I. Les conditions de délivrance du congé pour vendre
Vous êtes autorisé à donner congé au terme du Bail sur votre décision de vendre le logement occupé par votre Locataire.
Le Congé pour vente est notifié au moins 6 mois précédant l’échéance du Bail par Lettre Recommandée avec avis de réception, un délai inférieur à la durée 6 mois rend le congé nul et de nul effet.
Le respect du délai est apprécié au jour de la réception de la Lettre portant Congé et non au jour de son envoi ou de sa présentation au domicile du Locataire.
Il est admis que la notification puisse être effectuée par Acte d’huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le Congé mentionne aussi à peine de nullité :
- le prix de vente net vendeur ce qui exclut la commission d’un éventuel agent immobilier
- les conditions de la vente projetée
- la désignation du bien immobilier mis en vente qui doit correspondre au logement loué
- la superficie du lot de copropriété mis en vente
- les 5 premiers alinéas, II, de l’article 15 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989
Le Bien à céder est un lot de copropriété, vous devez annexer au Congé, copie des pièces suivantes :
II. Vous avez acquis le bien loué moins de 3 ans avant l’échéance du bail en cours
(qu’il s’agisse du bail initial, du bail reconduit tacitement ou du bail renouvelé)
Le congé pour vendre notifié au Locataire ne peut être donné que pour le terme du bail renouvelé ou reconduit tacitement.
Illustration DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
Illustration congé pour vendre
Le 1er janvier 2014, un logement a été donné à bail d’habitation pour une durée de 3 ans par le précédent propriétaire-Bailleur, personne physique.
Le terme du bail en cours est fixé au 31 décembre 2017. Le bail renouvelé ou reconduction prend effet le 1er janvier 2018 pour prendre fin le 31 décembre 2020
Le 28 mars 2015, vous faites l’acquisition du logement loué, soit moins de 3 ans avant le terme du bail en cours.
En conséquence, vous ne pouvez donner congé que pour le terme du bail renouvelé ou reconduit, soit au moins 6 mois précédemment le 31 décembre 2020.
III. Le droit de préemption du locataire sur le congé pour vendre
Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire qui dispose, durant les deux premiers mois du préavis d’une durée de 6 mois, pour accepter ou refuser d’acquérir le bien immobilier cédé.
À défaut de répondre au cours des deux premiers mois du préavis légal, le Locataire est réputé avoir refusé l’offre, perdant alors :
- le droit de préempter le bien immobilier
- la qualité de Locataire à l’expiration du délai de préavis, date à laquelle il doit avoir libéré les lieux
IV. Vous donnez congé à un locataire âgé de plus de 65 ans aux modestes ressources
Le congé à un Locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources est spécialement encadré quel que soit le motif fondant votre décision :
- reprise du logement pour d’y habiter
- reprise pour vendre
- motif légitime et sérieux (quoique, le Bailleur conserve la faculté de solliciter la résiliation judiciaire du Bail quel que soit l’âge du Locataire).
Ces mesures de protection n’ont pas vocation à être mises en œuvre lorsque vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans au jour de la fin du Bail.
4.1. Les conditions tenant à la personne du bénéficiaire de la protection
Le Locataire bénéficiaire de cette mesure est une personne physique de plus de 65 ans
- Locataire lui-même
ou
- Locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans.
La prise en compte temporel de l’âge et de ressources du Locataire est appréciée distinctement :
- l’âgé du Locataire est considéré au jour de la fin du contrat de Bail
- les ressources du Locataire sont retenues au jour de la notification du congé
Les plafonds de ressource annuelle sont fixés à l’Arrêté du 22 décembre 2016 modifiant l’arrêté du 29 juillet 1987.
Plafonds de ressources annuelles (revenu fiscal de référence) prévus aux Articles L. 441-3, R. 331-12 et R. 441-1 (1°) du Code de la construction et de l’habitation, applicables aux logements autres que ceux mentionnes au II de l’Article R. 331-1 du du Code de la construction et de l’habitation.
| CATÉGORIE DE MÉNAGES |
PARIS et Communes limitrophes (en euros) |
ILE-DE-FRANCE hors Paris et Communes limitrophes (en euros) |
AUTRES RÉGIONS (en euros) |
| 1 | 23 146 | 23 146 | 20 123 |
| 2 | 34 593 | 34 593 | 26 872 |
| 3 | 45 347 | 41 583 | 32 316 |
| 4 | 54 141 | 49 809 | 39 013 |
| 5 | 64 417 | 58 964 | 45 895 |
| 6 | 72 486 | 66 353 | 51 723 |
| Par personne supplémentaire | 8 077 | 7 393 | 5 769 |
Plafonds de ressources annuelles imposables prévus à l’Article R. 331-12 du Code de la construction et de l’habitation, applicables aux logements mentionnes au II de l’Article R. 331-1 du du Code de la construction et de l’habitation (PLA d’intégration)
| CATÉGORIE DE MÉNAGES |
PARIS et communes limitrophes (en euros) |
ILE-DE-FRANCE hors Paris et Communes limitrophes (en euros) |
AUTRES RÉGIONS (en euros) |
| 1 | 12 733 | 12 733 | 11 067 |
| 2 | 20 756 | 20 756 | 16 125 |
| 3 | 27 207 | 24 949 | 19 390 |
| 4 | 29 781 | 27 394 | 21 575 |
| 5 | 35 427 | 32 432 | 25 243 |
| 6 | 39 868 | 36 495 | 28 448 |
| Par personne supplémentaire | 4 442 | 4 065 | 3 173 |
4.2. L’obligation de soumettre une offre de relogement au locataire
Il vous appartient en qualité de Bailleur présenté à votre Locataire protégé une proposition de relogement concomitamment au Congé ou durant la période de préavis.
L’offre de relogement est effective. Il ne suffit donc pas de collecter une information générale.
vous suivez une démarche active. Le logement proposé répond aux critères suivants (Article 13 bis de la Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948) :
- La contenance du bien et la configuration du local d’habitation satisfait aux besoins du locataire
- Le logement proposé se situe
Grand agglomération : dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes
: les communes limitrophes à l’arrondissement
Commune : dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune
: dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons
Dans les autres cas : sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km
- Le montant du loyer et charge du nouveau logement doit être en rapport avec les ressources financières du Locataire
Le Locataire qui rejette l’offre de relogement satisfaisant aux critères susmentionnés, voit le congé lui être opposable.
Le Locataire n’a plus ni droit ni titre lui permettant de se maintenir dans le Logement.
À défaut de libérer le local d’habitation à la prise d’effet du Congé, vous êtes recevable à initier une procédure d’expulsion à l’encontre de votre Locataire.
V. Le motif du congé est frauduleux
La justification frauduleuse du motif de reprise ou de vendre le logement loué, mentionné au Congé peut donner lieu à sanctions pénales, constitué par une amende dans la limite de 6.000 € pour les personnes physiques et 30.000 € pour les personnes morales.
En outre, votre Locataire est recevable en sa constitution de partie civile à demande la réparation de son préjudice, comprenant notamment la différence de loyer avec le nouveau logement, les frais de déménagement, le préjudice moral…
Un grand soin est porté à l’énonciation et à la véracité du motif du congé opposé au Locataire afin de ne pas succomber à une condamnation pénale lourde.
VI. Vous initiez une procédure d’expulsion à l’échéance du congé
À la prise d’effet du congé, le Locataire n’a ni droit ni titre pour se maintenir dans le logement, prolonger indûment l’occupation du local d’habitation vous autorise à initier une procédure d’expulsion.
