Article mis à jour le 27 mai 2019
I. Le couple marié vendeur d’un lot copropriété
Il vous faut savoir si les époux sont mariés sous le régime de la communauté légale ou le régime de la séparation de biens, en vue de déterminer le droit de chacun sur le bien immobilier à céder. En En outre, vous vous assurez que le bien proposé à la vente est ou non le logement familial, car selon l’hypothèse le consentement à la cession est requis d’un seul ou des deux époux.
1.1. Le régime de la communauté légale
1) Le bien immobilier propriété de la communauté
Le bien immobilier acquis durant le mariage est réputé être un acquêt de la communauté, sauf à être prouvé que ledit bien est propre à l’un des époux (Article 1402 du Code civil).
La vente du bien immobilier requiert le consentement des deux époux puisqu’ils assurent la cogestion de la communauté (Article 1424 du Code civil).
À défaut d’avoir pu exprimer son consentement, l’époux privé de son droit peut ratifier postérieurement l’acte de cession litigieux OU demander l’annulation de la vente dans le délai de 2 ans (Article 1427 du Code civil) à compter du jour où il en a eu connaissance de la vente.
2) Le bien immobilier propre à l’un des époux
Le bien immobilier acquis par l’un des époux avant le mariage ou après le mariage au moyen de ses deniers propres détenus en numéraires ou provenant du réemploi du prix d’une cession d’un bien immobilier lui appartient en propre.
De même, reste un bien propre le bien immobilier dont l’époux est devenu propriétaire durant le mariage par succession, legs ou donation (Article 1405 du Code civil).
Le lot de copropriété qualifié de bien propre de l’un des époux est un bien dont il peut disposer librement, c’est-à-dire que le bien immobilier peut être notamment cédé sans requérir le consentement de l’autre époux.
Cependant, une restriction est imposée à la liberté de disposer d’un bien immobilier propre, dès lors qu’il s’agit de protéger le logement familial.
1.2. Le régime de la séparation de biens
La séparation de bien des époux arrêtée à leur contrat de mariage, emporte pour chacun d’eux, la libre disposition de ses biens personnels (Article 1405 du Code civil).
Autrement dit, l’époux propriétaire d’un lot de copropriété est libre de procéder à la vente de son bien immobilier sans avoir en principe à obtenir le consentement de son conjoint.
Il importe peu que l’acquisition ait été faite au moyen d’un financement par l’autre époux, seul l’acte d’acquisition déterminant l’époux propriétaire. Cet époux est alors libre de vendre son bien immobilier.
Cependant, une restriction est imposée à la liberté à l’époux propriétaire de disposer de son bien immobilier lorsque le bien concerné par la cession est le logement familial, lequel bénéficie d’une protection spécifique.
1.3. La vente du logement familial requiert le consentement des deux époux
La résidence de la famille est un lieu étroitement protégé, limitant le droit de disposition de l’époux propriétaire d’un bien immobilier dans lequel est fixé le logement principal de la famille.
En revanche, cette protection n’a pas vocation à s’appliquer à la cession d’un bien immobilier qualifié de résidence secondaire.
La protection du logement familial est également écartée lorsque le bien immobilier est détenu par une Société Civile Immobilière (SCI).
C’est ainsi que les époux ne peuvent l’un sans l’autre vendre le logement de la famille quand bien même l’immeuble serait bien propre de l’un d’eux (Article 215 du Code civil).
Il appartient à l’époux propriétaire projetant de vendre le bien immobilier accueillant la résidence de la famille, d’obtenir le consentement de son conjoint.
À défaut, l’époux qui n’a pas été en mesure de donner son consentement à la vente du bien immobilier appartenant à son conjoint peut demander annulation de la vente par une action en nullité, et ce à compter du jour où il a eu connaissance de la cession litigieuse.
Cependant, l’époux propriétaire peut être autorisé par le Juge aux Affaires Familiales (JAF) près le Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel est situé l’immeuble, à vendre son bien immobilier quand le refus de son conjoint n’est pas justifié par l’intérêt de la famille.
II. Le couple lié par un Pacte Civil de Solidarité (PACS)
Le Pacte Civil de Solidarité (Pacs) est contrat est conclu entre deux personnes majeures de sexe différent ou de même sexe (les partenaires) en vue organiser leur vie commune (Article 515-1 du Code civil).
Le Pacs fait l’objet d’une déclaration conjointe des partenaires devant l’Officier de l’État civil du lieu de résidence commune, l’Officier de l’État civil procède à l’enregistrement de la déclaration sous forme dématérialisée ou à défaut au registre dédié des Pacs (Décret n°2006-1806 du 23 décembre 2006).
Le Pacs est opposable aux tiers à compter de la réalisation des formalités de publicité exécutées par l’Officier de l’État civil, soit lorsque la mention de la déclaration a été portée en marge de l’acte de naissance de chaque partenaire (Article 515-3-1 du Code civil).
À la convention de Pacs, les partenaires pacsés disposent d’une option pour définir entre eux la propriété des biens immobiliers futurs acquis ensemble ou séparément :
- le régime de droit commun organise la séparation de biens entre les personnes pacsés, c’est-à-dire que chacun des conjoints est seul propriétaire des biens immobiliers acquis durant l’exécution du contrat de Pacs
- le régime de l’indivision s’applique aux personnes Pacsées après avoir exprimé leur choix d’opter pour ce régime au moment soit à la convention initiale, soit une éventuelle convention modificative.
Peu importe la contribution inégale des partenaires à l’acquisition d’un bien immobilier, étant donné que l’Article 515-5-1 du Code civil répute le bien indivis par moitié entre personnes pacsées, sans recours possible entre eux pour déterminer une répartition inégale.
Le bien acquis durant le Pacs donne à chacun des partenaires du Pacs la qualité d’indivisaire à parts égales.
Identifier le ou les propriétaires d’un bien immobilier entre des partenaires pascés suppose donc de connaitre :
- la date d’acquisition de l’immeuble
- le régime auquel les personnes pacsées ont entendu se soumettre
- l’origine des fonds pour l’acquisition de l’immeuble objet de la cession
L’acte authentique de vente de l’indivision vous permet de prendre connaissance de toutes les informations utiles.
Le couple acquéreur de votre lot de copropriété est également soumis à des règles particulières.
Voir également : Le couple marié acquéreur d’un bien immobilier
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