Article mis à jour le 24 février 2023
I. Vous soupçonnez le Locataire d’avoir abandonné le Logement loué
A toute époque de l’exécution du Bail, il peut survenir que le Locataire délaisse de façon brusque et inattendue les locaux d’habitation sans même vous informer de son départ.
Vous relevez des indices vous laissant supposer que Locataire a abandonné le logement (Article 14-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) :
- la rupture de paiement du loyer
- la non- réception de lettre recommandées avec avis de réception au Locataire
- le lettre simple retournée avec la mention « NPAI » (N’habite Plus à l’adresse Indiquée)
- l’encombrement de la boite-aux-lettres,
- l’attestation du concierge et/ou des voisins sur le départ du locataire
- la coupure d’alimentation des fluides (eau, électricité, gaz)
- la connaissance d’une nouvelle adresse du Locataire
Mise en garde, vos soupçons ne doivent pas vous conduire à pénétrer dans le logement pour en reprendre possession, cette intervention pouvant avoir pour vous de lourdes conséquences.
Cette décision est susceptible de caractériser une violation de domicile sanctionnée par l’Article 226-4 du Code pénal, énonçant une peine maximum d’un an de prison et de 15.000 euros d’amende prononcée à l’encontre de toutes personne s’introduisant au domicile d’autrui notamment par voie de fait.
II. Vous mettez en œuvre une procédure de résiliation et de reprise des locaux
2.1. La phase préalable à une demande judiciaire en résiliation du bail et reprise du logement abandonné
Vous avez acquis dorénavant la certitude que le Locataire a définitivement quitter les locaux d’habitation loués, ce dont participe l’absence de règlement du loyer.
Vous entendez résilier le contrat de bail et retrouver la possession des locaux, et ce en mettant en œuvre la procédure simplifiée de reprise immédiate du logement loué.
Vous faites signifier par l’entremise d’un Huissier de justice une mise demeure au Locataire de justifier de l’occupation du logement sous un délai d’un mois à compter de la remise de l’acte (Article 14-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Vous exigez de l’Huissier de justice de signifier simultanément à la mise en demeure au Locataire de justifier de l’occupation, un Commandement de payer l’arriéré de loyer mentionnant votre décision de vous prévaloir de la Clause Résolutoire du Bail (Article 24 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Cette précaution a l’avantage de vous permettre de poursuivre la résiliation du Bail d’habitation lorsque vous découvrez que le Locataire s’avère ne pas avoir quitté le logement loué.
Votre Locataire n’obtempère pas à la demande de justification d’occupation des lieux loués, cette absence de réponse confortant la conviction d’un abandon effectif des lieux.
L’Huissier de justice est alors autorisé à pénétrer dans le logement pour établir un Constat d’inoccupation (Article 14-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), en présence de l’une des personnes susmentionnées à l’Article L142-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
- le Maire de la commune
- un Conseil municipal
- un Fonctionnaire municipal délégué par le Maire
- une autorité de police ou de gendarmerie requise auprès du Préfet
- 2 témoins majeurs indépendants
A son constat, l’Huissier de justice fait s’il y a lieu, l’inventaire des biens laissés sur place dont il dresse Procès verbal ; il précise à son acte si les meubles paraissent avoir ou ne pas avoir de valeur marchande, en vue de déterminer leur sort éventuel lors de la reprise effective du logement.
A ce temps de la procédure, l’Huissier de justice a pour seule compétence de dresser un constat d’abandon des locaux ; il ne peut en aucun cas s’octroyer le pouvoir de prendre possession du logement pour le compte du Bailleur. Cette compétence revient au Président du Tribunal d’instance (Article 851 du Code de procédure civile) de constater la résiliation du Bail et d’autoriser la reprise du logement.
2.2. La phase judiciaire de résiliation du bail et prise du logement abandonné
Vos demandes de résiliation du bail et de reprise des locaux abandonnés sont portées par voie de Requête en double exemplaire (Article 494 du Code de procédure civile) devant le Président du Tribunal d’instance (Article 851 du Code de procédure civile).
La représentation devant le Tribunal d’instance n’est pas obligatoire, de sorte que vous pouvez présenter votre requête motivée (Article 494 du Code de procédure civile), sans ministère d’avocat (Article 852 du Code de procédure civile), par simple dépôt au Greffe de la juridiction compétente (Article 2 du du Décret n° 2011-945 du 10 août 2011).
Cette procédure particulière n’est pas contradictoire, de sorte que le Locataire n’est pas préalablement informé de la saisine de cette Juridiction et que l’affaire n’est pas examinée en audience, mais au Cabinet du Magistrat (Décret n° 2011-945 du 10 août 2011).
Votre requête est présenté au Président du Tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble (Article R221-38 du Code de l’organisation judiciaire), l’acte comportant impérativement les indications mentionnées à l’Article 58 du Code de procédure civile, savoir :
*Bailleur personne physique Indication des nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance
*Bailleur personnes morale Dénomination sociale, forme sociale, adresse du siège social et de l’organe qui représente légalement la société
*Locataire personne physique Indication des nom, prénoms et domicile
*Locataire personne morale Dénomination sociale et de siège social
L’objet de votre demande au juge tenant à :
- la constatation judiciaire de la résiliation du Bail
- l’autorisation de reprendre les lieux par le Bailleur
- la condamnation du Locataire à vous payer l’arriéré locatif arrêté au jour de la prise effective des locaux
Vous annexez à la requête, le Procès verbal le constat d’inoccupation des lieux dressé par l’Huissier de justice ainsi que toutes pièces démontrant l’état d’abandon, outre s’il y a lieu un état détaillé de la dette locative.
Le Président du Tribunal d’instance rejet votre Requête, vous pouvez interjeter appel dans un délai de 15 jours suivant la date de la Décision (Article 496 du Code de procédure civile)
Conseil DEXTERIA AVOCATS Bail
Une mise en garde au Bailleur tenté par le détournement de cette procédure simplifiée pour reprendre possession de son bien immobilier à moindre frais.
Vous vous exposez alors à voir le Président du Tribunal d’instance vous condamner à une amende civile d’un montant maximum de 10.000 €, outre à l’allocation de dommages-intérêts en réparation des préjudices de votre Locataire (Article 32-1 du Code de procédure civile), lequel est également susceptible de porter l’affaire au plan pénal sur le grief de la violation de domicile (Article 226-4 du Code pénal).
2.3. Vous faites exécuter l’Ordonnance en résiliation du bail et reprise des locaux
Le Président du Tribunal d’instance fait droit à votre demande de résiliation du bail et de reprise du logement. Le Magistrat rend un Ordonnance revêtue de la formule exécutoire (Décret n°47-1047 du 12 juin 1947 relatif à la formule exécutoire) :
« En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
« En foi de quoi, le présent jugement a été signé par…« .
L’Huissier de Justice signifie l’Ordonnance à votre Locataire ainsi qu’à tout occupant de son chef, dans le délai de 2 mois de sa date (Article 6 du Décret n° 2011-945 du 10 août 2011) en y annexant la Requête (Article 495 du Code de procédure civile).
L’Officier ministériel dresse procès verbal des opérations de reprise des lieux, en se chargeant du sort des meubles comme il est dit en matière d’expulsion.
De plus, les papiers et documents personnels du Locataire et des Occupants éventuels de son chef sont placés sous pli scellé, l’Huissier de justice devant les conserver durant 2 ans à dispositions de ces derniers (Articles L433-6 du Code des procédures civiles).