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L’annexe des locaux commerciaux

Question de décence d’un logement

Les normes de décence sont applicables aux pièces d’habitation occupées à titre d’habitation principale par le preneur d’un bail commercial, quand bien même ces pièces sont accessoires au local commercial donné à bail et que le bail commercial ne mentionne aucune destination à usage d’habitation (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 juin 2017, 15-18.316).

Dans cette affaire, aux termes d’un bail commercial en date du 10 décembre 2002, un Bailleur a loué à des preneurs un ensemble immobilier constitué au rez-de-chaussée d’un magasin de pâtisserie et d’une pièce servant d’arrière magasin, ainsi qu’au premier étage de trois chambres.
Il convient de préciser que les pièces du premier étage étaient précédemment occupées à titre de logement d’habitation par les anciens preneurs. Par suite, les preneurs ont décidé d’occuper les lieux à titre d’habitation principale.
Or, il appert que les lieux loués contrevenaient aux règles de décence fixées par le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Aussi, les preneurs ont diligenté une procédure d’expertise aboutissant à un rapport de l’Expert fixant une liste de désordres suivants :

-Le logement est affecté d’une forte moisissure sur les murs sud et ouest de la chambre de l’angle nord-ouest ainsi que dans la salle de bains par suite d’une absence de ventilation des pièces,
-Dans les toilettes, le panneau d’aggloméré servant de revêtement de sol est pourri et constitue en conséquence un support trop faible et non étanche,
-il existe un risque de chute de personnes au travers du skydome en verre situé sur le toit terrasse situé au-dessus des locaux loués, servant d’espace fumeurs aux clients du bar mitoyen.

Sur la base du rapport d’expertise, les preneurs ont assigné le bailleur devant les juges du fonds aux fins d’obtenir sa condamnation à réparer les désordres et préjudices subis.

Par un arrêt en date du 11 décembre 2014, la Cour d’appel de Bordeaux condamne le bailleur à payer au preneur la somme de 4. 368 euros TTC, correspondant aux travaux de réparation des désordres et la somme de 120 euros par mois à compter du mois de mars 2008 (date de mise en demeure) au titre du préjudice de jouissance du fait du caractère non décent de la partie habitation, en particulier en raison de l’humidité excessive par manque de ventilation, rendant les lieux insalubres selon le rapport de l’expert.

C’est contre cette décision que le Bailleur s’est pourvu en cassation.
En l’occurrence, le bailleur contestait principalement la motivation de la Cour d’appel sur la qualification de « logement » et sur l’application des nomes de décence.

En effet, le bailleur soutenait que la nature d’un bail doit être déterminée d’après la commune intention des parties quant à la destination des locaux loués et ne peut l’être par rapport à leur désignation dans le bail ou à l’usage que le preneur en a fait.

Autrement dit, selon le bailleur, les pièces louées au premier étage ne devaient pas recevoir la qualification de logement dès lors que le bail commercial mentionnait exclusivement « trois chambres » et non logement.

En outre, le bailleur soutenait que ces pièces n’étaient pas utilisées comme habitation principale par les preneurs.

Or, l’exigence de délivrance d’un logement décent s’impose à condition que le logement concerné soit l’habitation principale du preneur.

En l’occurrence, la Cour de cassation rejette cette argumentation au moyen d’une motivation lapidaire :
« Mais attendu qu’ayant relevé que les locaux donnés à bail comportaient, au rez-de-chaussée, un magasin à usage de pâtisserie et, au premier étage, trois chambres, et souverainement retenu, au vu des éléments de preuve produits, que les locataires utilisaient ces chambres à titre d’habitation principale, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que le bailleur était tenu de leur délivrer un logement décent. »

Ainsi, la Cour de cassation confirme que le Bailleur commercial est tenu de respecter l’obligation de délivrer un logement décent lorsque les preneurs utilisent des pièces d’habitation accessoires au local commercial à fins d’habitation principale. Cette solution nous paraît parfaitement justifiée.

  • D’une part, sur l’opposabilité des normes du « logement décent » lorsque le bail commercial ne fixe pas la destination à usage d’habitation

Il a déjà été jugé par la Cour de cassation que c’est la situation effective et non la destination juridique fixée au bail commercial qui détermine l’application des dispositions relatives à la délivrance d’un logement décent.

En effet, dans un arrêt en date du 14 octobre 2009, la Cour de cassation s’est fondée sur la situation effective du locataire et non la dénomination du bail retenue par les parties pour considérer que les normes de décence étaient applicables.

En effet, dans cette affaire, le contrat de bail, intitulé “bail commercial”, précisait que le local loué “devait être consacré par le preneur à l’activité de boulangerie-pâtisserie”
La Cour de cassation a ainsi considéré que le bailleur était tenu de se conformer aux exigences de la Loi relative au logement décent délivré au locataire, dès lors que le bail commercial portait effectivement sur des locaux comprenant au rez-de-chaussée : une pièce à usage de magasin, une cuisine et deux chambres et à la suite séparés par une cour, une farinière et un fournil, et au deuxième étage, trois pièces, une cuisine et un WC occupés à titre d’habitation principale (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 octobre 2009, 08-10955 08-17750).

  • D’autre part, sur la portée de l’obligation de délivrance

Il résulte de la lettre même de l’Article 1719 du Code civil que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».

Ces dispositions signifient qu’il résulte de l’essence même du bail, que le bailleur doit délivrer au preneur des locaux conformes à l’usage d’habitation et exempts de vices affectant les normes de décence sans que le bailleur puisse éluder cette obligation en édictant par exemple une  clause selon laquelle « le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent » (voir par exemple, Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 janvier 2009, 07-20854),

Aussi le bailleur doit-il respecter l’obligation de délivrer un logement décent alors même que le locataire serait préalablement informé des vices affectant une partie des lieux loués ou aurait consenti à prendre les lieux loués en l’état.

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