I. Le locataire abandonne un logement appartenant à un Bailleur privé
1.1. Le locataire abandonne le logement
Vous partagez votre logement avec un ascendant, concubin, partenaire pacsé ou conjoint, lequel a abonné brusquement la demeure sans vous en aviser.
Vous pouvez prétendre à la continuation du bail d’habitation à votre profit lorsque le locataire abandonne le logement. (Article 14 de la Loi n° 86-1290 du 6 juillet 1989).
Le bail d’habitation doit être en vigueur, ce qui exclut les baux ayant fait l’objet d’une résiliation judiciaire antérieurement à l’abandon du locataire.
1.2. Vous faites valoir les conditions de transfert du Bail en votre faveur
1.2.1. Vous êtes lié au locataire
Vous bénéficiez de ce droit au transfert du bail d’habitation à condition d’être lié au locataire qui a abandonné le logement.
Vous êtes un :
- Conjoint
- Descendant vivant avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile
- Partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité
- Ascendant
- Concubin notoire et personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile
1.2.2. Le Locataire doit avoir abandonné le logement
L’abandon de domicile doit consister un en départ brusque et définitif du locataire en titre ou un départ imposé aux occupants pour des motifs légitimes.
Vous vous prévalez de l’abandon de domicile pour revendiquer le transfert du bail, sur le fait que :
- le locataire fait l’objet un placement définitif en maison de retraite
- l’hospitalisation du locataire de manière imprévisible le conduisant à un séjour définitif dans une unité de soins de longue durée
- le départ définitif du locataire par suite de graves disputes avec l’un des occupants
L’abandon de domicile ne doit pas résulter d’une concertation préalable avec les occupants, de sorte qu’un congé délivré par le locataire plusieurs mois avant le départ ne constitue pas un départ brusque et imprévisible.
1.2.3. Vous demeurez dans les lieux loués depuis au moins un an
La condition du lien vous unissant au Locataire remplie, vous être vis-à-vis du locataire son concubin notoire, son descendant…, il vous appartient en outre de démontrer que vous viviez dans le logement depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile pour prétendre à l’effectivité du transfert du bail d’habitation en votre faveur.
1.3. Vous supportez la charge de la preuve de votre droit au transfert du Bail
Vous rapporter la preuve du lien vous unissant au Locataire ainsi que de l’abandon des lieux loués.
De plus, vous démontrez que votre présence dans les lieux loués est d’au moins un an, par la production de toute pièce en justifiant, telle que :
- Relevés bancaires communiqués à l’adresse du bail
- Lettres reçues à cette adresse
- Avis d’imposition
- Correspondances de toute administration
- Factures
1.4. Vous agissez sur reconnaissance ou refus du droit au transfert du Bail
1.4.1. Le droit au transfert du bail vous est reconnu
Le transfert du bail d’habitation acquis, vous assurez le paiement des loyers et des charges courants, en votre qualité de locataire dorénavant pleinement reconnue.
En revanche, le bailleur ne peut exiger de paiement des éventuels impayés de loyers et de charges du locataire, la Loi ne prévoyant pas de reprise de l’arriéré locatif.
Aussi, la stipulation d’une clause du bail stipulant que le bail rétroagit à la date du départ du locataire vous est inopposable.
La tentative du Bailleur de recouvrer la créance locative du défunt, vous contestez cette demande devant le Tribunal d’instance conduit à déclarer non écrite la clause litigieuse.
Il reste au Bailleur à exiger aux héritiers l’apurement du passif locatif qu’autant que la succession soit bénéficiaire, ceux-ci aient accepté purement et simplement la succession
1.4.2. Le droit au transfert du bail vous est refusé
Vous ne parvenez pas à produire les éléments de preuve suffisant pour faire droit au transfert du bail à votre bénéfice.
Le contrat de bail est alors résilié de plein droit.
Le Bailleur est en mesure de diligenter à votre encontre une procédure d’expulsion si vous refusez de quitter volontairement les lieux, étant donné que vous êtes dorénavant occupant sans droit ni titre.
II. Le locataire est décède
Vous êtes bénéficiaire du transfert du bail d’habitation en cas de décès du locataire (Article 14 de la Loi n° 86-1290 du 6 juillet 1989).
2.1. Vous êtes lié au locataire
Le droit au transfert du bail d’habitation vous est ouvert lorsque vous avez été lié au locataire décédé en qualité de :
- Conjoint survivant
- Descendant qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- Partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- Ascendant, concubin notoire ou personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
Vous êtes concubin notoire, descendants ou personne à charge du Locataire, alors vous devrez prouver que vous viviez dans le logement depuis au moins un an à la date du décès.
2.2. Le droit au transfert du bail vous est reconnu
Le transfert du bail en votre faveur n’emporte pas faculté pour le Bailleur de vous réclamer le paiement de l’arriéré locatif antérieur au décès, c’est-à-dire dont le de cujus était débiteur.
En revanche, cette dette locative s’inscrit au passif successoral dont répond la succession selon les circonstances de l’espèce (acceptation ou refus de la succession, acceptation de la succession à concurrence de l’actif net, renonciation à la succession).
2.3. Le droit au transfert du bail vous est refusé
En cas de refus de transfert du bail, la reprise des lieux par le Bailleur s’effectue dans le meilleur délai, sous peine d’être redevable envers le Bailleur d’une indemnité d’occupation, et ce jusqu’à la restitution des clefs.
Conseil DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
En acceptant la succession du de cujus, vous bénéficiez en votre qualité d’héritiers de la transmission de plein droit du bail.
Cette dévolution concerne également le contrat soumis à des dispositions dérogatoires, telles que les baux meublés, les baux à usage mixte d’habitation et professionnel, etc.
La transmission du droit au bail du locataire décédé s’opère automatiquement de plein droit à ses héritiers (Article 1742 du Code civil).
En revanche, les héritiers ne peuvent se prévaloir du contrat lorsqu’il a été inséré au bail une clause stipulant que le convention est conclue au locataire seul.
III. Le locataire abandonne un logement social
Les logements HLM non conventionnés, logements conventionnés APL, HLM ou non, régis par une convention conclue en application de l’Article L351-2 du Code de la Construction et de l’Habitation sont soumis aux mêmes conditions que celles exposées par l’Article 14 de la Loi n° 86-1290 du 6 juillet 1989.
Toutefois, pour les logements HLM conventionnés, vous devrez en sus respecter 2 conditions pour bénéficier du transfert du bail :
3.1. Vous respectez les conditions d’attribution du logement HLM
Préalablement à la transmission du bail, l’organisme HLM contrôle que vous répondez aux critères d’attribution d’un logement, en exigeant la justification de vos ressources.
Ces ressources sont inférieures au plafond HLM.
Le cas échéant, l’organisme HLM s’assure que vous disposez votre titre de séjour en cours de validité.
3.2. Le logement doit être adapté à la taille du ménage
La condition d’adaptation du logement à la taille du ménage s’applique indifféremment aux logements HLM non conventionnés et aux logements conventionnés.
Par exception, ces deux conditions ne sont pas requises lorsque vous êtes lié au locataire en qualité de :
- Conjoint,
- Partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité,
- Concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants,
- Personne présentant un handicap au sens de l’Article L 114 du Code de l’action sociale et des familles
- Personne âgée de plus de soixante-cinq ans.
