Article mis à jour le 27 octobre 2021
L’indivision est l’exercice d’un droit de propriété, par au moins 2 personnes appelées indivisaires, sur un bien immobilier.
I. La cession de la totalité du bien immobilier indivis
L’immeuble détenu en indivision ne peut être aliéné sans l’accord de tous les indivisaires (Article 1873-8 du Code civil), c’est-à-dire que la vente d’un bien immobilier requiert le consentement unanime des indivisaires (Article 815-3 du Code civil) :
− soit que chacun d’eux est présent au jour de la vente,
− soit un ou plusieurs indivisaires sont mandatés par leur co-indivisaires pour les représenter à la conclusion de l’acte de vente,
sauf à ce qu’un indivisaire soit :
1) habilité par justice à passer l’acte au nom et pour le compte de celui d’entre d’eux hors d’état de manifester sa volonté (Article 815-4 du Code civil)
2) autorisé par justice à passer seul l’acte si le refus de vendre de l’un des indivisaires met en péril l’intérêt commun (Article 815-5 du Code civil)
3) autorisé par le Tribunal de grande instance à vendre le bien immobilier indivis à la demande d’un ou plusieurs indivisaires représentant au moins 2/3 des droits indivis sur refus du ou des indivisaires représentant au plus 1/3 des droits indivis (Article 815-5-1 du Code civil) :
- les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis déclarent devant notaire leur intention de vente
- le Notaire fait signifier, aux autres indivisaires dans le délai d’un mois de la déclaration des indivisaires des 2/3, leur intention de vendre le bien immobilier indivis
- le Notaire constate par Procès-verbal soit l’opposition expresse à la vente, soit l’absence de réponse d’un ou plusieurs indivisaires
- le Tribunal de grande instance a alors la faculté d’autoriser la vente immobilière, sous réserve que cette cession ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires
Vous pouvez sortir du régime de l’indivision préalablement à la vente de votre lot afin de simplifier la cession immobilière.
II. La cession partielle de parts indivises à un tiers
L’un quelconque des indivisaires ne peut être contraint de rester dans l’indivision (Article 815 du Code civil).
Un indivisaire peut vendre tout ou partie de ses droits indivis dans le bien immobilier indivis à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à une personne étrangère à l’indivision.
Le cédant de ses droits indivis à un tiers oblige à notifier par acte d’huissier aux autres indivisaires les informations sur la vente projetée, et ce afin de leur permettre d’exercer leur droit de préemption (Article 815-14 du Code civil).
- La notification de l’acte d’huissier aux autres indivisaires
L’acte notifié par huissier (qualifié d’acte extrajudiciaire) communique aux autres indivisaires, les renseignements suivants :
- le prix de vente
- les conditions de la vente
- le nom, prénom, domicile et profession du candidat acquéreur
Les co-indivisaires ont la faculté de préempter les droits indivis sous condition de délai.
- Le délai d’exercice du droit de préemption sur les droits indivis à céder
L’indivisaire candidat à préempter les droits indivis cédés, c’est-à-dire voulant acquérir au lieu et place du candidat cessionnaire étranger à l’indivision, doit informer l’indivisaire cédant de la mise en œuvre de son droit (Article 815-14 du Code civil).
Dans le délai d’un mois, date d’envoi de la notification du projet d’aliéner, l’indivisaire préempteur déclare au vendeur par acte d’huissier, exercer son droit de préemption sur les droits indivis du vendeur dans les strictes conditions mentionnées dans la notification du projet de cession.
La réalisation de la vente sur l’exercice du droit de préempter doit intervenir dans le délai de 2 mois suivant la déclaration de préemption.
À défaut pour l’indivisaire préempteur d’avoir conclu l’acte de vente dans ce délai de 2 mois imparti, concurremment : l’indivisaire cédant et le candidat acquéreur peuvent mettre en demeure l’indivisaire préempteur de conclure l’acte de vente dans le délai de 15 jours.
À l’expiration du délai de 15 jours de la réception à la mise en demeure, la déclaration de préemption de l’indivisaire préempteur est nulle de plein droit si l’acte de vente n’a pas été conclu.
La cession de la part indivise au profit du tiers devient opposable à tous les indivisaires.
L’achat de votre lot par une indivision est également soumise à des règles particulières.