I. Le logement dispose d’une surface ou d’équipements insuffisants
Votre logement doit disposer d’une surface minimum en fonction du nombre d’occupant (Article D542-14 du code de la sécurité sociale).
Le rapport de la superficie et du nombre d’occupants s’établit comme suit :
- 1 personne : 9 m2
- 2 personnes : 16 m2
- 3 personnes : 25 m2
- 4 personnes : 34 m2
- 5 personnes : 43 m2
- 6 personnes : 52 m2
- 7 personnes : 61 m2
- 8 personnes et plus : 70 m2
La surface habitable de votre logement est constituée de la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, arches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à sept mètres carrés.
Si votre logement comporte une seule pièce principale, ou est constitué par une chambre isolée, la surface de ladite pièce doit être au moins égale à neuf mètres carrés.
Pour l’évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à deux mètres ne sont pas prises en compte.
La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres. (Règlement Sanitaire Départemental, notamment RSD Paris)
La sur-occupation ne s’apprécie pas uniquement en fonction de la superficie de celui-ci, du nombre de pièces le composant et du nombre de personnes l’occupant, mais également en fonction de l’équipement sanitaire, de l’installation d’alimentation en eau potable et de l’installation d’évacuation des eaux usées (Article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation).
Illustration DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
Votre ménage constitué de 4 personnes sera considéré comme étant en sur-occupation si le logement mesure moins de 34 m2.
II. Le logement en état de sur-occupation est soumis à une procédure spécifique
Article L 1331-23 du code de la santé publique
Le logement en état de sur-occupation est soumis à une procédure spécifique lorsque cette sur-occupation résulte du fait de votre bailleur.
Cette situation se rencontre notamment lorsque votre Bailleur est en fait un « marchand de sommeil » et divise le logement en plusieurs pièces destinées à des locations meublées, percevant plusieurs loyers au sein d’une seule unité d’habitation, dispose d’équipements insuffisants à permettre une occupation décente de plusieurs locataires, etc.
Si vous êtes dans cette situation, vous devrez saisir l’Agence Régionale de Santé qui diligentera une enquête administrative aboutissant à la rédaction d’un rapport.
Sur la base de ce rapport, le Préfet prend un arrêté mettant en demeure votre Bailleur de faire cesser l’état de sur-occupation manifeste.
L’arrêté précise le délai d’exécution pour mettre fin à la sur-occupation.
La sur-occupation constatée administrativement par le Préfet vous confère une protection dans les domaines suivants (Article L521-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation) :
- le paiement des loyers à l’exception des charges est suspendu à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’injonction
- les personnes en surnombre doivent être relogées par votre Bailleur
Conseils DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
Votre Bailleur a divisé le premier étage de son pavillon d’une superficie de 110 mètres carrés en six logements.
Seuls deux logements sont équipés de toilettes et de salle d’eau.
Le palier de l’étage comporte une salle d’eau et des toilettes communes à l’ensemble des occupants alors que ces derniers sont titulaires de baux de location distincts ;
Il n’existe donc pour aucun des logements d’installations propres en eau potable et en évacuation des eaux usées ;
Ainsi, bien que les chambres présentent des surfaces comprises entre 9,76 mètres carrés et 12,65 mètres carrés, donc supérieures aux exigences du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement est en état de sur-occupation dès lors que l’appréciation de la sur-occupation repose également sur la capacité des équipements (salle d’eau, WC, chauffage etc) permettant de satisfaire aux besoins courants des occupants de l’immeuble.
Vous pourrez ainsi saisir les services de votre Commune et de la Préfecture aux fins de diligenter une procédure administrative aboutissant à l’édiction d’arrêtés enjoignant au Bailleur de faire cesser cette situation et, le cas échéant, d’assurer votre relogement.
