Article mis à jour le 24 février 2023

Condition de Nullité d’Assemblée Générale des Copropriétaires

Un copropriétaire en la personne d’une SCI avait été convoqué le 21 juin 2010 à l’assemblée générale hors le délai fixé par l’article 9 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, aux termes duquel :

« (…) cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. »

Malgré cette convocation hors délai, notre copropriétaire s’était présenté à la réunion des copropriétaires en y faisant valoir son vote favorable à certaines résolutions et son opposition à d’autres résolutions soumises à l’approbation des copropriétaires.

Insatisfait de la tournure de la réunion, la SCI a entendu obtenir l’annulation de l’assemblée générale sur le motif d’une convocation tardive sur le fondement de l’article 9 du Décret précité.

En première instance, la SCI a été déboutée sa demande de nullité de l’assemblée, laquelle a affiné ses prétentions en cause d’appel, en restreignant subsidiairement sa demande de nullité à certaines résolutions n° 5, 6, 7, 10, 11, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 29, 30, 31, 35, adoptées en dépit de son opposition.

La Cour d’appel confirme le jugement en toutes ses dispositions, outre déclare irrecevable la demande d’annulation des quinze décisions susdites au motif qu’il s’agissait d’un moyen nouveau.

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt de la Cour d’appel.

Les juges de cassation décident qu’ayant voté favorablement à certaines résolutions, le copropriétaire ni défaillant, ni opposant ne saurait initier une action en contestation de l’assemblée générale.

En revanche, la Cour de cassation estime justement que la demande subsidiaire de nullité des quinze résolutions nouvellement élevée en cause d’appel était potentiellement comprise dans la demande initiale de nullité de l’assemblée générale.

Autrement dit, l’action primitive du copropriétaire en annulation de l’assemblée générale comprenait implicitement et nécessairement la demande d’annulation des résolutions auxquelles il s’était opposé.

La nullité de l’AG est réservé au copropriétaire opposant ou défaillant

Les règles de convocation des copropriétaires à l’assemblée générale sont fixées aux articles 9 et 64 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :

-l’article 9 disposant que la convocation doit être notifiée au moins 21 jours précédant la date de la réunion, sauf urgence ou délai plus long fixé au règlement de copropriété ;
et que cette notification est selon :
-l’article 64 « valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » ou « par voie électronique ».

En vertu de la jurisprudence constante, la violation du délai planché de convocation de l’assemblée générale des copropriétaires de 21 jours, sauf urgence, est la nullité, le copropriétaire n’ayant pas à démontrer un préjudice.

Toutefois, la recevabilité de l’action du copropriétaire contestant est conditionnée au respect de l’article 42 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 disposant que :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être INTRODUITES PAR LES COPROPRIÉTAIRES OPPOSANTS OU DÉFAILLANTS dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

En l’occurrence, le demandeur avait considéré que peu importait que présent à l’assemblée générale, il ait approuvé certaines résolutions, argumentant que le seul fait de ne pas avoir été convoqué dans le délai imparti de 21 jours entachait d’une nullité de plein droit la réunion des copropriétaires.

Or, la demande de nullité est recevable qu’autant que le Copropriétaire demandeur ait été défaillant à l’assemblée ou opposant à toutes des résolutions soumises à l’adoption des copropriétaires.

Aussi, un copropriétaire convoqué tardivement est recevable en son action en nullité s’il satisfait aux conditions suivantes :

1 – introduire son recours au plus tard dans le délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale
2 – être opposant à l’ensemble des décisions de l’assemblée générale ou bien être défaillant, c’est-à-dire ne pas s’être présenté à la réunion des copropriétaires

À défaut, le copropriétaire ne saurait demander au juge l’annulation de l’assemblée générale en raison du non-respect du délai de convocation.

Recevabilité de l’action en nullité restreinte aux seules résolutions contestées à l’AG

La SCI copropriétaire convoquée à moindre délai à l’assemblée générale litigieuse s’était opposée à l’adoption de 15 résolutions dont elle demandait la nullité en cause d’appel. La Cour d’appel avait estimé irrecevable comme tardive cette demande subsidiaire sur le fondement de l’article 564 du Code de procédure civile.

Cependant, la Cour de cassation donne tort aux Juges d’appel en décidant que l’action en nullité de l’assemblée contenait vraisemblablement la demande d’annulation des 15 résolutions litigieuses.

Dès lors, la Cour d’appel ne serait en mesure de déclarer irrecevable la demande d’annulation qu’autant que l’action soit prescrite, c’est-à-dire initiée au-delà du délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée (Article 42 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Reste au demandeur à présenter un moyen sérieux au fond pour obtenir l’annulation des résolutions critiquées.

(Cass., civ. 3e, 14 mars 2019 pourvoi n° 18-10379)