Article mis à jour le 8 août 2019
À l’échéance du bail d’habitation, en l’absence de congé délivré par vous ou votre Locataire, le contrat prend automatiquement fin. Le Bail d’habitation est par l’effet de la Loi automatiquement renouvelé ou reconduit.
I. Vous renouvelez le bail d’habitation
Les modalités de l’offre de renouvellement
Le renouvellement du Bail d’habitation est la conclusion d’un nouveau contrat entre vous et le Locataire (Article 17-2, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Vous initiez la procédure de renouvellement du Bail d’habitation lorsque vous entendez réévaluer le montant du nouveau Loyer.
Conseils DEXTERIA AVOCATS Bail d’habitation
Vous ne pouvez délivrer un congé sous la condition résolutoire d’accepter une offre de renouvellement avec réévaluation du Loyer.
Votre offre de renouvellement du contrat est présentée à votre Locataire au moins 6 mois précédent la fin du Bail d’habitation en cours, c’est-à-dire, offre de renouvellement en main du Locataire.
Cette offre de renouvellement est transmise à votre Locataire selon 3 moyens alternatifs :
- notification par lettre recommandée avec avis de réception
- signification par exploit d’huissier
- remise en main propre contre récépissé ou émargement
Votre Locataire accepte l’offre de renouvellement et un nouveau Bail se forme.
1.1. Votre Locataire refuse explicitement ou implicitement
Une option se présente à vous.
1.1.1. Vous saisissez la Commission Départementale de Conciliation
- La Commission Département de Conciliation peut être saisie par voie postale
(Modèle de lettre de saisine de la CDC ou Fiche de saisine
Liste des pièces à communiquer à la CDC)
- Le Secrétariat de la commission départementale de conciliation de Paris
5, rue Leblanc – 75911 Paris cedex 15
- La Commission Départementale de Conciliation – Seine-Saint-Denis
Bâtiment André-Malraux
Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement
7, esplanade Jean-Moulin – 93003 Bobigny Cedex
- La Commission Départementale de Conciliation – Hauts-de-Seine
Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement
167-177, avenue Joliot-Curie – BP 102 – 92013 Nanterre Cedex
- La Commission Département de Conciliation peut être saisie par voie électronique
– La Saisine des service de l’Etat par voie électronique
– La Saisine par voie électronique d’une Direction Départementale Interministérielle
1.1.2. Vous renoncez à la réévaluation du loyer
Le Bail entre vous et le Locataire est renouvelé aux conditions antérieures.
1.2. Le montant du loyer à l’offre de renouvellement
1.2.1. Logement situé dans une zone de déséquilibre significatif entre offre et demande
Vous pouvez proposer une réévaluation du loyer à l’occasion du renouvellement du Bail d’habitation.
Votre offre de réévaluation est admise sous 3 conditions cumulatives (Article 17-2, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) :
- Le loyer en cours est inférieur au loyer de référence minoré fixé par un arrêté du Préfet ;
- Le Logement ou l’habitation à pour consistance (Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015) :
– D’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées
– D’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisances, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances
- Le Logement est situé dans une agglomération de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre significatif entre l’offre et la demande de logement
Le montant du loyer du contrat renouvelé soumis à approbation de votre Locataire dont le silence gardé sur l’offre de renouvellement ne vaut pas acceptation.
Votre Locataire peut contester la hausse du loyer du Bail renouvelé
1.2.2. Logement hors zone de déséquilibre entre offre et demande
Vous devez démontrer que le loyer du Bail en cours est manifestement sous-évalué.
Vous devez produire des références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Vous joigniez à la notification de l’offre de renouvellement, les références de loyer d’au moins :
– 6 références dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants (Décret n°87-818 du 2 octobre 1987)
– 3 logements dans les autres zones
Vos références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.
Les logements de vos références dont le montant du loyer justifie la réévaluation du loyer du nouveau Bail, doivent être identifiables, et ce en fournissant les mentions suivantes (Décret n° 90-780 du 31 août 1990) :
- Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble :
- Le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’époque de construction de l’immeuble ;
- L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;
- La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
- L’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;
- L’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central ;
- L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
- Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;
- L’année de constatation des éléments constitutifs de la référence.
A peine de nullité, vous annexerez à l’offre de renouvellement, la reproduction intégrale du loyer l’Article 17-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
II . Vous reconduisez tacitement le bail d’habitation
À défaut de donner congé à votre Locataire ou que le congé soit déclaré nul alors le contrat de Bail se reconduit tacitement pour une durée au moins égale à 3 ans lorsque vous êtes une personne physique ou assimilée (SCI familiale) ou à 6 ans lorsque vous êtes une personne morale.