La rédaction du bail d’habitation

Votre Avocat Immobilier vous assiste sur la rédaction du bail d’habitation et vous avise que votre contrat de location se formalise obligatoirement par écrit.

A défaut de satisfaire à ce principe légal, le locataire peut à tout moment exiger de son Bailleur, la remise d’un contrat de bail d’habitation écrit (article 3 de la Loi du 6 juillet 1989) ; et en cas de résistance, le Locataire pourra demander au Juge d’instance de condamner sous astreinte le Bailleur d’avoir à produire ledit bail écrit.

DEXTERIA AVOCATS bail d’habitation vous met en garde en votre qualité de Bailleur contre une rédaction ultérieure et contrainte qui aura notamment pour inconvénient d’empêcher l’insertion de clauses propres à assurer la sauvegarde de vos intérêts, tel qu’une clause résolutoire ou une clause d’indexation…

Il doit être porté obligatoirement au contrat de bail d’habitation les mentions suivantes :

Mentions obligatoires à votre contrat de bail d’habitation

L’identification des parties

• Le nom ou la dénomination du bailleur
• Le domicile ou le siège social du bailleur
• le cas échéant, le nom ou la dénomination du mandataire son domicile ou son siège social
• Le nom ou la dénomination du locataire

Le loyer mentionné au bail (depuis la Loi Alur)

• Le montant du loyer, ses modalités de paiement
• Les règles de révision éventuelle
• Le loyer de référence et le loyer de référence majoré
• Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, lors qu’il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail

Vous fixez le montant du loyer

Vous êtes libre de fixer le montant du loyer dans les cas visées par la Loi

• le logement est en dehors d’une zone non soumises à encadrement des loyers, c’est-à-dire un secteur où il n’y a pas notamment de déséquilibre entre l’offre et la demande de logement (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17, III)
• Cependant, un loyer et charge cumulés excédant 41,64€ par mètre carré d’un micro-logement (surface au plus égal à 14 m²), vide ou en meublé loué pour une durée d’au moins 9 mois, supporte la taxe annuelle sur les loyers élevés au taux compris entre 10% à 40% selon l’écart entre le loyer mensuel pratiqué et le loyer de référence ; sachant que cette taxe se cumule à l’impôt sur le revenu et n’est pas déductible
• le logement neuf ou ancien fait l’objet d’une première location
• le logement est vacant depuis plus de 18 mois.
• le logement à fait l’objet de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois pour un montant au moins au loyer cumulé de la dernière année

Vous fixez le montant du loyer dans encadre fixé par la Loi

• Le logement est situé dans une zone soumise à encadrement, le loyer ne peut excéder le montant du loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral l’article 17 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015,
• L’observatoire des Loyers de l’agglomération parisienne (Observatoire des loyers) a dorénavant une mission étendue à toute l’Ile-de-France
• Le logement est vacant depuis moins de 18 mois, l’augmentation du loyer est plafonnée à la variation de l’Indice de Référence des Loyer (IRL) à la condition qu’aucune révision ne soit intervenue dans les 12 mois précédents.
• En revanche, le loyer précédemment pratiqué peut être augmenté dans la limite d’un taux de 15 % appliqué au montant TTC de travaux d’amélioration du logement ou de mise aux normes de décence au sens de l’article de la Loi du 6 juillet 1989 et si le coût de ces travaux est au moins égal à 50% du loyer annuel hors charge du locataire précédent.
• Le loyer peut être augmenté dans la limite de 50% de la différence entre le montant moyen des loyers de logements comparables situé dans le voisinage et le montant du loyer précédent hors charges.

Renseignements propres au bien loué

Consistance (nombre de pièces du bien mis en location),

Destination du bien, soit l’usage déterminé au bail, soit dans ce cadre l’habitation

Surface habitable du bien loué

Désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive

Énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble à l’usage commun

Équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication

Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail d’habitation. 

Durée du bail d’habitation

La durée minimale du bail d’habitation est de 3 ans ou de 6 ans

La date de prise d’effet portée au contrat ouvre le comptage de la durée de la location

La durée de la location est selon la qualité du bailleur d’au moins 3 ans pour une personne physique et d’au moins 6 ans pour une personne morale

La Société Civile « familiale » est assimilée à un bailleur personne physique

La qualité du bailleur personne physique ou personne morale est déterminée à la conclusion, la tacite reconduction ou au renouvellement du bail peut important qu’une substitution de bailleur soit intervenue en cours de l’une des périodes considérées.

La durée réduite du bail d’habitation

Cette dérogation est ouverte au profit des seules personnes physique et Société Civiles « familiale »

Mentions facultatives à votre contrat de bail d’habitation

Vous insérez une clause indexation du loyer

(renvoi au Chapitre II Révision du loyer, 2.1)

(article 17-1, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Vos charges récupérables auprès du locataire

Les charges récupérables visent globalement

Les services rendus à l’usage des différents éléments de la chose louée

• Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et parties communes
• Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation
• Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation

Les dépenses d’entretien courant et les menus réparations

• Ascenseurs et monte-charge
• Installations individuelles 

La contribution annuelle représentative du droit au bail

Le détail figure au la liste des charges récupérables exhaustivement énumérées.

