Article mis à jour le 24 février 2023
Le Bailleur communique un décompte des charges récupérables au locataire
(Cass., civ 3e, 11 octobre 2018, N° de pourvoi: 17-21315).
Le Bailleur est tenu de justifier des charges qu’il entend récupérer à l’encontre du Locataire d’un bail d’habitation en produisant non seulement un décompte de charges, mais également en lui permettant d’avoir connaissance des justificatifs (factures, etc..).
Il est constant que nombre de bailleurs se contentent de réclamer à leur locataire le paiement des charges, dites récupérables, sans jamais effectuer un quelconque pointage, à la fin de l’exercice comptable de régularisation, par nature de charges ou encore en ne permettant pas au locataire de consulter les pièces justificatives.
Fautivement, un bailleur a fait délivrer à son Locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail d’habitation sur le fondement de l’article 24 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et ce pour un arriéré de loyers et de charges.
Si le Bailleur avait bien communiqué au Locataire un décompte de charges, en revanche il s’était dispensé de mettre à sa disposition les documents justifiant les charges figurant aux décomptes litigieux, ce dont il était tenu en vertu de l’article 23 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Néanmoins, la Cour d’appel fait droit aux demandes du Bailleur en considérant acquise la clause résolutoire et ordonne l’expulsion du locataire.
La Cour de cassation censure l’arrêt des juges d’appel en énonçant que le Bailleur n’ayant « jamais mis à sa disposition [du Locataire] les documents » pour justifier de sa créance de charges locatives. L’incertitude du quantum de la créance alléguée affecte de facto la régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire qui fondait la résiliation du bail et par suite l’expulsion du locataire.
Le Conseil de Dexteria Avocats Copropriété:
Il ne suffit pas au bailleur de transmettre chaque année une régularisation par nature de charges engagées.
En effet, l’exigibilité des charges récupérables est subordonnée à la mise à disposition des pièces justificatives au profit du Locataire durant 6 mois à compter de l’envoi du décompte de charge.
Aussi, Bailleurs, n’omettez pas, lors de l’envoi de votre régularisation annuelle de charges, de faire savoir à votre locataire que vous tenez à sa disposition les justificatifs des dépenses répercutées au titre des charges récupérables.