Article mis à jour le 18 avril 2024
En votre qualité de Bailleur, vous avez mis en demeure votre Locataire par lettre recommandée avec avis de réception de payer l’arriéré de loyer.
Le Locataire est passif sur la saisie à titre conservatoire pratiquée sur son ou ses comptes bancaires.
Malgré ces différentes actions, votre Locataire persiste à ne pas payer les loyers, de sorte que vous entendez résilier le bail d’habitation en vous prévalant de clause résolutoire stipulée au contrat.
I. Vous mettez en œuvre la Clause résolutoire du Bail d’habitation
La clause résolutoire est une disposition insérée au Bail par laquelle le Bailleur et le Locataire conviennent de la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.
La clause résolutoire produit effet qu’autant que le Commissaire de justice notifie au Locataire un Commandement de payer mentionnant la décision du Bailleur de la résiliation de plein droit du bail si le Locataire manque de payer les causes de l’acte sous un délai de 2 mois suivant la signification.
Le Commandement de payer est signifié également à l’éventuelle Caution dans le délai de 15 jours de la notification au Locataire (Article 24 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Le Commandement de payer reproduit à peine de nullité :
- l’Article 24 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- les aliénas 1 à 3 de l’Article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990
Il est mentionné au Commandement de payer le montant de la dette locative.
En pratique, l’acte de le Commissaire de justice annexe un détail de la créance locative ainsi que la copie de la clause résolutoire du bail mentionnant qu’à défaut pour le locataire de satisfaire au paiement de l’arriéré locatif dans le délai de 2 mois de la notification du Commandement de payer, le bail d’habitation est résolu de plein droit.
Au moyen d’une lettre simple, le Commissaire de justice signale le Commandement de payer à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) (Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990) lorsque l’Officier ministériel agit pour le compte d’un Bailleur personne physique ou une SCI familiale et selon que le montant et l’ancienneté de la dette locative répond aux critères déterminés à l’arrêté Préfectoral.
Le Locataire s’est abstenu de payer les causes du Commandement de payer, il vous appartient de saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la Clause résolutoire (Article 24 de la Loi du 6 juillet 1989).
Visualisez la procédure d’expulsion pour un bail d’habitation
II. Votre demande de résiliation de plein droit du Bail d’Habitation devant le juge des contentieux de la protection
2.1. L’assignation en demande de résiliation du bail
Vous saisissez par voie d’assignation le juge des contentieux de la protection dans le ressort duquel est situé votre immeuble.
Votre demande a pour objet la résiliation du Bail sur constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.
Le Magistrat ne dispose pas de pouvoir d’appréciation de la situation du Locataire, lequel doit s’en tenir à une analyse binaire : 1) les conditions d’application de la clause sont remplies, 2) la résiliation du bail est constatée.
Le Bailleur est une Personne Morale autre que la Société Civile Immobilière (SCI) familiale la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) est saisie, au moins 2 mois précédent l’assignation en résiliation du bail sous réserve de répondre aux critères de montant et d’ancienneté de la dette locative
L’Assignation en demande de résiliation du bail d’habitation est notifiée au Préfet de département à l’initiative de votre Commissaire de justice au moins 2 mois avant l’audience (Article 24 de la Loi du 6 juillet 1989).
2.2. L’audience au fond par-devant le Juge d’instance
A l’audience du juge des contentieux de la protection, vous formulez à l’encontre de votre Locataire les demandes mentionnées à l’assignation, tenant notamment à :
- la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail sur commandement de payer resté infructueux
- l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef
- la condamnation du Locataire au paiement de la créance locative
- la condamnation du locataire, au paiement d’une indemnité d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux
- la condamnation du locataire à une astreinte journalière
- la fixation du sort des meubles restés dans le logement au départ du Locataire
Il est prudent de concentrer toutes vos demandes dès l’assignation, vos demandes complémentaires ne pouvant être accueillies si votre Locataire ne se présente pas à l’audience en raison du principe procédural du contradictoire.
