Vos actions initiales en paiement de l’arriéré locatif

I.  Vous saisissez à titre conservatoire les comptes bancaires de votre locataire

(Modèle de lettre en demande de saisie conservatoire)

L’existence d’un doute sur le recouvrement de la dette de loyer peut vous conduire sans une autorisation préalable du Juge à faire saisir à titre conservatoire les sommes détenues aux comptes de votre locataire, et ce à concurrence de la créance locative au jour de la saisie (Article L511-2 du Code des procédures civiles d’exécutions).

Il suffit en votre qualité de Bailleur de confier à l’Huissier de Justice choisi :

  • le contrat de bail d’habitation
  • un décompte détaillé de la créance locative (principale et accessoire).

Conseil DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation

Dans le mois de la saisie conservatoire, vous devez saisir le Tribunal d’instance par voie d’assignation pour obtenir un titre exécutoire, sauf à voir d’ores et déjà saisi le Juge d’instance.

Vous devez bien coordonner la saisie conservatoire avec une éventuelle procédure de résiliation judiciaire du bail ou en acquisition de clause résolutoire ; à défaut, le Juge déclare la saisie caduque et ordonne la mainlevée de la saisie litigieuse.

II.  Vous faites délivrer au Locataire une injonction de payer

2.1.  Vous saisissez le Président du Tribunal d’instance par une requête en injonction de payer

La procédure en injonction de payer vous permet d’obtenir à bref délai une décision du Président du Tribunal d’instance en vue de recouvrer la créance résultant de l’arriéré de loyer et charges locatives (Article 1405 du Code de procédure civile).

Le Locataire n’est pas préalablement informé de la saisine du  Président du Tribunal d’instance, il est touché par la procédure à compter de la signification de l’Ordonnance du Juge d’instance.

En votre qualité de Bailleur, vous portez devant le Président du Tribunal d’instance votre demande au moyen d’une requête en injonction de payer à laquelle figure :

  • l’indication des noms, prénoms, professions domicile, nationalité et lieu de naissance du demandeur
  • l’indication des noms, prénoms, professions domicile du défendeur (locataire)
  • l’objet de la demande, précisant : le montant de la somme réclamée avec un décompte détaillé de la créance, les justificatifs de la créance annexée à la requête

2.2.  Vous obtenez l’Ordonnance d’injonction de payer

L’Ordonnance et la requête sont signifiées par Huissier de justice à votre demande au Locataire au plus tard dans le délai de 6 mois de la date de la décision.

Votre Locataire dispose d’un délai d’un mois suivant la signification de l’Ordonnance pour former opposition, soit par déclaration au Greffe du Tribunal d’instance, soit par Lettre recommandée avec avis de réception (Article 1416 du Code de procédure civile).

L’Ordonnance d’injonction de payer passée en force de chose jugée (devenue définitive) est exécutée pour recouvrer les sommes dues à l’encontre du Locataire.

III.  Vous vous prévalez de la clause résolutoire du bail d’habitation

(Modèle de commandement de payer)

La clause résolutoire consiste en une résiliation de plein droit (automatiquement) du bail d’habitation pour le cas d’inexécution des obligations de votre Locataire (Article 4, Article 7 et Article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) dans les hypothèses suivantes :

  • le défaut de constitution du dépôt de garantie (exclus si le Bailleur recours à une assurance loyers impayés)

(Vous pouvez contracter une assurance pour le compte du locataire)

Hors ces hypothèses, la clause résolutoire insérée au Bail d’habitation est réputée non écrite (Article 4 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), c’est-à-dire que la clause irrégulière ne peut produire d’effet.

La Clause résolutoire est un mécanisme en 2 temps, la phase pré-judiciaire et la phase judiciaire tenant à faire constater la résiliation du bail d’habitation et demander l’expulsion du Locataire.

3.1.  La phase pré-judiciaire : le Commandement de payer

Il vous incombe de faire signifier à votre Locataire un commandement de payer par acte d’Huissier de justice.

Cet acte d’huissier peut comprendre une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants (Article 14-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Cette précaution vous permet la reprise de votre bien immobilier suivant une procédure simplifiée, autant qu’il est avéré que le bien a été délaissé par votre Locataire.

Le commandement est également signifié à sa Caution sous un délai de 15 jours à compter de la signification du commandement au Locataire.

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Une signification postérieure du Commandement à la Caution fait obstacle à toute demande de pénalité et intérêts de retard à son encontre.

De même, l’Huissier instrumentaire signale par lettre simple ou voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) les éléments essentiels du Commandement de payer délivré pour votre compte lorsque vous êtes une personne physique ou Société Civile Immobilière (SCI) Familiale.

Et sous condition d’atteinte de l’un des 2 seuils déterminés par Arrêté préfectoral, savoir :

  • le montant cumulé de la dette locative excède un montant généralement compris entre 3 à 6 mois,
  • la dette locative à une ancienneté généralement de 3 à 6 mois

Il est porté au Commandement de payer lorsque vous entendez vous prévaloir de la clause résolutoire du Bail :

Votre Locataire dispose d’un délai de 2 mois à réception du Commandement de payer pour apurer la dette locative, avec le soutien éventuel du fonds de solidarité pour le logement.

À défaut de payer l’intégralité des sommes dues dans ce délai de 2 mois, la clause résolutoire est dite acquise de plein droit, c’est-à-dire que le contrat de bail est résilié sans qu’il n’y ait lieu de recourir à d’autres formalités (Article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Sauf que la résiliation du bail doit être constatée par le Juge d’instance.

3.2.  La phase judiciaire sur acquisition de clause résolutoire du Bail

Vous assignez le Locataire devant le Tribunal d’instance aux fins de faire constater, l’acquisition de la Clause résolutoire sur impayé de l’arriéré de loyer et charges locatives éventuelles.

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