Article mis à jour le 15 décembre 2019
L’état des lieux d’entrée et de sortie du logement doit comporter des informations obligatoires (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016).
L’état des lieux locatif est un constat établi entre vous et le locataire amiablement et contradictoirement au moment de l’entrée et de la sortie des lieux loués pour comparer l’état du logement à la remise et la restitution des clefs.
L’état des lieux est un acte donnant les principales caractéristiques du logement et son état de conservation (Modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie).
Cet état doit être rédigé dans les mêmes formes à l’entrée et la sortie du logement afin de pouvoir être aisément comparé dans les divers postes visés.
L’état des lieux doit être établi en autant d’exemplaires qu’il existe de parties, à laquelle il est remis un double.
I. La rédaction et le prix de votre état des lieux amiable et contradictoire
1.1. Le rédacteur de l’état des lieux amiable
L’état des lieux d’entrée et de sortie doit être débattu contradictoirement ce qui impose votre présence et celle du locataire. Vous devez être en mesure de discuter et approuver tout l’état d’usure de chaque poste mentionné de l’état des lieux.
L’état des lieux est complété par :
- Les parties elles-mêmes, étant précisé que vous ne pouvez imputer au Locataire la facturation de l’état des lieux
- Un de vos mandataires: agent immobilier, Syndic de copropriété ou administrateur de biens
1.2. Le montant des honoraires pour l’établissement d’un état des lieux amiable
1.2.1. Vous rédigez seul l’état des lieux amiable sans le concours d’un professionnel
Vous rédigez en votre qualité de Bailleur, un état des lieux d’entrée ou un état des lieux de sortie, vous n’êtes pas légitime à faire supporter à votre Locataire une quelconque somme pour cette activité (Article 4 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
1.2.2. Vous faites appel à un professionnel rédacteur l’état des lieux amiable
- Le rédacteur de l’état des lieux est un Agent immobilier
Vous faites appel à un professionnel de l’immobilier pour la rédaction de l’acte, tel qu’une Agence Immobilière, un Syndic ou encore un Administrateur de biens.
L’honoraire de l’agent immobilier ou du Syndic de propriété ou de l’administrateur de biens pour établissement d’un état des lieux d’entrée est supporté par moitié entre vous et le locataire (Article 5 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Cet honoraire pour l’établissement de l’état des lieux est plafonné pour l’ensemble du territoire à 3€ TTC par m² de surface habitable (Décret n° 2014-890 du 1er août 2014).
Illustration de DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
Pour un logement d’une superficie de 40 m2, vous ne pouvez exiger du locataire le paiement d’une somme excédant la somme de 120€ TTC (40 x 3€ = 120€)
Si l’état des lieux d’entrée est facturé par le mandataire à la somme de 300€, vous devrez prendre en charge la somme de 180 € puisque le locataire ne doit pas payer plus de 120€.
En revanche, si la facture du mandataire s’élève à la somme de 200€, le locataire est redevable de la somme de 100 € maximum, étant donné que vous et le Locataire partagent par moitié les honoraires de l’agent immobilier.
Mise en garde, vous pouvez demander la participation financière du locataire sur les seuls frais d’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Vous ne pouvez exiger du locataire de payer partiellement et encore moins en totalité la facture de l’agent immobilier pour cette prestation.
- Le rédacteur de l’état des lieux d’entrée et/ou de sortie établi est un huissier
L’huissier intervient à la demande du plus diligent des parties, lorsque vous et votre locataire ne parvenez pas à établir amiablement et contradictoirement l’état des lieux.
Les frais l’huissier de justice pour établir l’état des lieux d’entrée ou de sortie sont supportés par part égale entre vous, peu important celui qui a pris l’initiative de solliciter son intervention.
Les tarifs de l’huissier justice sont arrêtés aux Articles A 444-10 et suivants du Code de commerce.
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SUPERFICE DU BIEN LOCATIF |
ÉMOLUMENT | TAXE FORFAITAIRE ACTES DES HUISSIERS | FRAIS DE DÉPLACEMENT | TOTAL DES FRAIS D’ACTE |
| Inférieur ou égal à 50 m2 | 110,47€ | 14,89€. | 7,67€ | 133,56€ |
| Supérieure à 50 m2 et inférieure ou égale à 150 m2 | 128,70€ | 14,89€. | 7,67€ | 151,26€ |
| Supérieur à 150 m2 | 193,05€ | 14,89€. | 7,67€ | 215,61€ |
- L’Etat des lieux d’entrée amiable peut être complété durant 10 jours
Votre Locataire peut vous demander de compléter l’état des lieux d’entrée durant les 10 jours à compter de son établissement.
Votre Locataire formera cette demande par lettre recommandée avec avis de réception afin de s’aménager la preuve de cette demande.
En cas de refus de votre part, vous ne pourrez opposer la présomption légale de l’Article 1731 du Code civil suivant laquelle le logement a été reçu en bon état d’usage par le locataire.
Vous devrez ainsi démontrer que des réparations ont été effectuées préalablement à la prise de possession du logement par le locataire.
II. La sanction du défaut d’établissement d’un état des lieux
Si vous faites obstacle à l’établissement de l’état des lieux ou ne remettez pas un double de cet état au locataire, il vous sera refusé la présomption légale en vertu de laquelle il a été délivré au preneur, un logement en bon état de réparations locatives.
De même, si votre locataire fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux, il est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (Article 3-2 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Néanmoins, dans ces deux hypothèses tant vous que le Locataire disposez de la faculté de rapporter par tout moyen la preuve contraire, c’est-à-dire :
- Vous devrez prouver que le logement était en parfait état d’usage au jour de la prise de possession de lieux loués
- Votre Locataire devra démontrer que le logement n’est pas en parfait état d’usage au jour de l’entrée dans le logement.