Article mis à jour le 31 octobre 2021
Vous êtes soumis au régime de la location saisonnière lorsque vous donnez à bail un local meublé pour une courte durée à une clientèle de passage. Vous exercez librement l’activité de location saisonnière sous réserves que :
- Vous obtenez une autorisation administrative sur le changement d’usage
- Cette activité respecte les dispositions du règlement de copropriété.
I. Demande d’autorisation de changement d’usage
Vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de votre Mairie.
La location meublée caractérise ainsi un changement d’usage (par rapport à la destination d’habitation) lorsque:
- Le logement est situé dans les Communes de plus de 200.000 habitants (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Nice, Nantes, Rennes, Strasbourg et Toulouse) ou dans les Communes situées dans les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne (Article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation)
- Le local meublé est donné de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (Article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation)
En dehors de ces territoires, vous donnez librement votre bien en location saisonnière sauf lorsque une délibération du conseil municipal a défini un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage (Article L631-7-1 A du Code de la Construction et de l’Habitation).
L’obtention de cette autorisation préalable est contraignante lorsque votre logement est situé à Paris.
Votre dossier de demande d’autorisation doit offrir en compensation un bien d’activité (n’ayant pas une destination d’habitation) d’une surface équivalente ou du double dans le même arrondissement et vous engager à transformer ledit local en habitation (renvoi changement d’usage).
Vous pouvez prétendre à une exonération de l’obligation de disposer une autorisation administrative lorsque le logement mis en location est votre résidence principale (Article L631-7-1 A du Code de la Construction et de l’Habitation).
Autrement dit, vous donnez votre bien en location saisonnière sans aucune autorisation préalable de changement d’usage dès lors que l’appartement n’est pas loué plus de 4 mois dans l’année (Article 2 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
Cette exonération peut être suspendue lorsque votre Commune a décidé de soumettre à une déclaration préalable toute location saisonnière (Article 51 de la Loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique).
La Commune doit mettre en place un téléservice pour satisfaire à la déclaration.
Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la Commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration (Article L 324-1-1 du Code du tourisme)
Les plateformes de location touristique telles que Airbnb doivent dorénavant contrôler la régularité de votre location saisonnière en vérifiant votre numéro de télédéclaration, le caractère saisonnier de la location, la durée de la location ne pouvant excéder plus de 120 jours lorsque le logement constitue votre résidence principale (Article L324-2-1 du Code du tourisme)
A titre d’illustration, Airbnb, décompte le nombre de nuits faisant l’objet d’une occupation et en informe, à sa demande, la Commune du logement loué.
Au-delà de 120 jours de locations, Airbnb ne doit plus diffuser votre annonce jusqu’à la fin de l’année en cours. (Article L324-2-1 du Code du tourisme)
II. Vous vérifiez les dispositions de votre règlement de copropriété
L’obtention de la décision administrative autorisant le changement d’usage n’est pas suffisant dans le lancement de votre projet de location saisonnière puisque cette autorisation ne déroge pas au règlement de copropriété.
Vous devez donc analyser si votre liberté de jouir et d’user de votre lot privatif de copropriété ne se heurte pas aux restrictions résultant de la destination particulière de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires (Article 9 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965)
La location saisonnière étant facteur des nuisances en copropriété :
- Circulation continue des occupants au sein de l’immeuble
- Usure des parties communes (ascenseur, local poubelle)
- Aggravation des charges (nettoyage, sécurité, eau, électricité)
- Troubles de voisinage
Le règlement de copropriété édicte, pour prévenir ces nuisances, une clause de destination bourgeoise, encadrant voire interdisant la location saisonnière se matérialisant par :
- Une clause interdisant la division des lots en vue de la location
- Une clause interdisant la location des pièces d’un même appartement à des personnes différentes.
- Une clause interdisant la location des chambres de service à des personnes étrangères à la copropriété dans un immeuble de grand standing
- Une clause encadrant le nombre ou la durée minimale de la location meublée
- Une clause régissant le changement d’usage
Ces clauses doivent être justifiées par la destination de l’immeuble c’est-à-dire lorsque le règlement de copropriété fixe une destination bourgeoise ou exclusivement à usage d’habitation, puisque la location saisonnière est apparenté à une activité commerciale.
L’interdiction de la location saisonnière est illicite lorsque le règlement de copropriété fixe une destination à usage mixte (habitation, commercial, professionnel).
Conseil Dexteria Avocats Immobilier :
La modification de la destination de l’immeuble à l’initiative des copropriétaires hostiles à votre location saisonnière nécessite d’obtenir l’unanimité des voix des copropriétaires puisque cette modification affecte les modalités de jouissance des parties privatives (Article 26 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965)
En cas de résolution adoptée à la majorité des voix et non à l’unanimité, vous introduirez une action judiciaire en nullité de la décision de l’assemblée générale.
La conformité de votre location saisonnière au règlement de copropriété ne fait pas obstacle à ce que les copropriétaires intentent une procédure judiciaire pour troubles de voisinage.
Tags: Troubles de jouissance