Les copropriétaires contestent fréquemment la validité d’une assemblée générale des copropriétaires en se fondant sur l’irrégularité de la convocation. Mais, cette contestation est-elle fondée lorsque les copropriétaires ont omis de notifier au Syndic leur nouvelle adresse ?
La convocation à l’AG au domicile du copropriétaire
Trois propriétaires indivis d’un lot de copropriété ont contesté la validité d’une assemblée générale des copropriétaires au motif que la notification de la convocation à la réunion des copropriétaires n’avait pas été effectuée à l’adresse de leur domicile.
En l’occurrence, la notification de la convocation faite par la lettre recommandée, conformément à l’article 64 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, avait été retournée par les services postaux à l’expéditeur avec la mention «NPAI » (N’habite Pas à l’Adresse Indiquée) ».
Les copropriétaires indivis se prévalaient du défaut de notification pour exciper de la nullité de l’assemblée générale. En effet, il est de jurisprudence constante que l’assemblée générale des copropriétaires est irrégulière lorsque la convocation n’a pas été effectuée à l’adresse déclarée, et ce sans que le demandeur ait à justifier d’un préjudice (cf. notamment, Cass., civ., 3e, 13 sept. 2018, pourvoi 17-24824). Mais, encore faut-il que le Syndic de copropriété dispose d’une adresse du copropriétaire actualisée dans la forme de l’article 64 du Décret.
Le copropriétaire actualise son adresse auprès du Syndic
À cet égard, le copropriétaire ou le titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue propriété a l’obligation de notifier au Syndic son domicile réel ou élu (Article 65 Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Et pour cause, cette information déclarée au Syndic rend possibles les notifications et mise en demeure au domicile des copropriétaires (cf. Article 64 du Décret susmentionné).
Et pour cause, cette information déclarée au Syndic rend possibles les notifications et mise en demeure au domicile des copropriétaires (cf. Article 64 du Décret susmentionné).
Le syndic notifie à la dernière adresse déclarée
À défaut, la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 28 mars 2019, pourvoi n° 18-12579 a décidé que la convocation adressée au dernier domicile connu des copropriétaires est valable. Dès lors, les copropriétaires ne sauraient être recevables en leur demande d’annulation des résolutions de l’assemblée litigieuse. Il faut reconnaître le bon sens de cette décision qui renforce la sécurité juridique des résolutions adoptées au cours de l’assemblée des copropriétaires. À l’évidence, force est de reconnaître qu’il serait aisé au copropriétaire de mauvaise foi de déclarer une adresse erronée, incomplète ou de s’abstenir de l’actualiser à dessein de contester la validité d’une assemblée générale au gré de ses intérêts ou de ses autres divergences.
DEXTERIA Avocats copropriété conseille de mettre à jour leur adresse à tout changement de leur domicile, outre pour les copropriétaires indivis de désigner un mandataire commun (en savoir plus sur la convocation des propriétaires d’un lot de copropriété indivis).
