrez prendre en compte des lots dont la surface est inférieure à 8m2 alors que la Loi CARREZ dispose que ces surfaces sont exclues du calcul de la superficie habitable.
À cet égard, il importe peu que la réunion des lots procède de travaux n’ayant fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale.
Aussi, la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la Loi CARREZ sera celle de l’appartement, tel qu’il se présente matériellement.
Cependant, le mesurage global de l’unité d’habitation par votre diagnostiqueur peut être source de difficulté lorsque ce dernier a pris en compte la surface d’une véranda construite sur un jardin, partie commune de la copropriété.
En pareille situation, la surface de la véranda devra être déduite de la surface globale exprimée dans le certificat de mesurage, puisqu’une partie commune ne peut jamais être incluse dans le calcul de la surface habitable.
