Article mis à jour le 8 avril 2023
Vous louez un logement à plusieurs locataires, hors les couples mariés et les partenaires pacsés, fixant leur résidence principale (Article 3-3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Il s’agit alors d’un bail en colocation qui peut être formalisé selon 2 modalités distinctes :
- soit par un acte unique conclu entre vous et tous les colocataires
- soit par plusieurs contrats conclus entre vous et les locataires, la colocation constituant alors une division du logement, lequel logement ne doit pas être d’une superficie inférieure à 14 m2 ou le volume à 33 m3 ; les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d’habitation sont exclues du calcul de superficie ou de volume.
Hormis quelques particularités propos au bail d’habitation en colocation, les dispositions de droit commun de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ont vocation à régir vos relations avec vos Colocataires.
I. Le montant du loyer et des charges locatives
1.1. La fixation du montant du loyer
Le montant cumulé du loyer perçu de chacun de vos colocataires ne peut excéder le plafonnement légal.
Cependant, l’encadrement du niveau des loyers est suspendu par suite de l’annulation des arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence.
La fixation du montant du loyer est donc libre en l’attente d’une décision judiciaire définitive sur le dispositif de l’encadrement du niveau des loyers.
1.2. Le montant des charges locatives récupérables
Les charges locatives récupérables auprès du locataire sont déterminées, soit à leur montant réel, soit selon un montant forfaitisé porté au contrat de bail d’habitation (Article 8-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
- Vous soumettez votre demande de paiement sur justificatif avec la faculté d’appel de provisions.
Les provisions sur charges récupérables doivent faire l’objet d’une régularisation au moins une fois par an.
- la forfaitisation des charges récupérables est une faculté réservée exclusivement au Bail d’habitation et au bail d’habitation en meublé.
La fixation du forfait ne doit pas apparaître disproportionnée par rapport au montant des charges au réel.
Le forfait est un montant préalablement arrêté par les parties qui ne peut donner lieu ultérieurement ni à un paiement complémentaire ni à régularisation des charges récupérables auprès de votre locataire.
II. Le congé en Colocation
2.1. Vous délivrez congé aux colocataires
Vous donnez congé au locataire pour l’un des motifs tenant:
2.2. Un colocataire vous délivre congé
2.2.1. Le délai de préavis du congé du Colocataire
Le colocataire au même titre que tout locataire titulaire d’un bail d’habitation, dispose à toute époque de la faculté de vous donner congé (Article 15 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Votre Colocataire est tenu de respecter un délai de prévenance de 3 mois.
Ce préavis légal est réduit à 1 mois lorsque votre bien est situé dans les villes (la liste des Communes concernées, cf. Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013) de 50.000 habitants dans lesquelles existe un déséquilibre significatif entre l’offre et la demande de logement (Article 17, I. de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
2.2.2. Le bail du colocataire prend fin à la date d’échéance du congé
En cas de clause de solidarité entre les Colocataires, cette solidarité cesse à la date d’effet du congé si un nouveau colocataire lui est substitué ;
En l’absence d’un nouveau colocataire substitué, l’obligation solidaire de votre Colocataire partant, subsiste jusqu’à l’expiration d’un délai ne pouvant excéder 6 mois suivant la date d’effet du congé (§ VI de l’article 8-1 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
La Caution de votre Colocataire partant est libérée de son obligation de caution dans les mêmes conditions que la Colocataire qu’elle garantit.
Illustration DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
Le 20 mars, vous réceptionnez le congé d’un de vos Colocataires après préavis réduit de 1 mois ; la date d’effet du congé à pour date le 20 avril.
1° Un nouveau Colocataire figure au à compter du 1er mai : votre Colocataire partant est libéré de l’obligation solidaire à compter du 30 avril.
2° Aucun nouveau Colocataire n’est substitué : votre Colocataire partant reste tenu solidairement envers le Bailleur jusqu’au 20 octobre.