Article mis à jour le 1 août 2019
I. Vous recherchez une solution amiable pour empêcher votre expulsion
Votre Bailleur entend mettre en oeuvre une procédure d’expulsion à votre encontre sur le non paiement des loyers, soit en se prévalent de l’acquisition de la clause résolutoire insérée à votre Bail d’habitation, soit par résolution judiciaire.
Vous pouvez mettre un terme à cette action en payant de l’arriéré de loyer, en sollicitant l’octroi d’une aide.
- Si vous êtes salariés du secteur privé
Vous pouvez bénéficier d’une aide d’Action Logement.
- Le fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Vous pouvez saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL), lequel peut accorder une aide directement au bailleur et déduite du montant de la dette du locataire.
Cette aide prend la forme de cautionnement, prêt ou avance remboursable, garanties ou subventions permettant l’accès au logement ou le maintien dans celui-ci.
Ces aides s’accompagnent d’un suivi social.
- la Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX)
Vous pouvez saisir la commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) en charge de trouver une solution pour traiter l’impayé ou pour faciliter votre relogement.
Cette commission ne dispose toutefois d’aucun pouvoir de contrainte à l’encontre de votre Bailleur.
- La commission départementale de surendettement
Vous saisissez la commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l’échelonnement des arriérés de loyers et des autres dettes.
la commission peut saisir le juge de l’exécution aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel (L331-3-1 du Code de la consommation)
- La suspension des effets de la clause résolutoire
Le bailleur décide de mettre en œuvre la clause résolutoire stipulée au bail d’habitation aux fins d’obtenir la constatation judiciaire de la résiliation de votre contrat, prélude aux opérations d’expulsion.
Cette situation intervient lorsque vous n’avez pas satisfait à la régularisation des loyers au terme d’un délai de deux mois à compter de la date de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire. (Article 24, alinéa 1er de la Loi no 89-462 du 6 juillet 1989).
Pour faire échec à la constatation judiciaire de la résiliation du Bail, vous devez solliciter des délais de grâce destinés à suspendre les effets de la clause résolutoire (Article 24 de la Loi no 89-462 du 6 juillet 1989).
Il s’agit d’une mesure préventive ayant pour objet le maintien du contrat de bail que vous devrez solliciter devant le juge par demande reconventionnelle.
Si vous avez omis d’exciper ces délais devant le juge d’instance, vous pourrez le faire pour la première fois en appel.
Dans tous les cas, le juge d’instance peut statuer sur les délais d’office.
Vous devez être en mesure de prouver votre capacité à apurer le montant de l’arriéré locatif.
En outre, votre attitude face à cette situation d’impayés ne doit pas révéler une mauvaise foi.
Les besoins de votre créancier pourront également être pris en compte dans l’octroi des délais de grâce.
Ces délais consistent en un échelonnement de la dette dans le délai maximum de deux années.
Vous devez respecter scrupuleusement l’échéancier fixé par le juge sous peine de voir la clause résolutoire acquise.
Cet échéancier ne vous dispense pas de régler les loyers à échoir.
En cas de nouveaux impayés, le Bailleur vous signifiera un nouveau commandement de payer.
En cas de décision judiciaire prononçant votre expulsion, vous disposez d’autres moyens pour surseoir à l’exécution de cette mesure.
- La trêve hivernale
Le Bailleur muni d’une décision judiciaire ordonnant votre expulsion est tenu de suspendre son exécution durant la période de trêve hivernale (L.613-3 du Code de la construction et de l’habitation), soit du 1er novembre de chaque année jusqu’au 15 mars de l’année suivante.
Les huissiers doivent respecter cette suspension légale sans qu’il soit nécessaire que vous diligentiez une procédure judiciaire.
Conseil de DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
La trêve hivernale ne fait pas obstacle à la mise en œuvre d’une procédure de reprise du logement ayant pour fondement l’abandon du logement ou son inoccupation prolongée.
La trêve hivernale n’est pas davantage opposable aux occupants de mauvaise de foi, c’est-à-dire principalement les « squatters » entrés dans les locaux par voie de fait, ceux qui se maintiennent dans les lieux en dépit d’arrêté de péril, ceux qui occupent illicitement le domaine public.
