Le premier des contrats appelant l’attention des Conseils Syndicaux et par suite des copropriétaires : le contrat du Syndic de copropriété articulé autour du principe d’une rémunération forfaitaire de ses prestations fournies au Syndicat des copropriétaires (Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015) (Contrat type de Syndic de copropriété)
La rémunération du Syndic de copropriété est établie par principe au forfait pour toutes les activités portant sur la gestion courante, des dérogations circonscrites étant autorisées.
Vous identifiez la rémunération du Syndic ventilée en 3 postes :
- les prestations incluses au forfait de base
- les prestations complémentaires pouvant être incorporées au forfait de base
- les rémunérations spécifiques au profit des seuls copropriétaires
En tant que Conseiller Syndical votre négociation porte sur le montant du forfait de base.
Vous discutez l’inclusion des prestations complémentaires au forfait afin de maîtriser le coût engendré par l’activité du Syndic de copropriété au bénéficie du Syndicat.
I. Les prestations de gestion courante incluses au forfait de base
Vous débattez avec le candidat-Syndic du montant du forfait de base, de ses prestations servies au Syndicat des copropriétaires et du prix engendré par des dépassements.
-
Le nombre minimum de visites et de vérifications périodiques
Obtenez du Syndic un nombre suffisant de prestations annuel compris au prix forfaitaire et négociez le montant de visites complémentaires
-
L’exigence d’un rapport sur visite et vérification périodiques
Réclamez l’extension du forfait un plus d’un rapport de visite et vérification le prix de rapport
-
La plage horaire des tenues de l’Assemblée Générale
Discutez le tarif horaire sur dépassement de la plage l’honoraire
II. Les prestations forfaitaires exclues aux choix parties du forfait de base
Votre Syndicat par la voie de l’Assemblée Générale est autorisé à dispenser le Syndic de copropriété de gérer certaines activités.
Vous négociez une réduction du tarif forfaitaire par suite de l’exclusion de certaines prestations de base, tel que :
- l’ouverture d’un compte bancaire séparé
- l’offre d’un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés
- la gestion des archives du Syndicat confiée à une entreprise spécialisée
III. Les prestations incluses par option au forfait de base
-
la préparation, la convocation et la tenue d’assemblées générales en sus de l’AG annuelle
Il est judicieux de prévoir que la rémunération forfaitaire du Syndic de Copropriété comprend une ou plusieurs Assemblées Générales complémentaires.
Vous identifiez l’utilité de prévoir au forfait ces prestations supplémentaires au cas particulier de votre copropriété.
-
l’organisation d’une ou plusieurs réunions avec le Conseil Syndical
Les textes ne prévoient pas d’obligation pour le Syndic d’organiser la réunion du Conseil Syndical, pas même pour la préparation de la réunion de l’Assemblée Générale annuelle.
Il vous appartient d’obtenir du syndic d’inclure plusieurs réunions au forfait.
La mise en concurrence de plusieurs Syndics est un moyen efficace, tout en gardant à l’esprit que le moins-disant n’est pas de facto le meilleur prestataire.
IV. Les prestations facturées aux seuls copropriétaires concernés
Vous identifiez les charges imputables au seul copropriétaire concerné par la dépense, soit que la charge est exposée dans son intérêt exclusif de son lot, soit que le copropriétaire a causé l’événement entrainant la dépense (Article 10-1 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Il en est ainsi des dépenses exposées pour :
- le recouvrement de créances à l’encontre du copropriétaire concerné
- l’établissement état daté sur mutation d’un lot de copropriété
- la restauration de l’immeuble sur déclaration d’utilité publique pour la quote-part de travaux d’intérêt collectif réalisé sur sa partie privative
- les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre pour la quote-part de l’ouvrage d’intérêt collectif réalisée sur les parties privatives
- les astreintes prononcées par l’autorité administrative en raison de l’état d’insalubrité de l’immeuble imputables aux copropriétaires n’ayant pas satisfait à l’appel de fonds en vue de remédier aux vices affectant l’immeuble
Conseil DEXTERIA AVOCATS Copropriété
Examinez attentivement les factures des années antérieures du Syndic de copropriété. Cette analyse vous permettra d’identifier la nature et la quantité des prestations du Syndic consommées par le Syndicat ainsi que les copropriétaires pris individuellement.
Cette méthode à l’atout d’adapter le contrat de Syndic au plus près des besoins syndicat des Copropriétaires.
Vous ne devez pas négliger les sommes pouvant être facturées aux seuls copropriétaires concernés, car vous pourriez un jour en être, ce pourquoi soyez attentif à ce poste.
