Article mis à jour le 27 février 2023
Un contrôle sur la gestion du Syndic a permis de constater la mauvaise situation financière de votre copropriété.
Votre copropriété est ainsi en difficulté lorsque l’équilibre financier de votre syndicat est gravement compromis ou lorsque votre syndicat n’est plus en mesure de pourvoir à la conservation de l’immeuble.
Vous pourrez diligenter une procédure préventive tendant à la désignation d’un mandataire ad hoc en vue de rétablir l’équilibre financier.
En cas d’échec, vous pourrez solliciter la nomination d’un administrateur provisoire en vue du rétablissement de l’équilibre financier de votre copropriété.
Mettre en œuvre une procédure préventive
Vous pourrez mettre en œuvre cette procédure de nomination lorsqu’à la clôture des comptes du syndicat vous constatez que les impayés atteignent 25 % des charges de dépenses courantes concernant la maintenance, le fonctionnement et l’administration des parties communes ou des dépenses pour travaux (Article 29-1 et suivants du Décret n°67-223 du 17 mars 1967).
Ce seuil est à 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots.
À cet égard, il incombe à votre Syndic de solliciter la nomination judiciaire d’un mandataire ad hoc dans un délai d’un mois suivant la clôture des comptes après information du conseil syndical ;
À défaut, vous devez fédérer des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat pour introduire une telle procédure judiciaire ;
Les créanciers de votre copropriété peuvent également diligenter une telle procédure lorsque la créance concerne des factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou factures de travaux réalisés en cas d’impayés depuis plus de six mois, après un commandement de payer adressé au syndic et resté infructueux ;
Les pouvoirs publics peuvent aussi solliciter la désignation d’un tel mandataire, soit le préfet de département ou le procureur de la République près le tribunal de grande instance ; le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ou le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.
Cette désignation intervient au terme d’une procédure de référé judiciaire.
À cet égard, le juge des référés décidera par ordonnance de nommer un mandataire ad hoc et d’imputer les frais entre le syndicat des copropriétaires et les autres parties à la procédure, ou le partage des frais entre eux.
Le mandataire ad hoc est un principe un administrateur judiciaire inscrit sur les listes.
Cette décision est susceptible d’appel.
Le mandataire ad hoc est tenu de respecter les dispositions de l’ordonnance et du Décret n°67-223 du 17 mars 1967
Votre mandataire ad hoc est tenu par la mission fixée par l’ordonnance judiciaire.
Cette mission comprend obligatoirement les points suivants :
- analyse de la situation financière du syndicat et de l’état de l’immeuble
- solutions envisagées pour rétablir l’équilibre financier du syndicat ou assurer la sécurité de l’immeuble
La mission du mandataire est purement préventive contrairement à la mission assignée à l’administrateur provisoire.
Votre mandataire devra notifier à tous vos copropriétaires l’ordonnance judiciaire.
Cette nomination n’a pas pour effet de dessaisir votre syndic ou votre conseil syndical.
Cependant, votre syndic est tenu de transmettre à votre mandataire tous les documents nécessaires pour accomplir sa mission.
La mission de votre mandataire s’achève par l’élaboration d’un rapport remis au juge dans un délai de trois mois, renouvelable une fois.
Ce rapport est communiqué à votre syndic, a votre conseil syndical, ainsi que les pouvoirs publics intéressés
Sur la base de ce rapport, votre syndic devra inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution en vue de rétablir l’équilibre de votre copropriété.
Solliciter la désignation d’un administrateur provisoire
La nomination d’un administrateur provisoire intervient dans les situations suivantes :
- l’équilibre financier de votre syndicat des copropriétaires est gravement compromis
- Votre syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble en raison de l’opposition ou de l’inertie de vos copropriétaires pour réaliser les travaux indispensables.
L’administrateur provisoire est désigné par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble sur requête ou comme en matière de référé à l’initiative des personnes visées à l’Article 29-1, alinéa 1er de la Loi de 10 juillet 1965:
- Vos copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat,
- le syndic, ou le procureur de la République.
En l’occurrence, vous devez délivrer une assignation dirigée contre le syndicat représenté par le syndic ;
En revanche, lorsque la demande émane de votre syndic, la saisine s’effectue par la voie d’une requête accompagnée des pièces de nature à justifier de la demande après consultation du conseil syndical ;
Dans tous les cas la demande doit être communiquée au procureur (Article 62-3 du n°67-223 du 17 mars 1967).
Par suite, le juge des référés désignera un administrateur provisoire parmi les personnes inscrites sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l’article L. 811-2 du code de commerce ou une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire
En pratique, lorsque votre copropriété a fait l’objet d’une procédure préventive, votre mandataire ad hoc sera désigné en qualité d’administrateur provisoire.
L’administrateur provisoire devra vous notifier une copie de l’ordonnance de désignation ainsi que ses rapports.
L’administrateur provisoire dispose de pouvoirs importants pour réaliser sa mission:
Votre administrateur provisoire désigné pour une durée minimum de douze mois dispose de toutes les prérogatives du Syndic, de l’assemblée générale et de ceux du conseil syndical en vue de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété, à l’exception des décisions portant sur l’acquisition et l’aliénation immobilières ou la modification ou l’établissement du règlement de copropriété.
En revanche, lorsque l’ordonnance judiciaire le prévoit ou avec l’accord du préfet, votre administrateur sur la base d’un plan d’apurement des dettes du syndicat pourra céder des actifs, créer un ou plusieurs syndicats secondaires, diviser votre syndicat, modifier le règlement de copropriété, mettre la copropriété sous administration provisoire renforcée ou initier un plan de sauvegarde.
Conseil de DEXTERIA AVOCATS Copropriété
Vous relevez que l’administrateur provisoire intervenant à titre onéreux sollicite du Président du Tribunal de Grande Instance de la situation de votre Immeuble, la taxation de ses honoraires.
Vous estimez que cette demande de validation de la rémunération de l’administrateur judiciaire est disproportionnée au regard des diligences accomplies et obère le passif de la copropriété.
Vous contestez seul ou à plusieurs copropriétaires les honoraires excessifs du mandataire sur des prestations hors sa mission ou sur la réalité de ses diligences.
Cette action est portée devant le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant comme en matière de référé, dans le ressort duquel est situé l’immeuble en copropriété.