Article mis à jour le 24 février 2023
DEXTERIA Avocats vous décrypte l’actualité juridique du bail d’habitation
La Cour de cassation rappelle que le congé donné par un colocataire ne suffit pas à le libérer de son obligation essentielle de payer le loyer courant et les charges locataires.
Il est fréquent que le bailleur insère au contrat de bail d’habitation, une clause de solidarité chacun des colocataires étant alors responsable du paiement au bailleur de la totalité de la dette locative.
En l’occurrence, un bailleur avait donné à bail un local d’habitation à deux colocataires, la convention contenant une clause de solidarité dont les effets s’éteindraient qu’à raison d’une fin de contrat applicable aux deux locataires.
Un unique colocataire avait donné congé au bailleur
Par suite, le locataire encore des les lieux s’était dispensé de payer les loyers et charges locatives, ce qui conduisait le bailleur à l’assigner les deux colocataires en acquisition de la clause résolutoire du bail, ainsi que le paiement de l’arriéré locatif ainsi que le paiement d’indemnité d’occupation.
Le colocataire partant faisait valoir ne pas être tenu de la dette pour avoir régulièrement donné congé au cours de l’année 2009.
Mais, la Cour de cassation en revient strictement aux dispositions contractuelles en vertu desquelles les colocataires ont renoncé à leur droit de donné congé individuellement. Aussi, le congé donné à l’initiative d’un seul locataire est inopposable au Bailleur qui est alors fondé à faire jouer la clause de solidarité pour obtenir le paiement de l’arriéré locatif à l’encontre des deux colocataires que la solidarité ne se présume pas (ancien article 1202 du Code civil, devenu l’article 1310 du même Code) Cependant, l’engagement solidaire des colocataires ne saurait être étendu au paiement de l’indemnité d’éviction. C’est pourquoi le Bailleur ne pouvait à la résiliation du bail actionner en paiement de l’indemnité d’éviction, le colocataire qui avait quitté les lieux.
Bon à savoir de votre Avocat Bail d’habitation :
La clause de solidarité ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation commentée a été conclue avant la Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Or, l’article 8-1 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs restreint l’étendue de l’obligation solidaire à 6 mois, en disposant que : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » Partant, le Bailleur est toujours recevable à exiger le paiement solidaire de l’arriéré de loyer de tout contrat conclu postérieurement à la Loi du 24 mars 2014, mais dans la limite de 6 mois.