Reste un principe strict, le Bailleur ne peut exiger le paiement de charges locatives que sur justificatif et dans la limite de la liste du Décret de 1987, étendu par dérogation à un accord collectif local au sens de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

La liste limitative détaillée des charges récupérables

(Annexe Décret n°87-713 du 26 août 1987) 

• Ascenseurs et monte-charge

1. Dépenses d’électricité.
2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations :

a) Exploitation

– visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;

– examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;

– nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;

– dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;

– tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil.

b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.

c) Menues réparations :

– cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;

– paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ;

– balais du moteur et fusibles.

• Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes

1. Dépenses relatives :

A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;

A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ;

A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;

Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique ;

Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;

A l’électricité ;

Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :

a) Exploitation et entretien courant :

– nettoyage gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;

– entretien courant et graissage pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que groupes moto-pompes et pompes de puisards ;

– graissage vannes et robinets, réfection presse-étoupes ;

– remplacement ampoules, voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;

– entretien et réglage appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;

– vérification et entretien régulateurs de tirage ;

– réglage vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;

– purge points de chauffage ;

– frais de contrôles de combustion ;

– entretien épurateurs de fumée ;

– opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage chaudières, carneaux et cheminées ;

– conduite de chauffage ;

– frais de location d’entretien et de relevé compteurs généraux et individuels ;

– entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ;

– contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;

– vérification, nettoyage et graissage organes des pompes à chaleur ;

– nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;

– vérification, nettoyage et graissage organes des capteurs solaires.

1. b) Menues réparations dans les parties communes ou sur éléments d’usage commun :

– réparation de fuites sur raccords et joints ;

– remplacement  joints, clapets et presse-étoupes ;

– rodage sièges de clapets ;

– menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;

– recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

Installations individuelles.

Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives :

1. Dépenses d’alimentation commune de combustible ;
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Exploitation et entretien courant :

– réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ;

– vérification et réglage appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ;

– dépannage ;

– contrôle raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée ;

– vérification de l’état des résistances, thermostats, nettoyage ;

– réglage thermostats et contrôle de la température d’eau ;

– contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide – eau chaude ;

– contrôle groupes de sécurité ;

– rodage sièges de clapets des robinets ;

– réglage mécanismes de chasses d’eau.

b) Menues réparations :

– remplacement bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

– rinçage et nettoyage corps de chauffe et tuyauteries ;

– remplacement joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

– remplacement joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation

1. Dépenses relatives :

A l’électricité ;

Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel.

2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :

a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien tapis ;

b) Menues réparations appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.

3. Entretien de propreté (frais de personnel).

Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux)

1. Dépenses relatives :

A l’électricité ;

A l’essence et huile ;

Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant :

ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

a) Exploitation et entretien courant :

Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

– les allées, aires de stationnement et abords ;

– les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;

– les aires de jeux ;

– les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales ;

– entretien du matériel horticole ;

– remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et équipements de jeux et grillages.

1. – Hygiène.
2. Dépenses de fournitures consommables :

Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ;

Produits relatifs à la désinsectisation, désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

2. Exploitation et entretien courant :

Entretien et vidange fosses d’aisances ;

Entretien appareils de conditionnement des ordures.

3. Elimination des rejets (frais de personnel).

VII. – Equipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation.

1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
2. Exploitation et entretien courant :

Ramonage conduits de ventilation ;

Entretien de la ventilation mécanique ;

Entretien dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones ;

Visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.

3. Divers :

Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

VIII. – Impositions et redevances.

Droit de bail.

Taxe ou redevance d’enlèvement ordures ménagères.

Taxe de balayage. 

L’extension de la liste des charges récupérables sur accord collectif locaux

(Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)

La liste des charges récupérables arrêtée au Décret n°87-713 du 26 août 1987 peut être étendue par accord collectif local écrit notamment sur proposition du bailleur, conclu notamment à la majorité des voix exprimées des locataires représentant au moins 25 % des locataires intéressés de l’immeuble ou d’un ensemble immobilier. Un quorum insuffisant peut donner lieu à une nouvelle consultation, l’accord étant applicable lorsqu’il a été approuvé par écrit à la majorité des voix des locataires exprimées, ce dans un délai de 2 mois suivant la réception de la nouvelle notification individuelle par le bailleur

Les charges étendues par un accord collectif local concernent spécifiquement la maîtrise de l’évolution des charges récupérables, la grille de vétusté, l’amélioration et l’entretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à usage commun.

Défait d’un tel accord, il faut s’en tenir strictement à la liste La liste limitative des charges récupérable

Les charges récupérables sont exigibles sur justificatif

Justification des charges

Les charges récupérables peuvent être réclamées que sur justificatif produit au locataire.

Cette formulation de l’article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 exclut de forfaitiser les charges locatives, de sorte qu’elles doivent être exigibles sur leur montant réel.

Les pièces justificatives sont tenues à disposition du locataire durant 6 mois suivant l’envoi du décompte par nature de charges.

En outre, le locataire d’un local d’habitation situé dans un immeuble collectif se voit communiquer le mode de répartition entre chaque locataire et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

Depuis, le 1^er septembre 2015, à la demande du locataire, le bailleur transmet le récapitulatif poste par poste, des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale 

• droit à provision sur charges locatives

article 23 de la Loi du 6 juillet 1989

Le paiement d’une provision au titre des charges locatives fait l’objet d’une régularisation annuelle.

L’appel de provision sur charges est régulier lorsque le bailleur communique selon le cas :

• résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation
• budget provisionnel (immeuble en copropriété ou bailleur personne morale)