Travaux de mise en conformité d’un local commercial

bail commercial

Clause de transfère au locataire des travaux de mise en conformité

Au moment de la cession d’un fonds de commerce, l’Acquéreur ne doit pas se borner à étudier les conditions financières d’un bail commercial, mais doit également être vigilant sur les stipulations du bail relatives aux travaux de conformité rendues notamment nécessaire par la réglementation issue du Règlement Sanitaire Départementale(RSD), les normes de sécurités ou d’accessibilité des personnes à mobilité de réduite.
(Cass. civ. 3e, 11 octobre 2018, pourvoi n°17-18.553)

Ainsi, la mise en conformité d’un local commercial peut résulter des anomalies révélées avant la prise de possession des lieux, mais aussi postérieurement à la prise de possession des lieux par suite d’un changement de réglementation sur les normes de sécurité, d’accessibilité, etc. (Cour d’appel de Montpellier, 17 décembre 2013, RG 13/03576).

Or, il est de jurisprudence constante qu’en matière de bail commercial, le Bailleur peut transférer au locataire, par une clause claire et explicite, la charge des travaux de mise en conformité d’un local commercial.

Le bail commercial vise formellement les travaux de mise en conformité à la charge du Preneur

Dans le présent arrêt commenté, la Cour de cassation rappelle que l’existence d’une telle clause pour être efficace doit être expresse.

En effet, par principe, les travaux de mise en conformité d’un local commercial sont imputables au Bailleur en vertu de son obligation de délivrance stipulée à l’article 1719 du Code civil :

« Le Bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au Preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le Bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; »

Dans cette espèce, le Bailleur a donné à bail au Preneur des locaux commerciaux pour l’exploitation d’une activité de fromagerie, restauration, épicerie fine avec consommation sur place et à emporter et livraison

À la prise de possession des lieux, le Preneur a été confronté à des vices affectant l’exploitation du fonds de commerce, caractérisés par l’absence de raccordement au réseau électrique et l’absence d’une évacuation des eaux usées.

Le Preneur se prévalait alors de manquements du Bailleur à son obligation de délivrance qui lui opposa son refus de prendre en charge l’exécution des travaux.

Le Preneur assignait le Bailleur aux fins d’obtenir :

-le remboursement  du coût des travaux de mise en conformité réalisés dans les locaux,

-le remboursement des loyers payés du fait des troubles à son exploitation durant le défaut de raccordement au réseau électrique,

-la réparation de son préjudice d’exploitation.

Or, la Cour d’appel déboutait le Preneur au motif que le bail comportait une clause stipulant que le locataire prend les locaux :

« dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger de travaux de quelque nature que ce soit ni remise en état de la part du Bailleur et que, connaissant parfaitement les équipements des locaux, il déclare faire son affaire personnelle de toutes démarches en vue d’obtenir les branchements desdits équipements et installations de toute nature nécessaires à l’exercice de son activité »

Selon la Cour d’appel, « d’après les obligations réciproques des parties, il ne peut être déduit la preuve d’un manquement du Bailleur à son obligation de délivrance »

Les charges de travaux transférées au Preneur sont nommément désignées au bail commercial

La Cour de cassation censure ce raisonnement en reprochant à la Cour d’appel d’avoir omis de :

« constater l’existence d’une stipulation expresse du bail mettant, à la charge du Preneur, le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et d’installation d’un raccordement au réseau électrique », violant ainsi le principe constamment rappelé selon lequel :

« Le Bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au Preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

Autrement dit, il ne ressort d’aucune stipulation expresse du bail commercial que les parties ont convenu de mettre à la charge du Preneur les travaux de raccordement aux eaux usées et d’installation au raccordement au réseau électrique.

Dans le même sens, la Cour de cassation avait déjà jugé que la clause imputant au Preneur « l’entretien et la réfection des lieux » ne couvre pas les travaux de conformité prescrits par l’administration quand bien même « la mesure administrative ne faisant que se superposer à l’obligation » du Preneur (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 19 décembre 2001, 00-12.561)

De même, il a été jugé que la clause mettant à la charge du locataire le « ravalement des façades de l’immeuble » ne décharge pas le Bailleur pour les ravalements imposés par l’autorité administrative (Cass. civ. 3e, 5 octobre 2017, n°16-11.470).

En outre, la clause selon laquelle « Les Preneurs prendront en charge les travaux visés à l’article 605 du Code civil et s’obligent à les faire effectuer dès que nécessaire, ou à défaut, dans le mois d’une injonction qui leur en serait faite par le Bailleur, le tout de manière que celui-ci n’ait à faire effectuer et à supporter la charge d’autres travaux concernant les biens loués que ceux visés à l’article 606 du Code civil » ne couvre pas « la non-conformité des conduits de cheminée permettant l’efficacité des dispositifs d’évacuation des fumées du local de cuisine » (Cour d’appel de Bordeaux, 27 novembre 2014, 13/00514).

Pour conclure, il convient de préciser que la Loi Pinel fixe désormais une clé de réparation des charges de travaux entre Bailleur et Preneur pour les baux commerciaux signés ou renouvelés après le 5 novembre 2014.

En effet, le Décret d’application de la Loi Pinel n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial crée un article R. 145-35 au Code de commerce interdisant de mettre à la charge du locataire « les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ».

Aussi, la clause dérogatoire doit être réputée non écrite lorsque les travaux de mise aux normes consistent en des travaux de grosses réparations visés aux dispositions de l’article 606 du Code civil.

(Cass. civ. 3e, 11 octobre 2018, pourvoi n°17-18.553)

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