Une donation immobilière peut être assortie de charges imposant au donataire l’exécution de certaines obligations. Leur inexécution est susceptible de conduire à la révocation de la donation, mais encore faut-il exercer cette action dans le délai de prescription applicable.
Une action personnelle, malgré la nature immobilière du bien donné
Par un arrêt du 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise que l’action en révocation d’une donation pour inexécution d’une charge constitue une action personnelle soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.
Cette qualification demeure applicable même si la donation porte sur un immeuble et que la charge inexécutée concerne les grosses réparations de celui-ci.
Les faits : une donation immobilière de 2004 assortie d’une charge de grosses réparations
Le litige trouvait son origine dans une donation consentie en 2004 portant sur la nue-propriété d’une maison, d’un garage et de terrains attenants.
L’acte imposait au donataire d’assurer les grosses réparations nécessaires à la restauration de l’état général de l’immeuble.
Les ayants droit de la donatrice avaient engagé, en 2021, une action tendant à obtenir la révocation de la donation en raison de l’inexécution de cette charge.
L’argument écarté par la Cour : une action prétendument réelle
Ils soutenaient que l’action présentait une nature réelle en raison du caractère immobilier du bien transmis et devait à ce titre relever de la prescription applicable aux actions réelles immobilières.
La Cour de cassation écarte cette analyse en retenant que la révocation recherchée sanctionne l’inexécution d’une obligation contractuelle mise à la charge du donataire.
Ainsi, l’action conserve une nature personnelle, indépendamment de la nature immobilière du bien donné et de l’objet matériel des travaux prévus par l’acte.
Le délai applicable : cinq ans à compter de la connaissance des faits
La prescription applicable est donc celle de l’article 2224 du code civil, qui fixe à cinq ans le délai des actions personnelles ou mobilières à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
La Cour confirme en conséquence la qualification retenue par les juges du fond et rejette le pourvoi.
En pratique
Le caractère immobilier du bien donné ne suffit pas à déterminer le délai de prescription applicable. Il faut rechercher la nature de l’action engagée et de l’obligation dont l’inexécution est reprochée au donataire.
Pour une donation assortie d’obligations d’entretien, de rénovation ou de grosses réparations, il est donc essentiel de vérifier précisément le contenu des charges prévues par l’acte et la date à laquelle leur inexécution a été connue.
Cette date peut déterminer le point de départ du délai de cinq ans et, par conséquent, la recevabilité de l’action en révocation.
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