Article mis à jour le 8 avril 2023
I. Les conditions d’un congé pour reprise du logement valable
La Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a institué le principe d’un droit au renouvellement du Bail d’habitation au profit de votre locataire. Ce principe peut être écarté par la délivrance d’un congé en raison de la reprise du logement, de la vente du logement ou pour un motif légitime et sérieux.
La cause du non-renouvellement devant être expressément mentionnée au Congé.
A défaut, le congé est nul et de nul effet, le locataire voyant le bail tacitement reconduit à son échéance.
Vous êtes légitime au moins 6 mois précédant la fin du Bail, à donner congé à votre Locataire sur votre décision de reprendre le logement pour y fixer votre résidence principale ou la résidence des seules personnes visées par la Loi, savoir :
- Le conjoint
- le partenaire dont le pacs est enregistré à la date du congé
- le concubin notaire depuis au moins un an
- les ascendants et descendants du Bailleur ou ceux des personnes mentionnées ci-devant
Vous devez impérativement préciser au Congé délivré au Locataire : le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise.
Si le bail est signé depuis le 27 mars 2014, l’indication du lien entre vous, bailleur, et le ou les bénéficiaires, ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.
À défaut, le congé n’est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.
À partir du 1er janvier 2018, vous devez joindre à la lettre de congé la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
La Loi n’a pas institué de contrôle a priori ce qui laisse au Juge le soin, sur saisine du Locataire d’examiner si le Congé est frauduleux, qualifié comme tel lorsque le logement reste ensuite inoccupé ou que le bien immobilier est mis en vente au départ du Locataire.
Le Locataire est fondé à solliciter la réparation de son préjudice pour son éviction irrégulière.
II. Votre Droit de donner congé au Locataire est suspendu
Vous avez acquis le bien loué moins de 2 avant l’échéance du bail en cours (qu’il s’agisse du bail initial, du bail reconduit tacitement ou du bail renouvelé).
Le congé pour reprise notifié au Locataire prend effet à l’expiration d’un délai de 2 ans suivant la date d’acquisition.
Illustration congé pour reprise d’un congé délivré sur acquisition du bien immobilier moins de 2 années précédent l’échéance du bail.
III. Vous donnez congé à un locataire âgé de plus de 65 ans aux modestes ressources
Le congé à un Locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources est spécialement encadré quel que soit votre motif fondant votre décision:
- reprise du logement pour d’y habiter
- reprise pour vendre
- motif légitime et sérieux (quoique, le Bailleur conserve la faculté de solliciter la résiliation judiciaire du Bail quel que soit l’âge du Locataire).
Ces mesures de protection n’ont pas vocation à être mises en œuvre lorsque vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans au jour de la fin du Bail.
3.1. Les conditions tenant à la personne du bénéficiaire de la protection
Le Locataire bénéficiaire de cette mesure est une personne physique de plus de 65 ans
- Locataire lui-même
ou
- Locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans.
La prise en compte temporel de l’âge et de ressources du Locataire est appréciée distinctement :
- l’âgé du Locataire est considéré au jour de la fin du contrat de Bail
- les ressources du Locataire sont retenues au jour de la notification du congé
Les plafonds de ressource annuelle sont fixés à l’Arrêté du 22 décembre 2016 modifiant l’arrêté du 29 juillet 1987.
Plafonds de ressources annuelles (revenu fiscal de référence) prévus aux Articles L. 441-3, R. 331-12 et R. 441-1 (1°) du Code de la construction et de l’habitation, applicables aux logements autres que ceux mentionnes au II de l’Article R. 331-1 du du Code de la construction et de l’habitation.
| CATÉGORIE DE MÉNAGES | PARIS
et Communes limitrophes (en euros) |
ILE-DE-FRANCE
hors Paris et Communes limitrophes (en euros) |
AUTRES RÉGIONS
(en euros) |
| 1 | 23 146 | 23 146 | 20 123 |
| 2 | 34 593 | 34 593 | 26 872 |
| 3 | 45 347 | 41 583 | 32 316 |
| 4 | 54 141 | 49 809 | 39 013 |
| 5 | 64 417 | 58 964 | 45 895 |
| 6 | 72 486 | 66 353 | 51 723 |
| Par personne supplémentaire | 8 077 | 7 393 | 5 769 |
Plafonds de ressources annuelles imposables prévus à l’Article R. 331-12 du Code de la construction et de l’habitation, applicables aux logements mentionnes au II de l’Article R. 331-1 du du Code de la construction et de l’habitation (PLA d’intégration)
| CATÉGORIE DE MÉNAGES | PARIS
et communes limitrophes (en euros) |
ILE-DE-FRANCE
hors Paris et Communes limitrophes (en euros) |
AUTRES RÉGIONS
(en euros) |
| 1 | 12 733 | 12 733 | 11 067 |
| 2 | 20 756 | 20 756 | 16 125 |
| 3 | 27 207 | 24 949 | 19 390 |
| 4 | 29 781 | 27 394 | 21 575 |
| 5 | 35 427 | 32 432 | 25 243 |
| 6 | 39 868 | 36 495 | 28 448 |
| Par personne supplémentaire | 4 442 | 4 065 | 3 173 |
3.2. L’obligation de soumettre une offre de relogement au locataire
Il vous appartient en qualité de Bailleur présenté à votre Locataire protégé une proposition de relogement concomitamment au Congé ou durant la période de préavis.
L’offre de relogement est effective. Il ne suffit donc pas de collecter une information générale.
vous suivez une démarche active. Le logement proposé répond aux critères suivants (Article 13 bis de la Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948) :
- La contenance du bien et la configuration du local d’habitation satisfait aux besoins du locataire
- Le logement proposé se situe
Grand agglomération : dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes
: les communes limitrophes à l’arrondissement
Commune : dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune
: dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons
Dans les autres cas : sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km
- Le montant du loyer et charge du nouveau logement doit être en rapport avec les ressources financières du Locataire
Le Locataire qui rejette l’offre de relogement satisfaisant aux critères susmentionnés, voit le congé lui être opposable.
Le Locataire n’a plus ni droit ni titre lui permettant de se maintenir dans le Logement.
À défaut de libérer le local d’habitation à la prise d’effet du Congé, vous êtes recevable à initier une procédure d’expulsion à l’encontre de votre Locataire.
IV. Le motif du congé est frauduleux
La justification frauduleuse du motif de reprise ou de vendre le logement loué, mentionné au Congé peut donner lieu à sanctions pénales, constitué par une amende dans la limite de 6.000 € pour les personnes physiques et 30.000 € pour les personnes morales.
En outre, votre Locataire est recevable en sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice, comprenant notamment pêle-mêle la différence de loyer avec le nouveau logement, les frais de déménagement, le préjudice moral…
Un grand soin est porté à l’énonciation et à la véracité du motif du congé opposé au Locataire afin de ne pas succomber à une lourde condamnation pénale.
V. Vous initiez une procédure d’expulsion à l’échéance du congé
À la prise d’effet du congé, le Locataire n’a ni droit ni titre pour se maintenir dans le logement, prolonger indûment l’occupation du local d’habitation vous autorise à initier une procédure d’expulsion