- Hors la trêve hivernale, vous sollicitez des délais de grâce pour quitter votre logement
Vous sollicitez la suspension des opérations d’expulsion d’une durée de 3 mois à 3 ans notamment pour disposer d’un délai aux fins de trouver des solutions de relogement (Article L.613-1, al. 1er du Code de la construction et de l’habitation)
Vous êtes éligible à l’octroi de délai de grâce sans devoir justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.
L’octroi de ce délai et sa durée s’apprécient en fonction des critères suivants :
- votre bonne ou mauvaise volonté manifestée dans l’exécution de vos obligations locatives,
- votre situation personnelle ainsi que celle du Bailleur c’est-à-dire l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune,
- les circonstances atmosphériques,
- les diligences que vous justifiez avoir faites en vue de votre relogement (Article L.613-2 du Code de la construction et de l’habitation).
Dans tous les cas, ces délais de grâce vous seront refusés si vous êtes dans l’une des situations suivantes :
- Vous êtes occupant d’un logement étudiants ayant cessé de satisfaire aux conditions de mis à disposition (Article L.613-4 du Code de la construction et de l’habitation)
- Votre Bailleur exerce son droit de reprise dans le cadre de l’article 19 de la loi no48-1360 du 1er septembre 1948, c’est-à-dire quand il reprend pour habiter l’immeuble lui-même ou pour y faire habiter un membre de sa proche famille.
- La procédure de relogement effectuée en application de l’article 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.
- Votre expulsion a été ordonnée par le juge aux affaires familiales sur des faites de violences conjugales (Article 220-1 du Code civil).
Conseil de DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
Vous pouvez solliciter ces délais au moment du prononcé de la décision d’expulsion (Article L.613-1, al. 2 du Code de la construction et de l’habitation).
En cas d’omission, vous conservez le droit de demander des délais jusqu’au moment de l’expulsion elle-même.
Avant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, vous saisissez soit le juge des référés soit le juge de l’exécution;
Après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, vous devrez le Juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble Article R412-4 du code de procédure civile d’exécution.
- Dans tous les cas, des aides publiques vous sont ouvertes
Vous disposez de plusieurs dispositifs selon votre situation :
- En cas de location d’un logement social,
Vous signez avec votre bailleur un protocole de cohésion sociale aboutissant à la mise en place d’un plan d’apurement de la dette ;
Dans l’hypothèse d’une résiliation judiciaire du bail à la suite d’impayés locatifs, vous pouvez conclure avec votre bailleur social un protocole d’accord en vue du rétablissement du bail, à condition que vous vous engagiez à régler le passif échelonné d’un plan d’apurement et l’indemnité d’occupation fixée pour l’avenir (Article L. 353-15-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.442-6-5 du Code de la construction et de l’habitation et Article L.442-8-2 du Code de la construction et de l’habitation).
- Si vous êtes salariés du secteur privé,
Vous pouvez bénéficier d’une aide d’Action Logement.
- Le fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Vous pouvez saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL), lequel peut accorder une aide directement au bailleur et déduite du montant de la dette du locataire.
Cette aide prend la forme de cautionnement, prêt ou avance remboursables, garanties ou subventions permettant l’accès au logement ou le maintien dans celui-ci.
Ces aides s’accompagnent d’un suivi social.
- la Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX)
Vous pouvez saisir la commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) en charge de trouver une solution pour traiter l’impayé ou pour faciliter votre relogement.
Cette commission ne dispose toutefois d’aucun pouvoir de contrainte à l’encontre de votre Bailleur.
- La commission départementale de surendettement
Vous saisissez la commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l’échelonnement des arriérés de loyers et des autres dettes.
la commission peut saisir le juge de l’exécution aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel (L331-3-1 du Code de la consommation)
- la commission de médiation DALO
Vous pouvez enfin saisir la commission de médiation en charge du droit au logement opposable (DALO) afin d’obtenir un relogement définitif ou provisoire.
Tags: Loyer impayé