Le règlement de copropriété

immobilier parisien

 I.   Votre copropriété est doté d’un règlement de copropriété

Le Règlement de copropriété est un contrat qui contient les règles de fonctionnement de votre immeuble, cette convention détermine les droits et obligations des copropriétaires.

L’établissement d’un règlement de copropriété est impératif lorsque vous êtes :

  • propriétaire d’un bien immobilier et vous décidez de le placer en copropriété
  • constructeur d’un immeuble vendu par lots
  • propriétaire d’un bien immobilier et vous décidez de le partager en lots

En bonne pratique, le règlement de copropriété est établi avant même la création du syndicat des copropriétaires, la convention étant authentifiée par le Notaire préalablement à une publication de l’acte au fichier immobilier, date à laquelle le Règlement est opposabilité aux tiers.

S’il a été omis d’établir un règlement de copropriété, le Syndicat des copropriétaires approuve par son organe délibérant, l’Assemblée Générale des copropriétaires, un projet de Règlement de copropriété statuant à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires (Article 25 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)

Cette majorité est requise pour les clauses déterminant l’usage, la jouissance et l’administration des parties communes.

En revanche, les modalités d’usage des parties privatives nécessitent l’accord de tous les copropriétaires (Article 26 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

En cas de situation de blocage, le règlement de copropriété peut être établi par acte judiciaire.

 

II.   Votre règlement de copropriété comporte des clauses désuètes

Les modifications portant sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes sont approuvées par  l’assemblée générale statuant à la double majorité de l’Article 26.

En revanche, les modifications portant sur la destination de l’immeuble, les droits sur les parties privatives et les modalités de leur jouissance sont adoptées par l’assemblée générale statuant à l’unanimité.

Enfin, les simples adaptations du règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec les dispositions légales en vigueur depuis l’établissement du règlement sont approuvées à la majorité simple de l’Article 24.

En cas de blocage ou en cas d’approbation irrégulière des modifications du règlement de copropriété,   vous pourrez diligenter une action judiciaire.

 

III.  Votre règlement de copropriété doit contenir certaines clauses

Votre règlement de copropriété comporte obligatoirement les clauses essentielles de l’immeuble, savoir :

  • La destination de l’immeuble, celle des parties privatives et des parties communes et leurs conditions de jouissance ;
  • La quote-part de charges afférente à chaque lot dans chaque catégorie de charges ainsi que les éléments permettant de fixer les quotes-parts des parties communes ;
  • Les règles relatives à l’administration des parties communes ;
  • Les règles d’organisation et de fonctionnement de l’assemblée générale.

En revanche, votre règlement de copropriété ne peut contenir aucune clause ayant pour effet de restreindre les droits des copropriétaires.

Une atteinte proportionnée à ces droits ne serait licite qu’à la condition que vous démontriez  sa justification au regard de la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation.

Par ailleurs, les clauses du règlement ne peuvent déroger aux règles impératives de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Ainsi, une clause autorisant le copropriétaire à effectuer des travaux sur partie commune sans autorisation de ‘l’assemblée générale est réputée non écrite.

En revanche, le règlement de copropriété peut comporter facultativement certaines dispositions non contraires aux dispositions d’ordre public telles que les règles de fonctionnement du conseil syndical.

 

IV.   Votre règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires

 

Votre copropriétaire adhère automatiquement au règlement qui doit être porté à sa connaissance avant l’acquisition de son lot.

En effet, le règlement de copropriété constitue un acte qui doit obligatoirement être annexé à l’acte de vente conditionnant l’ouverture du délai de rétractation.

La violation des clauses du règlement de copropriété par l’un de vos copropriétaires peut faire l’objet d’une action en justice par le syndicat pour violation des obligations contractuelles, même en l’absence de préjudice.

Lorsque vous subissez un préjudice, vous pouvez également, en votre qualité de copropriétaire, agir en votre nom personnel.

 

V.   Votre règlement de copropriété doit comporter des annexes indispensables au fonctionnement de votre copropriété

 

  • Vous établissez par voie authentique un état descriptif de division

Ce document  pratique mentionne les numéros des lots en localisant les parties privatives qui les composent et en précisant la quote-part des parties communes qui leur est associée.

Il précise également  la destination du lot.

Ce document est approuvé selon les mêmes règles que le règlement de copropriété et doit faire l’objet d’une publicité foncière.

En cas de contrariété avec le règlement de copropriété, les clauses du règlement de copropriété l’emportent puisqu’en principe l’état descriptif de division n’a qu’une valeur descriptive.

 

  • Vous établissez un état de répartition des charges

Ce document mentionne la quote-part incombant à chaque lot dans les différentes catégories de charges.

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Le cabinet Dexteria Avocats Immobilier vous informe sur le contenu du règlement de : clauses et annexes indispensables à faire figurer sur tout règlement de copropriété.
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