Malgré le bien-fondé de vos demandes, le Juge d’instance a le pouvoir même d’office, d’octroyer au Locataire des délais de paiement dans la Limite de 36 mois (Article 24 de la Loi du 6 juillet 1989).
Le Juge d’instance suspend alors les effets de la clause résolutoire, si bien que le Bail retrouve toute sa vigueur, sous réserve pour le Locataire de satisfaire au respect des obligations arrêtées au Jugement.
Votre Locataire dispose d’un titre de jouissance sur les locaux d’habitation lui permettant de se maintenir dans les lieux loués.
Reste que votre locataire supporte une double obligation :
- payer le loyer courant et les charges afférentes au logement
- apurer l’arriéré locatif selon les modalités arrêtées par le Juge.
Le Locataire ne respecte pas les délais consentis par le juge, le bail est définitivement résilié, le Bailleur pouvant mettre en œuvre la procédure d’expulsion à l’encontre de son Locataire.
Illustration & Conseil DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
Illustration
Le montant du loyer mensuel de 1.500 €, majoré des charges d’un montant de 150 €, soit total de 1.650 €.
Le Locataire a manqué au paiement des 5 dernières échéances de loyer, soit un montant cumulé de 8.250 €.
Le Juge accorde au locataire un délai de 20 mois pour apurer la dette locative, soit une somme mensuelle de 412,50 €.
Le Locataire est tenu au paiement d’une somme mensuelle de 2.062,50 €, comprenant le montant du loyer en cours et dette locative échelonnée selon la décision judiciaire.
Conseil
Vous pouvez demander que la décision d’expulsion soit assortie d’une astreinte à l’encontre du Locataire dont l’effet comminatoire doit hâter son départ.
Cette astreinte consiste en la condamnation de votre Locataire à une somme d’argent à raison de tant par jour, semaine ou mois de retard à exécuter de la décision de justice.
Les sommes au titre de l’astreinte ne peuvent excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé.
Le montant de l’astreinte est fixé forfaitairement et provisoirement au jour de la décision (Article 421-1 du Code des procédures civiles d’exécution).
La liquidation de l’astreinte, c’est-à-dire la fixation de son montant définitif, intervient au terme des opérations d’expulsion.
Cette compétence appartient au Juge de l’exécution, sauf si le juge des contentieux de la protection qui a rendu le Jugement a entendu se réserver la faculté de liquider l’astreinte.
Le Juge a le pouvoir de rejeter votre demande en se fondant sur les difficultés rencontrées par votre Locataire de bonne foi pour satisfaire à l’exécution de la décision (Article L421-2 du Code des procédures civiles d’exécution).
2.3. La signification du Jugement au(x) Locataire(s)
Le Jugement rendu par le juge des contentieux de la protection pour être opposable au Locataire, doit lui être signifié par un Commissaire de justice.
Cette signification du Jugement est effectuée à chacun des époux, aux 2 partenaires liés par un PACS, étant donné que le droit au bail est réputé leur appartenir conjointement (Article 1751 du Code civil), sauf s’ils se sont dispensés de vous informer de leur union (Article 9-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Le Jugement est signifié à chacun des Locataires par acte de Commissaire de justice (Article 651 du Code de procédure civile) afin de faire courir le délai d’appel d’un mois ou de 15 jours en matière de référé.
La décision est immédiatement exécutoire par provision lorsque cette mesure a été ordonnée par le juge des contentieux de la protection, de sorte que l’effet suspensif de l’appel (Article 539 du Code de procédure civile) interjeté par le Locataire est mis en échec.
Le Locataire ne respecte ses obligations issues du Jugement, tenant au paiement du loyer courant, des charges et l’échéancier pour l’apurement de la dette locative, la résiliation du Bail est définitivement acquise au Bailleur sans possibilité de réanimer à nouveau le contrat.
Le Jugement a force de chose jugée (les voies de recours sont éteintes) ou le Jugement est exécutoire par provision (le Juge Ordonne l’exécution provisoire)
Le Locataire n’a pas respecté les dispositions du Jugement, vous mettez en œuvre la procédure d’expulsion.