Article mis à jour le 27 février 2023
Votre logement est insalubre lorsque les désordres ou absence d’équipement menacent votre santé ou sécurité physique.
Vous disposez d’actions juridiques efficaces pour obtenir la mise en conformité de votre logement avec l’usage paisible de sa destination d’habitat.
I. Vous sollicitez de votre Bailleur l’exécution des travaux de mise en conformité
Vous ne pourrez solliciter de votre Bailleur la mise en conformité de votre logement que pour autant vous êtes occupant bénéficiant d’un titre d’occupation.
En cas d’occupation sans droit ni titre, vous ne pourrez contraindre le propriétaire du logement à exécuter des travaux de mise en conformité.
Dès lors que vous disposez d’un titre d’occupation, votre Bailleur est obligé de satisfaire à votre demande même si vous aviez eu connaissance des désordres avant votre entrée dans les lieux
En cas de refus de votre Bailleur, vous devrez saisir le Tribunal de Grande Instance par voie de référé pour obtenir sa condamnation à remettre en état les lieux et installer, le cas échéant, les équipements manquants sous astreinte.
Vous produirez en justice au soutien de votre demande notamment les rapports de visite de l’inspecteur de l’Agence régionale de santé, constats d’huissier, prescriptions de travaux ordonnées par le Maire de votre commune.
Avant le début des travaux, votre bailleur doit vous informer sur la nature des travaux et les modalités de leur exécution par une notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (Article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Logement insalubre : nos conseils
Prenez garde à ne pas exécuter des travaux de mise en conformité avant même d’avoir mis en demeure votre bailleur de les réaliser, faisant ainsi disparaître les désordres dont vous faites grief.
Vous ne pourrez obtenir ni le remboursement des frais correspondant aux travaux ni la condamnation de votre Bailleur à vous verser des dommages-intérêts, sauf en cas d’urgence avérée.
C’est pourquoi votre bailleur doit impérativement être associé au constat des désordres, à l’identification de leurs causes et au choix ainsi qu’à la mise en œuvre des travaux nécessaires.
II. Vous exigez la réduction voire la suspension du loyer
Vous pouvez prétendre à une réduction du loyer lorsque votre bailleur refuse de répondre à votre demande de mise en conformité.
Cette réduction de loyer fixée par le juge prend effet à partir de la date d’expiration du délai imparti par le jugement pour réaliser les travaux.
En cas de graves impropriétés aux normes de décence, vous pourrez solliciter la suspension de votre loyer jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise aux normes de décence.
Votre Bailleur ne pourra invoquer ni la nullité du bail ou sa résiliation pour obtenir votre expulsion (Article 1719-1 du Code civil).
III. Vous réclamez la réparation de vos préjudices
Votre Bailleur engage sa responsabilité du fait de vous avoir délivré un logement indécent.
Vous sollicitez du Juge l’allocation de dommages-intérêts même en l’absence d’une mise en demeure préalable faite à votre Bailleur d’effectuer les travaux.
Votre logement est non-décent postérieurement à la prise des lieux loués.
Vous informez votre bailleur des désordres relevés ainsi que des réparations nécessaires, et ce préalablement à toute demande d’indemnisation de votre préjudice résultant du trouble de jouissance.
Si votre logement a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, vous pourrez prétendre à une indemnisation équivalente à la valeur du loyer, pour la période courant du premier constat de l’insalubrité jusqu’à la date de l’arrêté d’insalubrité.
Vous pourrez prétendre à une indemnisation pour trouble de jouissance que pour autant vous démontrez un lien de causalité entre les désordres et votre préjudice.
Votre trouble de jouissance est caractérisé lorsque votre logement ne comporte pas un équipement de chauffage dans votre chambre, en cas d’importante humidité, moisissures dans différentes pièces de vie, en cas d’infiltrations d’eaux pluviales, etc.
Conseil DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
En cas de désordres qui vous sont totalement imputables, vous ne pourrez solliciter des dommages-intérêts pour trouble de jouissance.
Vous êtes tenu à une obligation d’entretien courant de votre logement, de sorte que les dommages consécutifs au manquement à cette obligation ne peuvent faire l’objet d’une indemnisation auprès de votre Bailleur.
Le Bailleur vous oppose une résistance passive à remédier aux désordres, vous autorisant selon les circonstances à faire valoir un préjudice moral.
Vous êtes en légitime à solliciter la réparation de tout préjudice de santé lorsque l’état du logement a causé ou aggravé votre santé notamment pathologies respiratoires (asthme) liées aux désordres affectant le logement.
De même, vous pourrez le cas échéant, obtenir une Indemnisation en raison de charges énergétiques trop importantes résultant de l’insuffisance d’isolation, absence de ventilation, chauffage inadapté, etc.
IV. Vous quittez le logement sans avoir à respecter le délai de prévenance
Vous êtes déchargé du respect du préavis en cas de désordres graves affectant les conditions d’habitabilité, notamment en cas de coupure de l’alimentation en eau, l’absence de fenêtre dans l’une des chambres, l’existence d’infiltrations d’eau parasite, une installation électrique dangereuse et le défaut de fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée occasionnant une importante humidité et une aération limitée, les toilettes étaient hors d’état de fonctionnement et le receveur de douche était souillé par le refoulement.
V. Vous pouvez dans certaines situations exceptionnelles refuser de payer les loyers
Vous devez satisfaire à votre obligation de payer les loyers même lorsque votre Bailleur refuse d’exécuter des travaux de réparation nécessaires pour rendre le logement conforme aux normes de décence.
En revanche, vous êtes légitime à suspendre le paiement du loyer sur inhabitabilité du logement avérée.
Vous faites valoir que l’inhabilité avérée caractérise une absence de délivrance du bien.
Vous exciperez le manquement à votre bailleur lorsque votre logement est insalubre du fait d’une humidité importante, une installation électrique extrêmement dangereuse avec un risque d’incendie et d’électrocution et un chauffage insuffisant, l’absence d’équipement de chauffage, d’eau chaude, etc.
Il est toutefois prudent d’obtenir préalablement du juge l’autorisation de suspendre vos loyers, puisque les désordres affectant la jouissance du logement peuvent être contestées par votre bailleur.
VI. Vous pourrez faire échec à la mise en œuvre de la clause résolutoire
Vous pourrez neutraliser la mise en œuvre de la clause résolutoire par votre Bailleur en cas de défaut de paiement du loyer justifié par le caractère non décent de votre logement.
Vous devrez apporter au débat judiciaire toutes preuves sur les désordres affectant la décence de votre logement.
Le juge des référés pourra ainsi estimer être incompétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire eu égard à l’existence d’une contestation sérieuse résultant de l’inexécution par votre bailleur de son obligation de vous livrer un logement décent.
Vous pourrez en outre faire valoir, dans certaines circonstances, la mauvaise foi de votre Bailleur lorsque sa carence a contribué à l’état de délabrement du bien loué.
Tags: Troubles de jouissance