L’acquisition d’un bien immobilier détenu en indivision

I.  L’indivision exige le consentement de tous les indivisaires

 

L’indivision n’existe pas en tant que telle, puisque la Loi ne lui confère pas la personnalité morale.

Il s’agit d’une situation juridique dans laquelle chacun des indivisaires est propriétaire du bien immobilier à concurrence de sa quote-part.

Vous êtes soumis au régime de l’indivision notamment dans les cas de :

  • partenaires pacsés ou concubins ayant acquis ensemble le même bien
  • ayant droits formant l’indivision successorale
  • Achat à plusieurs d’un seul bien

Le régime de la copropriété ne se confond pas avec celui de l’indivision.

Vous n’êtes pas en indivision avec les autres copropriétaires de l’immeuble puisque vous disposer sur votre lot privatif un droit individuel et exclusif.

Les copropriétaires sont propriétaires des parties communes à hauteur de la quote-part de millièmes qu’ils détiennent dans la copropriété.

Vous êtes cependant en indivision sur le lot privatif lorsque vous êtes plusieurs a avoir acheté le lot privatif.

En effet, le régime de la copropriété ne fait pas obstacle à l’application du régime de l’indivision au sein du lot privatif.

Dans cette situation, préalablement à l’achat de votre bien, vous devez  fixer avec les autres indivisaires les pourcentages de propriété de chacun.

Cette détermination des quotes-parts permet de prévenir tous litiges sur la répartition du prix consécutivement à la cession du bien indivis ou sur la répartition des charges d’entretien, impôts etc.

En l’absence d’indication contraire dans l’acte d’acquisition, les indivisaires possèdent le bien à parts égales.

Les proportions choisies doivent correspondre à la participation financière réelle de chacun (par exemple : 1/4 – 3/4 ; 1/3 – 2/3).

Les quotes-parts ainsi déterminées sont mentionnées dans l’acte d’acquisition et sont donc en principe intangibles.

Aussi, une modification de ces quotes-parts nécessite un acte notarié de vente ou donation.

Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation se répartissent en fonction des quotes-parts fixées dans l’acte de cession.

Le régime d’indivision est contraignant dans la gestion courante de l’immeuble.

Pour simplifier ce régime, vous pouvez vous choisir un mandataire en charge de gérer le bien pour votre compte.

A défaut, contractez avec vos indivisaires une convention d’indivision fixant les règles de fonctionnement de l’indivision.

Vous devrez enfin désigner un mandataire commun pour assurer votre représentation devant les organes de la copropriété, notamment lors des réunions d’assemblée générale des copropriétaires.

 

II.  Vous pouvez déroger à la règle de l’unanimité

 

Les décisions importantes, telles que la vente, supposent nécessairement l’accord de tous les indivisaires.

Vous n’êtes pas soumis à la règle de l’unanimité dans les situations suivantes :

− un ou plusieurs indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis peuvent effectuer eux-mêmes les actes d’administration courants du bien indivis.

− Vous pouvez être autorisé par le juge à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co-indivisaire est nécessaire, lorsque son refus met en péril l’intérêt commun (Article 815-5 du Code civil).

− Vous pouvez également être autorisé par le Juge à effectuer sur le bien indivis toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

 

III.  Vous décidez de sortir du régime de l’indivision

 

En cas de séparation, l’un des partenaires ou concubins peut racheter la part de l’autre entraînant ainsi la dissolution de l’indivision.

À défaut, vous devrez vendre le bien immobilier et distribuer le prix de vente en fonction des pourcentages de propriété de chacun, tel qu’ils figurent dans l’acte d’achat.

En cas de refus de l’un des indivisaires à consentir à la vente de votre bien, un ou plusieurs indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis peuvent saisir le Tribunal de Grande Instance pour obtenir la vente du bien indivis (Article 815-5-1 Code civil).

Dans les autres situations, vous devrez saisir le Tribunal de Grande Instance en vous fondant sur le principe que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision  (Article 815 du Code civil).

Le bien sera vendu par licitation, c’est-à-dire aux enchères publiques.

En l’absence de mentions de l’acte de vente sur les proportions de propriété, le prix sera partagé par moitié.

Dans cette situation, un partenaire pourrait prétendre à une répartition inégalitaire du prix de vente  au motif que ce dernier aurait assumé substantiellement le coût du financement de l’opération.

La purge de cette difficulté ne peut être réglé que par la saisine du juge décidant si le partenaire était animé d’une intention libérale vis-à-vis de son concubin ou de sa concubine justifiant ainsi une liquidation d’indivision par moitié sans faire état d’aucune créance.

Enfin, en cas de décès de l’un des indivisaires, le partenaire ou concubin survivant n’hérite pas de droit de la part du défunt, sauf si un testament a été établi de son vivant.

À défaut de testament, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt.

Le partenaire pacsé survivant bénéficie d’un droit d’usage temporaire d’un an sur le logement constituant son habitation principale au moment du décès et sur le mobilier garnissant les lieux.

Ce bien doit appartenir soit aux deux partenaires, soit au seul défunt totalement ou partiellement.

 

Conseil de DEXTERIA AVOCATS Copropriété

Vous devrez adopter les solutions alternatives pour améliorer la situation de votre conjoint survivant :

  • Stipulez une clause de priorité dans l’acte d’achat

Cette clause permet aux partenaires de décider par convention qu’au décès de l’un d’eux, le survivant pourra acquérir en priorité la quote-part du défunt.

  • Organisez votre succession en l’établissant un testament

Le partenaire pacsé ou le concubin survivant n’a de droits sur la part du défunt que si ce dernier a fait un testament en sa faveur, lequel sera enregistré au « Fichier central des dispositions de dernières volontés ».

La vente du lot de copropriété par une indivision est également soumise à des règles particulières.

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